Nouvelle crise du logement Tome 1

Analyse sommaire du marché durant les 10 années avant 2008.
Pour plusieurs d’entre vous, la crise du logement est chose du passé avec la venu de la récession mondial. Cette récession mondiale n’est même pas encore arrivée au Canada. Nous ne sentons en ce moment que les tsunamis de la récession américaine. Depuis quelques trimestres, notre économie est entrée elle aussi, en récession. Maintenant, que nous réserve l’avenir du marché du logement ? Allons-nous voir une autre crise du logement par la venue soudaine de nouvelles familles (ayant fait faillite-partir d’une maison à un logement) s’ajouter aux nombreux chercheurs de logis à prix raisonnable ?
Les locataires ont payés la hausse du prix des immeubles
Comme vous le savez, le marché immobilier est basé sur le système de l’offre et la demande, mais aussi sur les évaluations municipales. Depuis la dernière décennie avant 2008, le prix des immeubles augmentait. Et dans certains cas, énormément, beaucoup plus que la valeur réel de la bâtisse. Les nouveaux propriétaires n’avaient donc d’autres choix que d’augmenter le prix de ses logements. En d’autres mots, ils refilaient cette hausse du prix d’un immeuble sur le dos de ses locataires !
Dynamique
Voici la dynamique. Un propriétaire qui a acheter un immeuble 200.000 $ il y a vingt ans, et qui recevait beaucoup d’offre voilà 10 ans, le vend au bout de 2 ou 3 ans 250.000 $. Le nouveau propriétaire, pour ne pas devoir payer lui-même son hypothèque, augmente ses loyers. Lui aussi, recevant des offres, décide de vendre son immeuble au bout de 2-3 ans. Il conclut la vente pour 300.000$. Le nouveau propriétaire fait la même chose, il augmente les prix de ses logements à son tour. Le stratagème se poursuit ainsi jusqu’en 2008. De 1996 à 2008, beaucoup d’immeubles ont carrément doublé de valeur dans la région de Montréal. Dans certains cas, l’augmentation était encore plus foudroyante. Un immeuble qui valait 200.000 $ est passé à 400.000 $, et tout cela sans aucune rénovation dans bien des cas. Mais en réalité, il ne vaut cette valeur que par l’offre et la demande (la spéculation). Dans les fais, il vaut bien moins. Surtout si on inclut la variable de la capacité de payer réel des gens… Comme vous venez de le voir, ceux qui ont payé pour cette spéculation dans les immeubles locatifs, ce sont les pauvres locataires…
Causes de l’augmentation des coûts de logement
L’une des causes de l’augmentation de l’offre et de la demande pour les immeubles locatifs est le crédit facile et les faibles taux d’intérêts. Dans un autre souffle, c’est la bonne conjoncture économique et les nouvelles méthodes de calculs de l’évaluation municipale dans bien des cités. Mais la PLUS importante, c’est l’augmentation des coûts de construction d’immeubles locatifs neufs. 
Un immeuble neuf trop chère pour le marché du logement
Vers 1996, les coûts de construction d’un immeuble locatif neuf étant devenus tellement élevé durant la première moitié de la dernière décennie, que le gouvernement à dérèglementé la construction résidentielle en parti pour tenter de faire diminuer ces coûts trop élevés (ce qui fût en vain nous le savons maintenant). Les revenus provenant de la location de logement au prix du marché ne pouvaient suffire à payer l’hypothèque d’un immeuble neuf (c’est d’ailleurs pour cela qu’un immeuble neuf bénéficie d’un passe-droit légal de 5 ans pour fixer le prix de ses logements). 
Voir cet article au sujet de la déréglementation :http://www.ftq.qc.ca/modules/nouvelles/nouvelle.php?id=533&langue=fr
Vieillissement de la population
Un autre raison majeur, c’est le vieillissement de la population. Plusieurs personnes à la retraite ou près de la retraite, ont vendu leur maison pour l’achat d’un condo ou la location d’un logement (pour pouvoir voyager par exemple).