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La division d'un lot de copropriété n'est interdite que si elle est contraire à la destination de l'immeuble

Publié le 21 décembre 2009 par Christophe Buffet

Principe rappelé par cet arrêt :

"Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble ; que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 10 juin 2008), que M. X..., propriétaire d'un immeuble à Lathuille (Savoie) l'a divisé en plusieurs lots et a fait établir un règlement de copropriété par acte authentique du 1er février 1991, date à la laquelle il a vendu le lot n° 3 au premier étage aux époux Y... ; que resté propriétaire des lots n° 2 et 4 respectivement au rez de chaussée et au second étage, il a entrepris des travaux à la suite desquels le rez de chaussée a été notamment divisé en deux appartements ; que la société civile immobilière Fontaine la Charrue (la SCI) devenue nue-propriétaire du rez de chaussée, M. X... en étant usufruitier, a cédé respectivement ces appartements à Mme A... et aux époux Z..., aux droits desquels se trouve la société SA2I ; qu'un nouvel état descriptif de division a été établi et publié à la conservation des hypothèques ; que l'assemblée générale du 7 décembre 2001 a approuvé la nouvelle répartition des charges mais n'a pas approuvé la modification de l'état descriptif de division ; que par acte du 17 mars 2004, les époux Y... ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Clos Malou (le syndicat) en annulation de l'assemblée générale du 2 février 2004 et subsidiairement, de la " résolution " complémentaire ratifiant les ouvertures pratiquées au rez de chaussée et en remise en état de la façade de l'immeuble ;

Attendu que pour annuler l'assemblée générale et ordonner en conséquence la suppression des ouvertures pratiquées en façade, l'arrêt retient que l'état descriptif de division, qu'il soit inclus ou non dans le règlement de copropriété, et les actes qui le modifient constituent des documents contractuels dont les modifications doivent être approuvées par l'assemblée générale ; que dès lors, un copropriétaire ne peut, par sa seule volonté, diviser un lot lui appartenant ; qu'au surplus, l'acte du 1er février 1991 comporte de façon indissociable le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, de sorte que la division d'un lot est impossible sans modification de l'état descriptif de division ; qu'à défaut d'une telle modification, ni les époux Z... ni Mme A... ne pouvaient être considérés comme copropriétaires, qu'ils ont toutefois participé à l'assemblée générale du 2 février 2004 qui n'a pu valablement délibérer ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la division d'un lot relève de la liberté du copropriétaire intéressé, sauf en ce qui concerne la modification des charges, et alors que le syndicat ne peut s'opposer à cette division que si elle porte atteinte à la destination de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;

Condamne les époux Y... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer la somme de 2 500 euros à la SCI Fontaine La Charrue et à M. X..., ensemble, et la somme de 2 500 euros à Mme A... ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Fontaine La Charrue et M. X..., demandeurs au pourvoi principal

Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR annulé la délibération de l'assemblée générale du 2 février 2004 portant approbation des travaux sur les parties communes, et D'AVOIR ordonné, en conséquence, à la société SA21, à Mme A..., à M. X... et à la SCI FONTAINE LA CHARRUE :

1- de supprimer les quatre ouvertures suivantes créées au niveau du rez-de chaussée de l'immeuble soit :

2 transformation d'une fenêtre en porte et création d'un ouvrant sur la façade ouest,

3 création d'une fenêtre sur la façade sud,

4 création d'une porte en façade est,

5 agrandissement latéral d'une fenêtre en façade nord ;

2- de recréer la fenêtre qui a été supprimée en façade est du rez-de-chaussée de la copropriété.

AUX MOTIFS QUE « les Premiers Juges ont considéré que l'assemblée générale du 7 décembre 2001 avait approuvé à l'unanimité la nouvelle répartition des charges, que cette décision n'avait pas été contestée dans les conditions du second alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'elle était devenue définitive ; qu'il est vrai qu'une nouvelle répartition des charges a été adoptée à l'unanimité ; que, toutefois, le projet de modification de l'état descriptif de division n'a pas été adopté puisque selon le procès-verbal, la majorité de l'article 26 était nécessaire et que les époux Y... se sont opposés à ce projet ; que ce vote constituait effectivement une décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que selon l'article 2 du décret du 17 mars 1967, l'état descriptif de division sert principalement aux besoins de la publicité foncière ; que ce document, qu'il soit ou non inclus dans le règlement de copropriété, et les actes qui le modifient constituent des documents contractuels dont les modifications doivent être approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires ; que, dès lors, un copropriétaire ne peut pas, par sa seule volonté, diviser un lot lui appartenant ; qu'au surplus, en l'espèce l'acte du 1er février 1991 établi par Me B..., notaire à Moutiers, comporte d'une façon indissociable le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de sorte que la division d'un lot est impossible sans modification de l'état descriptif de division ; qu'à défaut d'une telle modification ni les époux Z... ni Mme A... ne pouvaient être considérés comme des copropriétaires ; qu'ils ont participé à l'assemblée générale du 2 février 2004 et ont pris part au vote des résolutions ; que, selon l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; qu'il en résulte que l'assemblée générale réunie le 2 février 2004 n'a pu valablement délibérer faute d'être régulièrement composée ; qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement déféré pour annuler l'assemblée générale du 2 février 2004 ; qu'il en résulte que les travaux entrepris sur les parties communes n'ont pas été autorisés ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande des époux Y... visant à voir remettre en état la façade du rez-de chaussée » ;

