Faire le choix entre crédit immobilier à taux fixe ou à taux variable

Ceux qui sont à la veille d'un achat immobilier, voire déjà engagés dans le cadre d'un compromis se sont déjà posé la question : sous quelle forme emprunter, afin que mon crédit immobilier me revienne le moins cher possible ? Taux fixe, taux variable ? Comment y voir plus clair ?

Il faut savoir d'une part que si la sécurité absolue réside dans le choix d'un prêt immobilier à taux fixe, le taux variable est en train de gagner fortement en sécurité. En effet, avec la mise en place de la loi Châtel, les banques sont désormais tenues à une transparence totale en matière de prêts immobiliers et certaines pratiques sont devenues interdites, permettant d'éviter ainsi les dérives qui ont pu être commises par le passé. On parlera en particulier des prêts à taux variable capé, qui permettent de répondre à des préoccupations sécuritaires en plus de la volonté de payer moins cher son crédit immobilier.

Et justement, il semblerait d'autre part qu'en raison du marché et de ses taux extrêmement bas, le prêt à taux variable revête en ce moment un intérêt non négligeable : les courtiers immobiliers comme Premier Taux s'accorderont en ce mois de novembre 2009 pour dire qu'un crédit immobilier consenti à taux variable est gagnant à tous les coups.

Reste à savoir à quelle hauteur on peut gagner sur un crédit immobilier à taux variable et si la prise de risque associée en vaut vraiment la chandelle : prenons un exemple classique d'un taux fixe proposé par un établissement bancaire de 3,8% (hors assurance) et d'un taux variable de 2,95% capé 1,10 c'est-à-dire ne pouvant excéder quoi qu'il arrive le taux maximum de 4,05%. Le différentiel positif actuel serait de 0,85%, soit 6 à 7% de la mensualité. Le risque maximum serait quant à lui de payer son crédit à un taux de 4,05% (soit 0,25% en plus du taux fixe), soit un différentiel d'environ 2% de la mensualité.

Quant à la pérennité de cette constatation, elle ne dépend que de la dette publique des pays européens : les taux vont-ils remonter suffisamment vite pour démonter ce raisonnement en sachant le poids de cette dette ? D'une part, sauf à exploser les équilibres budgétaires de l'Europe, cette dette devra être refinancée à des conditions de taux bas. D'autre part, la consommation des ménages ne pourra repartir solidement sans un allègement de leur dette.

Tout ceci milite donc en faveur d'un maintien des taux bas de manière durable et peut-être même au-delà de ce que les prévisions les plus pessimistes veulent bien dire. En tous les cas, n'hésitez pas à contacter un courtier immobilier, qui saura vous conseiller sur la meilleure solution à adopter pour votre crédit immobilier.