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Contestation du règlement de copropriété par un copropriétaire

Publié le 12 avril 2009 par Christophe Buffet

La Cour de Cassation affirme le principe selon lequel "chaque copropriétaire, tenu de respecter les stipulations du règlement de copropriété, est recevable à en contester la validité pour assurer sa conformité avec les dispositions réglementaires ou légales d'ordre public".

  "Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 30 du code de procédure civile ;
Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 15 octobre 2007), rendu sur renvoi après cassation (3è Civ., 11 mai 2005, pourvoi 03-19.183), que les époux X..., propriétaires d'un appartement situé au 6ème étage d'un immeuble en copropriété, ont assigné les époux Y..., qui avaient acquis avant eux celui du 5ème étage et divers lots au 6ème étage, la société immobilière Plagam (la SCI) qui les leur avait vendus, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Théodule Ribot à Paris, notamment en annulation de la clause du règlement de copropriété autorisant les époux Y... "à utiliser à titre privatif l'escalier menant du 5ème au 6ème étage, le palier et le WC du 5ème étage" ;
Attendu que pour dire les époux X... irrecevables en leur demande, l'arrêt retient que si les époux Y... sont bien les seuls copropriétaires à avoir l'utilité de la partie de l'escalier de service située entre le 5ème et le 6ème étage et l'utilité du palier du 5ème étage, que si les différentes autorisations de jouissance et de travaux qui ont été données aux intéressés, par le titre constitutif, ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble, que si ces autorisations ont été accordées aux intéressés et acceptées par eux à un moment où ils réunissaient, avec la SCI, la totalité des droits de copropriété et n'ont pas été remises en cause par les assemblées générales ultérieures, il n'en demeure pas moins qu'aucune assemblée générale n'a été formellement tenue par la SCI et les époux Y..., en décembre 1998 ou dans les six mois suivants, pour entériner le droit de jouissance exclusive et autoriser les travaux de pose d'une porte palière au 5ème étage ; qu'il en résulte que les époux Y... ne tiennent donc leurs autorisations que du titre constitutif initial qui a autorisé, par avance, une jouissance exclusive et des travaux sur les parties communes spéciales ; que, toutefois, le palier du 5ème étage et la partie de l'escalier situés entre le 5ème et le 6ème étages constituent des parties communes "spéciales" à certains copropriétaires ; que les époux X... ne figurent pas au nombre de ces copropriétaires spéciaux puisqu'ils ont acquis un lot qui n'a pas accès à ces parties communes et que leur acte de vente stipule qu'ils pourront obtenir décharge des dépenses collectives relatives à ces parties communes ; que dans ces conditions, ainsi que le soutient la SCI Plagam, les époux X... sont sans qualité à poursuivre l'annulation de l'article 11 qui a autorisé cette jouissance exclusive ;
Qu'en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire, tenu de respecter les stipulations du règlement de copropriété, est recevable à en contester la validité pour assurer sa conformité avec les dispositions réglementaires ou légales d'ordre public, notamment pour ce qui concerne le respect des prérogatives de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne les époux Y..., la SCI Plagam et le syndicat des copropriétaires 9 rue Théodule Ribot à Paris aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement les époux Y..., la SCI Plagam et le syndicat des copropriétaires 9 rue Théodule Ribot à Paris à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y..., de la SCI Plagam et du syndicat des copropriétaires 9 rue Théodule Ribot à Paris ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du seize décembre deux mille huit, par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour les époux X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Ce moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande des époux X... en annulation de l'article 11 du règlement de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE la Cour relève toutefois que le palier du 5ème étage et la partie de l'escalier de service située entre le 5ème et le 6ème étage constituent des parties communes spéciales à certains copropriétaires ; que les époux X... ne figurent pas au nombre de ces copropriétaires spéciaux puisqu'ils ont acquis un lot qui n'a pas accès à ces parties communes et que leur acte de vente stipule qu'ils pourront obtenir une décharge des dépenses collectives relatives à ces parties communes ; que, dans ces conditions, ainsi que le soutient la SCI PLAGAM, les époux X... sont sans qualité à poursuivre l'annulation de l'article 11 qui a autorisé cette jouissance exclusive ;
