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Cognac : projets pour le quartier Gâte-bourse

Publié le 12 octobre 2009 par Pierre-Alain Dorange
Cognac : projets pour le quartier Gâte-bourse Mercredi dernier (5 octobre 2009) a eu lieu un conseil municipal exceptionnel.
A l'ordre du jour 3 points seulement, et un billet encore plus long que d'habitude en 3 parties :
  • Compromis de vente de la friche industrielle des anciens Cognac J.G. Monnet (vert sur la carte)
  • Changement du POS additif pour une partie du site Martell (bleu sur la carte)
  • Projet d'aménagement de la rue Aristide Briand (jaune sur la carte)
Ces 3 rapports, présentés par Patrick Sedlacek, tombent en même temps et touchent surtout le même quartier de Cognac (Gâte-bourse) pour y proposer des projets d'aménagement qui pourraient changer la face et l'activité du quartier. Voir la carte ci-dessous.
La salle était bien pleine avec environ 65 citoyens présents pour suivre les débats.

Michel Gourinchas a introduit la séance par un discours mettant en avant la synergie de ces 3 projets (2 privés et 1 public) qui devraient dynamiser ce secteur de Cognac, créer des emplois, améliorer l'offre commerciale et touristique, proposer plus de parking et aménager les berges.
Il est aussi revenu sur les rumeurs qui bruissent que tout ceci serait "trop beau pour être vrai" et a rappelé que lui-même est comme Saint-Thomas : il croit ce qu'il voit mais qu'il se donne les moyens de réussir.
Il a aussi rappelé la volonté municipale que ces aménagements se fassent en respectant le patrimoine existant sur le site.

Cognac : projets pour le quartier Gâte-bourse
cliquez pour voir la carte en grand format

Projet Monnet

La friche industrielle J.G. Monnet (que j'avais visité en septembre 2007) a été achetée par la ville de Cognac fin 2006 (zone verte sur la carte). L'objectif de l'ancienne équipe municipale était alors d'y créer un nouveau quartier (logements, commerces et bâtiments publics). C'est lors du conseil municipal du 24 juillet 2006 que l'acquisition du site a été votée (1 842 500 euros). C'est également à ce moment-là que les anciens abattoirs ont été présentés comme pouvant héberger les concerts de West-Rock (ce qui est fait depuis).
Ce projet faisait appel à un aménageur (SEM) pour développer en concertation avec la ville une ZAC (Zone d'Aménagement Concertée). Ce projet a capoté, car il n'intégrait pas la conservation de certains bâtiments remarquables du site (Chais Cathédrale notamment).
Entre temps le site fut envisagé par la région pour y installer le nouveau CFA qui attendait déjà depuis une dizaine d'année d'être relogé. Ce projet a lui aussi capoté : la région a entre temps changé d'avis trouvant le projet trop onéreux : du coup le CFA reste sur place et recevra (un jour peut-être) des aménagements.

Aujourd'hui c'est une société privée : le groupe Cela qui propose son projet d'aménagement à vocation touristique. Ce projet en discussion depuis des mois a séduit la mairie. En septembre dernier une maquette était présentée au siège de la Communauté de Communes pendant les journées du patrimoine avec une présentation des grandes lignes du projet. Le 5 octobre c'est le compromis de vente qui est proposé aux élus.

Cognac : projets pour le quartier Gâte-bourse Les représentants du groupe Cela étaient présents pour présenter à la fois le projet, leur société et leurs objectifs.
Le groupe "Cela Hôtels-Resorts-Spas" est originaire de Perpignan, c'est un groupe familial spécialisé dans le tourisme (Spa initialement puis hôtels, résidences et complexes touristiques). La présentation du groupe était très pro et on sentait bien le bon commercial bien qui vend son projet.
Le groupe a déjà créé plusieurs "villages" du type de celui qu'il souhaite implanter à Cognac : Canet, Caudies, Saint-Cyprien, Chambrousse, Isola 2000 et Val-Torrens.
Ces "villages" comprennent un hôtel, bar, restaurant 3 ou 4 étoiles, un spa et des résidences touristiques qui sont loués principalement à une clientèle étrangère (75%) par le biais de bourses d'échanges internationales, de Tour Operator, de Comité d'Entreprises, de Clubs Sportifs, etc...
Le représentant du groupe est revenu sur le pourquoi de Cognac. Le patron du groupe serait "tombé amoureux de Cognac", le site est fantastique de par sa situation et son architecture, le nom de Cognac se vend très bien à l'international...
Le groupe a précisé que Cognac était stratégique pour eux, une ouverture sur la côte Atlantique qu'il n'ont pas à ce jour et qu'il visait ici 3 types de clientèle : la clientèle étrangère, les séminaires d'entreprises et les stages sportifs.

