Les intermédiaires

Le particulier qui cherche à acquérir un logement, ou celui qui désire vendre son bien, peut tenter de traiter de particulier à particulier pour éviter d'avoir à supporter le coût du service d'un intermédiaire. Mais en pratique, la majorité des ventes sont conclues par des intermédiaires, agents immobiliers ou notaires.

MANDATER UN AGENT IMMOBILIER

La profession d'agent immobilier consiste à rapprocher vendeurs et acheteurs. Elle est strictement encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Le décret du 21 octobre 2005 a modernisé l'exercice de cette profession.

UNE PROFESSION RÉGLEMENTÉE

L'agent immobilier est un professionnel inscrit au registre du commerce. Il doit être titulaire d'une carte professionnelle portant la mention « transaction sur immeubles » délivrée par la préfecture et valable dix ans.

La délivrance et le renouvellement de la carte sont conditionnés par la justification :
- de l'aptitude professionnelle (diplôme et/ou ancienneté);
- de la souscription d'une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
- d'une garantie financière.

L'agent immobilier doit afficher dans son agence le numéro de sa carte professionnelle et sa garantie financière.

LE MANDAT EST OBLIGATOIRE

L'agent immobilier doit impérativement être titulaire d'un mandat. II s'agit d'un mandat de vente s'il est missionné par le vendeur, ou d'un mandat de recherche si un candidat acquéreur confie à l'intermédiaire la recherche d'un logement.
Le mandat doit être rédigé en deux exemplaires originaux signés par le mandant (le particulier) et le mandataire (l'intermédiaire). L'exemplaire revenant au mandant doit être revêtu du numéro sous lequel le mandat a été inscrit au registre des mandats obligatoirement tenu par l'agent immobilier.
Le mandat doit contenir les références de la carte professionnelle du mandataire et celles de l'établissement financier qui le garantit.

MANDAT SIMPLE ET MANDAT EXCLUSIF

Le mandat simple laisse au vendeur une grande liberté puisqu'il l'autorise à vendre son bien lui-même ou en utilisant les services d'un intermédiaire. Le mandataire se trouve ainsi dans une position de concurrence.
Le mandat exclusif offre la sécurité au mandataire, à l'abri de toute concurrence pendant la durée du mandat. Le mandant est en effet interdit de toute vente de son bien pendant le délai prévu au mandat, soit par lui-même soit par un autre intermédiaire.

QUEL MANDAT CHOISIR ?

Tout dépend de la relation de confiance liant le vendeur à l'agent immobilier, de l'état de la concurrence locale et de la qualité du bien à vendre.
Le mandat simple permet au vendeur de se réserver le droit de mettre en vente son bien sur le marché des particuliers, certains acquéreurs préférant traiter hors agence pour réduire le coût de leur achat. II lui offre de plus la faculté de mettre son logement en vente dans plusieurs agences pour favoriser la multiplication des contacts sur le marché.
L'exclusivité apporte au mandataire la certitude de travailler en toute sécurité et l'incite à s'investir en temps et financièrement dans la recherche d'un acquéreur. Si l'agent d'affaires est de confiance, un mandat exclusif peut être conseillé. Avec le mandat simple, le vendeur conserve la liberté de vendre autrement que par l'intermédiaire. Mais celui-ci consacrera-t-il autant d'énergie à vendre le bien pour lequel il est missionné avec d'autres que s'il était titulaire d'une exclusivité ? La pratique démontre l'inverse.

LE DÉMARCHAGE À DOMICILE

Un agent immobilier peut proposer ses services à un particulier en le démarchant à domicile. S'il lui fait signer sur place un mandat celui-ci doit comporter un formulaire détachable remis au mandant lors de la conclusion du mandat. Le particulier dispose alors d'un délai de sept jours pour dénoncer le mandat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

LA DURÉE DU MANDAT

Un mandat consenti sans limitation de durée est nul. Un mandat simple doit être conclu pour une durée limitée (trois ou six mois par exemple) éventuellement renouvelable pour une durée limitée, sauf dénonciation.
Un mandat exclusif, plus contraignant pour le vendeur, doit aussi être conclu pour une durée limitée. Il peut de droit être dénoncé, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception avec un préavis de quinze jours.
La dénonciation du mandat laisse survivre des droits au profit de l'agent immobilier. En effet si le vendeur traite plus tard avec un acquéreur présenté pendant la durée du mandat par l'intermédiaire, ce dernier pourra exiger le versement de sa commission.

LA RÉMUNÉRATION DE L'AGENT IMMOBILIER

L'intermédiaire a droit à rémunération s'il est titulaire d'un mandat écrit. Le montant de la commission de l'agent immobilier est fixé librement entre celui-ci et son client. Il peut s'agir d'un honoraire forfaitaire ou, et c'est la pratique la plus courante, d'une rémunération proportionnelle au prix de la vente. En général, le pourcentage est d'autant plus élevé que le prix est bas. Il peut varier de 3 à 10 % du prix selon l'importance de celui-ci. La commission ne peut être réglée au mandataire qu'après la signature de l'acte authentique. Elle est alors immédiatement exigible.

