Le droit de préemption de l'EPFR

Il y a quelques temps, j'ai reçu une "question d'expert" au sujet d'une préemption sur un terrain situé à la Réunion. Voici la question de l'internaute :

BONJOUR,
j'ai récemment fait la connaissance de votre site que je trouve très bien. Je vis en métropole (Lyon) et je vous voudrais vous poser une question sur la PRÉEMPTION EPFR.
Je m'explique: il y a un an (avril 2008) j'ai reçu un terrain en donation partagé d'une valeur de 290000 EUROS (et je dois reverser 80 000 soulte), je l'ai mis en vente le mois de mai 2008 et en janvier 2009 je signe un compromis de vente du bien avec un promoteur (trouvé par une agence immobilière pour la somme de 300 000 EUROS) et au mois d'avril 2009 je reçois un courrier du notaire de la réunion (EPFR),qui veut préempter sur mon terrain (commune la plaine saint-Paul)et m'en propose 174 500 euros. Ce qui ne reflète pas la valeur du marché. J'ai déjà signé un compromis vente pour une valeur 300 000 Euros!
J'ai refusé l'offre par lettre avec accusé/réception : l'EPFR abuse de leur droit de préemption. Et moi qui voulais acheter en métropole une petite maison!
Quel recours je peux avoir dans ces conditions là, MERCI pour votre réponse.
cordialement,
jean-francois de lyon
Monsieur Sébastien BOREL, notre expert "immobilier" sur ce blog, s'est chargé de répondre à cette question. Voici donc sa réponse :
Monsieur,
Le droit de préemption appliquable sur votre terrain a été transféré de la commune de Saint Paul à l'EPFR (Établissement Public Foncier de la Réunion), lors du conseil municipal du 26 février 2009 (article 18), le but est de conforter les réserves foncières afin de créer des logements collectifs, des équipements publics et des logements évolutifs sociaux.
Cette délégation se rapporte à six périmètres du territoire : Bellemène ; Saint-Gilles les Hauts-Bernica ; Saline-Barrage ; Saline-Trou d’eau ; Saint-Gilles les Bains ; La Plaine- Bois de Nèfles.
Il s'agit donc d'une procédure coercitive où prime l'intérêt collectif. Vous demandez quels sont vos recours : A ce jour il semble que vous ayez répondu explicitement à ce droit de préemption.
A ce stade, soit l'EPFR ne poursuit pas, soit elle saisit le juge des expropriations. Dans les deux cas, votre vente est bloquée. Il vous reste encore la voie judiciaire, pour faire annuler le droit de préemption en invoquant un vice de forme. Pour cela je vous conseille un avocat spécialisé, qui devra vérifier si tout le formalisme administratif a bien été respecté.
Enfin, vous avez toujours la possibilité de tenter une négociation amiable. Ci dessous je vous recopie une phrase tiré du site de l'EPFR : Utiliser les moyens juridiques pour que l’intérêt général prime sur l’intérêt individuel.
"Il convient de négocier dans une logique « gagnant – gagnant » qui devrait permettre d’acheter beaucoup de terrains à moindre coût tout en donnant une participation aux résultats de l’opération aux propriétaires."
Bon courage dans la suite de vos démarches, et n'hésitez pas à poster sur ce blog "immobilier reunion" afin que nous ayons connaissances de vos avancées et résultats.
Cordialement,
Sébastien BOREL
Agence Immobilière JOB-IMMOBILIER
34 rue Luc Lorion - 97410 Saint-Pierre
gsm : 0692 65 14 07
tél : 0262 35 07 51
e-mail : sebastien.borel@job-immobilier.com