A ce stade il convient de rappeler que le groupe a voulu s'implanter à Saint-Jean d'Angely en 2008 pour un projet de centre thermal mais que le projet a capoté car la nouvelle municipalité de St-Jean d'Y a refusé le permis de construire, jugeant semble-t-il le groupe insolvable. Les élus de l'équipe précédente ne sont pas du même vis bien sûr. On peut comparer leurs versions sur le blog de l'équipe actuelle (ça date des élections) et sur le blog de la nouvelle opposition.

Le projet développera à terme (sur 3 tranches de travaux) : 280 appartements, 60 chambres d'hôtel (***), un restaurant, un centre spa-balnéo-remise en forme, des salles de séminaires pour un budget total de 40 000 000 d'euros. Il devrait créer 260 emplois pour les travaux et 130 emplois directs sur le site et une estimation de 367 000 nuitées par an. Ce budget est entièrement privé, viendront s'y adjoindre quelques éléments à la charge de la municipalité (voir plus bas).
Le vote de ce conseil concernait le compromis de vente du site Monnet au prix d'achat (1 842 500 euros), comprenant les parcelles BL79, BL80, BL83 et BL331. S'ajoutent des parties des parcelles BL352, BL342, BL353 et BL77 (voir carte).
Vous pouvez consulter le cadastre numérique pour plus de détails.
Le compromis de vente semble bien bordé et n'a pas amené de critiques sérieuses de la part de l'opposition. Il concerne la ville, le groupe Cela et l'intermédiaire SAS Teriade qui a apporté l'affaire et mis en relation la ville et le groupe Cela. Le compromis comprend de nombreuses conditions suspensives et en annexe un cahier des charges de la ville assez précis comprenant de multiples volets :
  • architecture et fleuve : cohérence POS et ZPAUP, ouverture sur le fleuve et la ville
  • excellence environnementale : bruits, gestion des déchets, énergies, matériaux de construction... piloté par un comité
  • accessibilité : label touristique et handicap
  • déplacement et stationnement
  • animation et flexibilité
  • servitudes : passage des réseaux urbains et ouverture au public de l'esplanade le jour
Ceci reste un projet privé sous contrainte du cahier des charges, mais en échange la ville s'engage auprès du groupe à certaines conditions :
  • Démolition du chais technique (situé entre la rue basse St-Martin et le fleuve)
  • Voirie et réseau public (eaux usées, eaux...)
  • Limite de propriété
  • Parking public de 200 places en bas de la rue Saint-Martin
Entre temps la ville devra aussi reloger la Communauté de Communes, qui a ses bureaux sur le site.

Cognac : projets pour le quartier Gâte-bourse Maquette
La maquette qui était présentée n'est à ce stade qu'un projet en devenir mais on y voit que les grands chais et le chais cathédrale y sont respectés dans leur architecture extérieure au moins. On y voit globalement :
  • la conservation des grands chais qui seront transformés en résidences
  • le chais cathédrale deviendra un restaurant
  • l'ancien comptoir et bâtiment administratif deviendront l'hôtel
  • le complexe spa-piscine-remise en forme
  • la route basse Saint-Martin qui sera fermée (création d'une nouvelle voirie en prolongement le la rue des Abattoirs) : en rouge sur la carte
  • la création d'une esplanade
  • la création d'un parking public par la ville
  • l'aménagement des berges de la Charente par la ville et la Communauté de Communes et qui devrait faire partie, à terme, d'un ensemble qui ira du pont de Saint-Jacques au pont de la Croix Montamette.
La ville a fait réaliser une étude par le cabinet Mavila qui indique que durant les 4 années de travaux les retombées locales pourraient être de 1,7 millions et qu'ensuite à plein régime le complexe pourrait apporter à Cognac 10,3 millions annuellement (retombées économiques, impôts...)