COMMISSION VENDEUR OU ACQUÉREUR ?

La rémunération de l'intermédiaire peut être à la charge du vendeur ou de l'acquéreur selon les termes du mandat
Si la commission est à la charge du vendeur, elle est incluse dans le prix de vente. L'acquéreur paie les frais d'acte sur le prix, commission d'agence incluse. Il peut être tenté, pour échapper au paiement des frais sur la fraction du prix correspondant à la commission, de vouloir réduire le prix d'autant, à charge pour lui de payer la rémunération de l'intermédiaire.
Mais l'administration fiscale, sur la base du mandat qui stipule la commission à la charge du vendeur, pourra ultérieurement exiger de l'acheteur le paiement des droits d'enregistrement sur le montant de la rémunération de l'agence.
Seule la signature par le vendeur d'un mandat de vente mettant à la charge de l'acquéreur l'honoraire de négociation, ou la signature par l'acheteur d'un mandat de recherche stipulant que les honoraires de l'intermédiaire seront à sa charge, exonère la commission de la perception des droits d'enregistrement.

LE BON DE VISITE

Les négociateurs font couramment signer aux candidats acquéreurs des bons de visite. Ils se constituent ainsi à l'avance la preuve de la présentation à une personne déterminée du bien à vendre et donc de leur droit à rémunération en cas de concrétisation de la transaction. Si le vendeur et l'acquéreur viennent ensuite à traiter de particulier à particulier, des dommages et intérêts peuvent être exigés par l'intermédiaire. Le bon de visite est donc un moyen pour l'agent immobilier de protéger ses droits.

LA GARANTIE FINANCIÈRE

L'agent immobilier doit être titulaire d'une garantie financière délivrée par un établissement financier. Elle est destinée à assurer aux acquéreurs la restitution des versements effectués par eux à titre d'acompte entre les mains de l'intermédiaire. Tout agent immobilier doit d'ailleurs justifier de cette garantie à l'appui de sa demande de carte professionnelle ou du renouvellement de celle-ci.
Le versement par un acquéreur d'une somme d'argent entre les mains de l'agence doit donner lieu à la délivrance d'un reçu dont l'original est remis à celui qui verse les fonds.

LE DEVOIR DE CONTRÔLE ET DE CONSEIL DU MANDATAIRE

Le mandataire a un devoir de contrôle. Il doit vérifier le titre de propriété du vendeur, les règles d'urbanisme applicables, l'état des ervitudes et tous autres éléments susceptibles d'influer sur le consentement de l'acheteur. Il a aussi un devoir de conseil. À ces titres, sa responsabilité civile peut être engagée.
Tout professionnel qui prête ses connaissances et son expérience à sa clientèle moyennant rémunération a en effet l'obligation de contrôler les informations qui lui sont communiquées et d'aider ses clients de ses conseils. Ainsi peut être condamné l'agent immobilier n'informant pas l'acquéreur des désordres affectant un immeuble qu'il ne pouvait pourtant ignorer. Peut également être sanctionné l'intermédiaire annonçant qu'un bien est raccordé au tout-à-l'égout alors qu'il ne l'est pas.

L'ASSURANCE RESPONSABILITÉ

Tout agent immobilier doit souscrire une assurance responsabilité professionnelle. C'est une des conditions du renouvellement annuel de sa carte professionnelle.

LE DEVOIR DE COOPÉRATION DU VENDEUR

Le vendeur peut être condamné solidairement avec l'agent immobilier s'il ne lui fournit pas tous les renseignements en sa possession sur le bien à vendre. Le vendeur a donc un devoir de coopération avec l'intermédiaire dans la constitution du dossier. Il doit notamment l'avertir de tout vice connu de lui affectant le logement à vendre.

MANDATER  UN NOTAIRE

De plus en plus nombreuses sont les études de notaires pratiquant la négociation immobilière en concurrence avec les agents immobiliers. La transaction immobilière ne peut être effectuée dans un office notarial qu'à titre accessoire de l'activité principale.

L'INDISPENSABLE MANDAT

Comme pour l'agent immobilier, la signature d'un mandat est un préalable obligatoire si le notaire entend percevoir un honoraire de négociation.

L'HONORAIRE DE NÉGOCIATION RÉGLEMENTÉ

La rémunération du notaire qui négocie une vente immobilière en qualité d'intermédiaire est strictement réglementée.

HONORAIRES DE NÉGOCIATION DES NOTAIRES

PRIX : De l à 45735 € HONORAIRES TTC De 5,98 %
PRIX : Au-delà de 45735 € HONORAIRES TTC De 2,99 %

Exemple

Pour une vente réalisée au prix de 150 000 €, les émolument TTC se calcule ainsi :

de 1 à 45735 €   = 2734,95 €
de 45 736 € à 150 000 € = 3117,49 €
TOTAL TTC  = 5852,44 €