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Retrait d'une promesse unilatérale de vente

Publié le 02 août 2009 par Christophe Buffet

Elle est possible par le promettant tant qu'elle n'a pas été acceptée par le bénéficiaire, selon cet arrêt. On notera qu'il ne semble pas avoir été prévu une durée de validité de la promesse :

"Vu les articles 1101 et 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 29 novembre 2007), que les époux X... ont consenti le 20 août 2004 à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural d'Alsace (SAFER) une promesse unilatérale de vente de diverses parcelles de terre, enregistrée à l'initiative de la SAFER le 23 août 2004 ; qu'ils ont retiré cette promesse le 25 août 2004 ; que la SAFER a levé l'option par lettre recommandée du 7 septembre 2004 ; que la SAFER a assigné les époux X... en réalisation forcée de la vente
;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'en l'absence de délai imparti à la SAFER pour lever l'option, il appartenait aux époux X..., qui souhaitaient revenir sur leurs engagements, de mettre préalablement en demeure le bénéficiaire de la promesse d'accepter ou de refuser celle-ci ; qu'en l'absence de cette formalité leur "dénonciation" de leur promesse était sans effet sur l'acceptation de la bénéficiaire, régulièrement intervenue le 7 septembre 2004 ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si le retrait par les époux X... de leur promesse unilatérale de vente n'avait pas été notifié à la SAFER avant que celle-ci ne déclare l'accepter, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ;
Condamne la SAFER d'Alsace aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SAFER d'Alsace à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SAFER d'Alsace ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...,
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur et Madame X... à régulariser au profit de la SAFER la vente des biens leur appartenant sur le territoire de la Commune d'Osenbach, énumérés à l'arrêt attaqué ;
Aux motifs que par l'acte intitulé « promesse de vente » en date du 20 août 2004 signé par Monsieur et Madame X..., ceux-ci s'engageaient à vendre à la SAFER ALSACE les terrains dont ils étaient propriétaires situés au lieudit Pfaffenheimer Traenck à OSENBACH, d'une superficie totale de 106,06 ares, « au prix de 71.500 + 6.500 de frais d'agence APFI» ; qu'il était mentionné dans cet acte qu'en conséquence de la promesse de vente, les promettants « s'engagent à vendre ledit immeuble à la bénéficiaire, si elle en fait la demande …et elles engagent expressément leurs héritiers ou représentants, fussent-ils mineurs ou autrement incapables, à lui vendre à première réquisition l'immeuble dont il s'agit ; la réalisation de la promesse de vente ne pourra être faite qu'à la condition que la demande lui en soit faite par lettre recommandée avec avis de réception, au domicile ci-après élu aucune mention de date ; passé ce délai, et par le seul fait de l'expiration du terme, le bénéficiaire de la présente promesse de vente sera déchu de plein droit, et sans mise en demeure, du droit de demander la réalisation de la vente » ; qu'il est constant qu'aucun délai n'a en réalité été stipulé par les promettants dans l'acte du 20 août 2004 ; que la réalisation de leur promesse de vente était donc soumise à la seule condition d'une demande de la SAFER ALSACE pour en bénéficier, celle-ci ayant effectivement levé l'option qui lui était offerte par lettre recommandée du 7 septembre 2004 avec accusé de réception adressée à Monsieur et Madame X..., cette lettre ayant été précédée d'un autre courrier recommandé avec accusé de réception de la SAFER ALSACE, du 27 août 2004, adressé aux défendeurs, leur annonçant qu'elle se réservait de leur adresser par lettre recommandée sa demande de réalisation effective de la vente ; que c'est donc à tort que le premier juge a considéré que lorsque le promettant vient à se rétracter, la levée postérieure de l'option par le bénéficiaire même si elle intervient dans le délai convenu, exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, alors que la non réalisation de la vente était soumise en l'espèce à la renonciation du bénéficiaire de celle-ci ; qu'en l'absence de délai imparti à la SAFER ALSACE pour lever l'option, il appartenait donc à Monsieur et Madame X..., qui souhaitaient revenir sur leurs engagements, de mettre préalablement en demeure le bénéficiaire de leur promesse, d'accepter ou de refuser celle-ci ; que leur « dénonciation » de leur promesse, par lettre recommandée datée du 25 août 2004, sans mettre la SAFER ALSACE en mesure d'accepter ou de refuser cette promesse conformément aux engagements qu'ils avaient pris, est donc sans effet sur l'acceptation de la bénéficiaire régulièrement intervenue par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 septembre 2004 ;
Alors qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, ainsi que l'y invitaient les écritures d'appel de Monsieur et Madame X..., si le retrait de leur engagement unilatéral de vendre leurs biens n'avait pas été notifié à la SAFER avant que celle-ci ne déclare accepter l'offre de Monsieur et Madame X..., transformant celle-ci en engagement synallagmatique, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1101 et 1134 du Code civil."


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