L'ensemble des élus a été séduit par le projet et les garanties puisque même l'opposition a salué ce projet. Seul Jérôme Mouhot a émis quelques réserves de principe. Tout le monde a voté pour.
Position de l'opposition
Noël Belliot a salué la réussite de la municipalité sur ce projet et a déclaré son enthousiasme.
Jérôme Mouhot a nuancé les propos de son co-listier et a fait un long rappel historique ou il même osé affirmé qu'il avait acheté le site pour en "préserver le patrimoine industriel contre les spéculateurs sans scrupule", alors que lors de l'achat en 2006 son équipe ignorait la présence du chais Cathédrale et souhaitait détruire l'ensemble...
Il a émis quelques réserve sur certains aspects :
  • le prix, dont il regrette qu'il n'inclut que le prix du site Monnet et pas les parcelles au dessous de la rue basse St-Martin
  • la nouvelle voirie qui sera créée en zone Rouge du PPRI et donc inondable
Le planning du projet
2010 : fourniture des plans, démolition du chai technique
2011-2013 : 1ère tranche (18 000 000 euros) : hôtels, le spa-piscine-remise en forme, les salles de séminaires et 93 chambres de résidences
Pour cette première tranche la ville implantera un parking pour les résidents et visiteurs.
les autres tranches étalées sur 7 années pour 187 chambres en résidence de plus.
Beaucoup restent sceptique sur ce projet, ayant été échaudé par les récents projets Cognaçais avortés : cinéma place François 1er, Hôtel 4 étoiles, centre nautique, projet Ducasse... Pourtant le projet semble avoir été ficelé correctement pour respecter les intérêts des Cognaçais, reste plus qu'à espérer qu'enfin un projet d'envergure puisse redonner le dynamisme qui manque à notre cité.
Vous pouvez retrouver l'historique de ce site sur le wiki du collectif de l'autruche.
Le blog de Jonathan Munoz propose l'intégralité du contrat de compromis de vente avec ses annexes (en lien à la fin du billet).

Voir toutes les photos du site JG Monnet (dans une nouvelle fenêtre en diaporama)

Cognac : projets pour le quartier Gâte-bourse

maquette du projet : partie haute
Cognac : projets pour le quartier Gâte-bourse

maquette du projet : partie basse

Cognac : projets pour le quartier Gâte-bourse

Chais Cathédrale (futur restaurant)
Cognac : projets pour le quartier Gâte-bourse

Bureaux(futur hôtel)

Cognac : projets pour le quartier Gâte-bourse

Site Monnet vue de la rue basse de St-Martin (cette partie de la rue sera transformé en esplanade)

Cognac : projets pour le quartier Gâte-bourse

Intérieur d'un des grands chais (futur résidences)

Cognac : projets pour le quartier Gâte-bourse

Entrée du site, avenue PaulFirino Martell
Cognac : projets pour le quartier Gâte-bourse

Actuel bureaux de la Communauté de Communes


Projet Martell
Lors du conseil municipal du 16 juillet dernier le conseil municipal avait délibéré pour changer le POS (Plan d'Occupation des Sols) des terrains situés le long de la rue basse Saint-Martin afin de permettre les projets et perspectives de développement de la ville sur ces sites.
Suite à la présentation du projet Monnet, la société Martell a exprimé le souhait de voir une partie de son site industriel reclassé de zone industrielle à zone commerciale afin de pouvoir revendre son ancien site de mise en bouteille situé dans lé "blockhaus" qui borde l'avenue Paul Firino Martell (zone bleue sur la carte). Cette partie est effet inoccupée depuis que la mise en bouteille a été déménagée à coté de Rouillac. Par contre la société Martell conserve ses bureaux et chais de la Vigerie sur le reste du terrain.

De plus la société Martell a demandé des garanties concernant le projet Monnet afin de garantir la pérennité de son site industriel de la Vigerie (classé en Seveso seuil bas) et procédera à des échanges de terrains avec la ville pour maintenir le périmètre de protection nécessaire le long de la rue le Vigerie.
Sur ce dossier, le maire a indiqué vouloir rendre public le parking Martell situé entre la rue du Port et la rue de Gâte-bourse.
Là encore tout le conseil municipal a voté pour.
Projet Aristide Briand
Ce dernier rapport est plus polémique, il s'agit de profiter des grands travaux qui seront réalisés à partir de février 2010 rue Aristide Briand (en jaune sur la carte) pour changer le réseau de gaz, pour réaménager la rue Aristide Briand.
éa fait réaliser une étude et un nouveau plan de circulation (cabinet EREA), il y a eu 2 réunions publiques sur le sujet, et une enquête de la CCI pour déterminer si la rue doit rester ouverte à la circulation ou devenir définitivement piétonne.

Ce sujet a déjà été évoqué dans les années 90 et la précédente municipalité avait déjà réalisé une expérimentation. Les commerçants sont très divisés sur le sujet (environ 50/50). Mais cette fois-ci la municipalité a validé le choix du maire : la rue sera piétonne afin de sécuriser la rue, permettre aux commerçants d'ouvrir plus largement leurs boutiques et de dynamiser la ville en prolongeant l'espace piéton.

L'opposition est intervenue sur ce projet dénonçant la décision définitive de rendre la rue piétonne et estimant qu'il aurait fallu (re)faire une année expérimentale avant. Ils dénoncent une sous-estimation des problèmes des riverains et un plan de circulation qui n'aurait pas été étudié.


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