Loi Scellier : les pièges à éviter

Deux nouvelles lois de défiscalisation sont apparues en janvier dernier. L’une enrichie le  statut LMNP : c’est la loi Bouvard. L’autre remplace la loi Robien en offrant une réduction directe de l’impôt : C’est la loi Scellier.

Bien sur, vous trouverez sans mal sur le net des sites qui vos décriront les vertus de la loi Scellier. Cependant il y a quelques pièges à éviter.

1) Le syndic

Comme dans tout investissement locatif, le syndic est très important. Assurez vous d’avoir un syndic compétent. Sans quoi vous serez obligés de faire son travail par vous même et je vous l’assure, rien n’est plus énervant. Pour le syndic, moins cher ne veut pas forcément dire moins bien, soyez vigilant.

2) Les garanties

La garantie la plus importante, c’est la garantie locative. Cette garantie vous permettra d’obtenir une compensation en cas de défaut de locataire ou de défaut de paiement de ces derniers. C’est assez important pour la tranquillité de votre budget quotidien d’éviter d’avoir à combler ces éventuels trous de trésorerie par vous-même. Assurez-vous de souscrire à une bonne assurance qui a la réputation de payer sans tergiverser.

3) L’emplacement

On ne le redira jamais assez. Acheter dans le neuf est plus facile que d’acheter dans l’ancien car tout un tas de problèmes n’existent pas.

Il n’en reste que deux :

1) S’assurer qu’on achète au prix du marché ou un peu en dessous si possible.

2) Si c’est un investissement locatif, s’assurer qu’il y aura de la demande chez les locataires.

Le Crédit Foncier vient de publier une étude fort intéressante au sujet de ce deuxième problème. On y trouve la liste des 60 villes où l’offre en logement locatif est supérieure à la demande à tel point que de nombreux appartements ne trouvent pas preneur. Bien sur, cette liste n’est pas exhaustive. Quand vous trouvez un bien, vérifiez l’état du marché et les constructions à venir à l’entour. Cependant, si vous trouvez un investissement dans les villes suivantes, passez votre chemin sans regret :

INVESTISSEMENT A PROSCRIRE DANS LES VILLES SUIVANTES

AGEN AIX LES BAINS ALBI ALES

ANGERS ANGOULÊME ANNEMASSE BAILLEUL

BELFORT BERGERAC BESANÇON BÉZIERS

BLOIS BOURG EN BRESSE BREST BRIVE

CARPENTRAS CASTRES CHALONS EN CHAMPAGNE CHARLEVILLE

CHOLET CLERMONT-FERRAND COLMAR DIJON

DIVONNE LES BAINS ELBEUF ERSTEIN FORBACH

GAP L’ISLE-D’ABEAU LA ROCHE-SUR-YON LAVAL

LE MANS LIMOGES LORIENT MANOSQUE

MONTAUBAN MONTBÉLIARD MONTÉLIMAR MULHOUSE

NARBONNE NIORT PÉRIGUEUX PERPIGNAN

POITIERS ROANNE SAINT-BRIEUC SAINT-ÉTIENNE

SAINT-QUENTIN SALON DE PROVENCE SÉLESTA SETE

SEYNOD SILLINGY TARBES THONON-LES-BAINS

TOMBLAINE VALENCE VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE…

Par contre, si vous projetez de louer un T2 dans ces villes, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.

Il est très important de faire attention à ce dernier point principalement pour 2 raisons :

1) Les assurances absence de locataire ont toutes une durée limitée et ne paieront plus si le locataire est absent pour une période trop longue.

2) La non location d’un appartement (pour cause d’absence de locataire ou par volonté de ne pas louer) vous fait sortir de la loi et vous engage donc à rembourser l’avantage fiscal dont vous avez été bénéficiaire.

Cela peut donc être préjudiciable à vos finances. Ne vous découragez pas pour autant de profiter des opportunités qui s’offrent à vous grâce à ces lois. Si vous vérifiez consciencieusement ces différents points et que vous ne vous précipitez pas trop, vous ferez une affaire en or.