ALORS, D'UNE PART, QUE ni la SCI PLAGAM, ni aucune autre partie, n'avait soulevé la fin de non-recevoir tirée d'un prétendu défaut de qualité pour agir des époux X... ; qu'en relevant d'office cette fin de non-recevoir sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE chaque copropriétaire tenu de respecter les stipulations du règlement de copropriété est recevable à en contester la validité pour assurer sa conformité avec les dispositions réglementaires ou légales d'ordre public, notamment pour ce qui concerne les prérogatives de l'assemblée générale, si bien qu'en déclarant d'office irrecevable pour défaut de qualité la demande des époux X... tendant à voir déclarer non écrite une clause illicite du règlement de copropriété, la Cour d'appel a violé l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 30 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QU'il n'était pas contesté que des quotesparts des parties communes spéciales égales à 123/1000e au titre de l'escalier de service et 95/1000e au titre du vide-ordures étaient attribuées par le règlement de copropriété (p.24) au lot n° 7 acquis par Monsieur et Madame X..., si bien qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi les articles 4 et 16 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE, pour les mêmes raisons, la Cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
ET ALORS QUE Monsieur et Madame X... avaient fait valoir, dans leurs écritures devant la Cour d'appel, que la clause de leur acte de vente indiquant qu'ils pourraient être dispensés de supporter les charges afférentes au vide-ordures et à l'escalier n° 2 était nulle comme portant atteinte aux prérogatives de l'assemblée générale et n'avait, dès lors, pu être mise en oeuvre, si bien qu'en ne s'expliquant pas sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Ce moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables les prétentions des époux Hubert et Michèle X... tendant à obtenir, sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, l'allocation de dommages-intérêts pour vices cachés et privation de jouissance, et ce par application des dispositions de l'article 1648 du Code civil dans sa rédaction applicable aux faits de la cause, d'AVOIR condamné les époux Hubert et Michèle X... à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9, rue Théodule Ribot la somme de 20.728,64 ;
AUX MOTIFS QU'à l'origine, la SCI PLAGAM était seule propriétaire de l'immeuble en question, de type haussmannien, de six étages de 9 pièces ; que pour des raisons qui lui sont propres, elle a procédé à la division de celui-ci en cinq lots, comprenant, du rez-de-chaussée au 5ème étage, sur toute la largeur de l'immeuble, six appartements de 9 pièces (lots 1 à 6) et au 6ème étage, sur partie de la largeur, un appartement de 6 pièces (lot 7) et, sur l'autre partie de la largeur, quatre chambres de bonne (lots 8 à 11) et un lot comprenant un palier, un WC, un dégagement (couloir) et trois débarras (lot 12) ; qu'en ce qui concerne l'appartement du 6ème étage (destiné à constituer le lot 7), qui avait jusque-là, comme les appartements des étages inférieurs, selon une configuration typiquement haussmannienne, sa cuisine et ses évacuations à proximité de l'escalier de service, la SCI PLAGAM, par suite de la nouvelle division, a ramené cette cuisine dans la chambre du lot 7 la plus contiguë de l'ancien office et a procédé à une dérivation de l'eau, de l'électricité et des évacuations en passant par les lots 8 à 12 ; que cet appartement, ainsi réaménagé, a été loué pendant plusieurs années, avant que la SCI ne se décide à vendre l'immeuble ; qu'en vue de la vente de l'immeuble en copropriété, la SCI a établi, le 16 juillet 1998, un état descriptif de division et un règlement de copropriété qui a prévu la fermeture du couloir qui permettait aux occupants de l'appartement du 6ème étage (lot 7) d'avoir accès à l'escalier de service et au vide-ordures ainsi que la privatisation de ce couloir et des parties y attenantes (couloir, débarras, WC, palier) et qui a également prévu (par une lecture a contrario des dispositions de l'article 8) que les conduits et canalisations desservant le lot 7, en ce qu'ils passaient chez le copropriétaire voisin mais n'étaient pas réservés à l'usage exclusif de celui-ci, seraient