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La diffusion d’annonces immobilières de particuliers sur internet est une publication par voie de presse

Publié le 21 août 2009 par Gerardhaas

86486205Selon la loi HOGUET n°70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce : seuls les détenteurs d’une carte peuvent exercées les opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (art.3). A défaut, la personne encourt une peine de 6 mois d’emprisonnement et 7.500 euros d’amende (art.14).

Depuis la loi du 21 juillet 1994, cette règlementation concerne aussi les marchands de listes qui se définissent comme « les personnes physiques ou morales qui diffusent auprès du public des publications comportant des listes d’offres de propriétaires pour vente ou location », à l’exception des annonces publiées par voie de presse qui ne sont pas soumises à la loi Hoguet.

Les opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce visées par la loi Hoguet sont (art.1er) les personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à : 1° L’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ; 2° L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ; 3° La cession d’un cheptel mort ou vif ; 4° La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ; 5° L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ; 6° La gestion immobilière. 7° A l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis. 8° La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation.

En l’espèce, dans une affaire jugée par la Cour d’appel de DIJON (ch.correct) le 19 février 2009 « Chambre de l’immobilier de Saône-et-Loire c/ Gregor H » :

M. Gregor H publiait sur un site internet une page de présentation d’annonces de biens que des particuliers voulaient vendre contre rémunération (1% du prix de la transaction). Comme il n’avait pas de carte professionnelle, il a été poursuivi par la Chambre de l’immobilier de Saône et Loire et condamné en première instance par le tribunal correctionnel de Chalon sur Saône. Il a interjeté appel.

La Cour d’appel était amenée à trancher 2 questions :

Question N°1 : l’activité de Gregeor H entrait-elle dans le champ d’application de la loi Hoguet ?

Selon la Chambre de l’immobilier, Gregor H exerçait des activités d’entremise et de négociation.Mais la Cour d’appel a refusé cette solution en considérant que les activités d’entremise et de négociation supposent un engagement direct et déterminant ou une contribution significative.

Or, en l’espèce, le vendeur et l’acheteur entraient librement en contact sans que GH n’intervienne. Il n’y a donc pas d’entremise, condition d’application de la loi Hoguet.

Toutefois la règlementation concerne aussi les marchands de listes qui doivent détenir une carte spécifique et sont soumis à de multiples obligations.

Question N°2 : Grégor H était-il un marchand de listes ?

Une réponse ministérielle (N°35628 du 13 MAI 1996) indique que la diffusion « auprès du public des publications comportant des listes d’offres de propriétaires pour vente ou location » peut se faire par tous moyens notamment par voie télématique.

Mais la loi écarte du champ d’application les annonces diffusées par voie de presse. Une diffusion sur Internet est-elle une publication par voie de presse ?

- Si NON : condamnation de GH pour non-détention de carte.

- Si OUI [solution retenue par la Cour d’appel] : inapplication de la loi Hoguet aux sites internet diffusant des annonces immobilières et possibilité de GH d’exercer son activité sans carte.

Rappelons que  la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse fait référence à la voie de presse et à tout autre moyen de publication, dont la communication audiovisuelle qui intègre l’Internet.

C’est pourquoi, la Cour d’appel invoque cette loi pour assimiler les annonces par Internet à une publication par voie de presse (titre II de la loi prévoit que l’activité consistant à fournir des informations ou des communications commerciales s’exerce librement).

En conséquence, la Cour d’Appel considère que la diffusion via Internet d’annonces payantes de particuliers est une vente de listes non soumise à la loi Hoguet (car publication par voie de presse).

Source :

Communication Commerce électronique n° 4, Avril 2009, comm. 36 « La diffusion d’annonces immobilières de particuliers par un site Internet s’analyse comme une publication par voie de presse », Commentaire par Anne DEBET


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