réputés « communs » ; que lorsqu'ils ont acquis l'appartement constituant le lot 7, les époux X... n'ont pu que se rendre compte, premièrement en visitant les lieux, deuxièmement en prenant connaissance de l'état de division et de règlement de copropriété et troisièmement en lisant leur acte d'achat, qu'ils n'avaient pas accès à l'escalier de service, par suite de la privatisation du lot 12 et la création d'un mur séparatif entre les lots 7 et 12, qu'ils n'avaient pas accès au videordures qui devait être enlevé, et que les réseaux d'alimentation, implantés le long de l'escalier de service, les desservaient nécessairement en traversant les lots 8 à 12 intercalés entre leur lot et l'escalier de service ; que les époux X... sont donc mal venus de soutenir, dans ces conditions, que le passage des réseaux de desserte à travers le lot voisin constituerait un vice caché qu'ils n'auraient découvert qu'en débutant des travaux de réaménagement de leur cuisine ; d'abord, parce qu'à supposer un instant de raison qu'on puisse regarder cette desserte comme effectivement vicieuse, les époux X... sont forclos pour en demander la réparation, dès lors que ce vice était perceptible à la simple visite des lieux et à la lecture des documents qui leur ont été remis et que les intéressés n'ont pas mis en oeuvre leur action dans le bref délai prévu par la loi ; ensuite, parce que force est de constater en effet que, malgré ces inconvénients, les particularités de cette desserte ne constituaient pas pour autant un vice caché rendant la cuisine impropre à sa destination ; que, jusqu'à sa vente aux époux X..., l'appartement a été occupé pendant plusieurs années par un couple, sans que celui-ci se soit plaint de la cuisine ; il est tout aussi aisé de relever que la privation de jouissance invoquée et n'est pas plus fondée dès lors que l'appartement était habitable et que ce sont les époux X... qui ont choisi de ne pas l'habiter ;
ALORS, D'UNE PART, QU'il résulte de l'article 624 du Code de procédure civile que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation de l'arrêt de la Cour d'appel de PARIS sur le moyen faisant grief à l'arrêt d'avoir rejeté la demande de nullité de l'article 11 du règlement de copropriété a laissé subsister le chef du dispositif de ce même arrêt condamnant le Syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux nécessaires préconisés par l'expert afin de mettre l'appartement en conformité avec les règlements de sécurité et de salubrité applicables, si bien qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé le texte précité et l'article 1351 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en retenant que les défauts relevés par l'expert relatifs aux canalisations, colonne d'évacuation des eaux usées, réseaux d'alimentation en eau, chauffage, gaz et électricité ainsi que le défaut de dispositif d'aération étaient perceptibles à la simple visite des lieux, sans préciser la date à laquelle les époux X... avaient visité l'appartement et l'état de celui-ci à cette époque, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1648 du Code civil ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QU'en retenant que les acquéreurs auraient dû déduire d'une lecture a contrario des dispositions du règlement de copropriété que leur appartement ne bénéficiait pas d'équipements conformes aux règlements de sécurité et de salubrité en vigueur, notamment en ce qui concerne les raccordements aux réseaux, conduits et canalisations, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ;
DE QUATRIEME PART, QUE le règlement de copropriété prévoyait que la privatisation du lot n° 12 s'accompagnerait de la dépose de tous les équipements collectifs s'y trouvant tels que équipements électriques collectifs, canalisations de chauffage, robinets de purge, si bien qu'en retenant que les acquéreurs auraient dû, en visitant les lieux et en prenant connaissance du règlement de copropriété, savoir que lesdits équipements étaient restés à l'intérieur du lot n° 12 alors qu'en vertu de la clause 11 du règlement de copropriété, ils n'auraient pas dû s'y trouver, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil.
ET ALORS QU'EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en retenant que malgré ses inconvénients, les particularités de cette déserte ne constituaient pas pour autant un vice caché rendant la cuisine impropre à sa destination, sans se fonder sur des motifs propres, précis et étayés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil."

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