1. ALORS QUE le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble et que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il s'ensuit que la division d'un lot relève de la liberté du copropriétaire intéressé, sauf en ce qui concerne la modification de la répartition des charges, et que le syndicat ne peut s'opposer à cette division que si elle porte atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en retenant que M. X... et la SCI LA FONTAINE LA CHARRUE n'ont pas pu diviser le lot dont ils étaient respectivement usufruitier et nu-propriétaire, sans avoir obtenu l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires pour modifier l'état descriptif de division qui présente un caractère contractuel, qu'il soit ou non inclus dans le règlement de copropriété, pour en déduire, en l'absence d'approbation de l'assemblée générale, que les acquéreurs de ces deux lots n'auraient pas acquis la qualité de copropriétaire et qu'ils n'auraient pas pu participer régulièrement à l'assemblée générale du 2 février 2004 qui aurait irrégulièrement délibéré sur l'approbation des travaux entrepris sur les parties communes, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que cette division du lot portait atteinte à la destination de l'immeuble, a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2. ALORS QUE l'état descriptif de division qui est dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, est dépourvu de caractère contractuel ; qu'en retenant que M. X... et la SCI LA FONTAINE LA CHARRUE n'ont pas pu diviser le lot dont ils étaient respectivement usufruitier et nu-propriétaire, sans avoir obtenu l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires pour modifier l'état descriptif de division qui présente un caractère contractuel, qu'il soit ou non inclus dans le règlement de copropriété, la Cour d'appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 2 et 3 du décret du 17 mars 1967 et l'article 1134 du Code civil.

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme A..., demanderesse au pourvoi incident

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 2 février 2004 et d'avoir ordonné en conséquence à la SARL SA2I, venant aux droits de Monsieur et Madame Z..., Madame A..., Monsieur X... et la SCI FONTAINE LA CHARRUE de : 1°) supprimer les quatre ouvertures suivantes créées au niveau du rez-de-chaussée de l'immeuble, soit : transformation d'une fenêtre en porte et création d'un ouvrant sur la façade ouest ; création d'une fenêtre sur la façade sud ; création d'une porte en façade est ; agrandissement latéral d'une fenêtre en façade nord 2°) recréer la fenêtre qui a été supprimée en façade est du rez-de chaussée de la copropriété ;

AUX MOTIFS QUE les premiers juges ont considéré que l'assemblée générale du 7 décembre 2001 avait approuvé à l'unanimité la nouvelle répartition des charges, que cette décision n'avait pas été contestée dans les conditions du second alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'elle était devenue définitive ; qu'il est vrai qu'une nouvelle répartition des charges a été adoptée à l'unanimité ; que, toutefois, le projet de modification de l'état descriptif de division n'a pas été adopté puisque, selon le procès verbal, la majorité de l'article 26 était nécessaire et que les époux Y... se sont opposés à ce projet ; que ce vote constituait effectivement une décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que selon l'article 2 du décret du 17 mars 1967, l'état descriptif de division sert principalement aux besoins de la publicité foncière ; que cependant, ce document, qu'il soit ou non inclus dans le règlement de copropriété, et les actes qui le modifient constituent des documents contractuels dont les modifications doivent être approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires ; que, dès lors, un copropriétaire ne peut pas, par sa seule volonté, diviser un lot lui appartenant ; au surplus, en l'espèce, l'acte du 1er février 1991 établi par Maître B..., notaire à MOUTIERS, comporte d'une façon indissociable le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de sorte que la division d'un lot est impossible sans modification de l'état descriptif de division ; qu'à défaut d'une telle modification, ni les époux Z..., ni Madame A... ne pouvaient être considérés comme des copropriétaires ; qu'ils ont toutefois participé à l'assemblée générale du 2 février 2004 et ont pris part au vote des différentes résolutions ; que, selon l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; qu'il en résulte que l'assemblée générale réunies le 2 février 2004 n'a pu valablement délibérer faute d'être régulièrement composée ; qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement déféré pour annuler l'assemblée générale du 2 février 2004 ; qu'il en résulte que les travaux entrepris sur les parties communes n'ont pas été autorisées ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande des époux Y... visant à voir remettre en état la façade du rez-de-chaussée ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble et que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il s'ensuit que la division d'un lot relève de la liberté du copropriétaire intéressé, sauf en ce qui concerne la modification de la répartition des charges, et que le syndicat ne peut s'opposer à cette division que si elle porte atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en retenant que Monsieur X... et la SCI FONTAINE LA CHARRUE n'ont pas pu diviser le lot dont ils étaient respectivement usufruitier et nu propriétaire, sans avoir obtenu l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires pour modifier l'état descriptif de division qui présente un caractère contractuel, qu'il soit ou non inclus dans le règlement de copropriété, pour en déduire, en l'absence d'approbation de l'assemblée générale, que les acquéreurs de ces deux lots n'auraient pas acquis la qualité de copropriétaire et qu'ils n'auraient pas pu participer régulièrement à l'assemblée générale du 2 février 2004 qui aurait irrégulièrement délibéré sur l'approbation des travaux entrepris sur les parties communes, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que cette division du lot portait atteinte à la destination de l'immeuble, a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'état descriptif de division qui est dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, est dépourvu de caractère contractuel ; qu'en retenant que Monsieur X... et la SCI FONTAINE LA CHARRUE n'ont pas pu diviser le lot dont ils étaient respectivement usufruitier et nu-propriétaire, sans avoir obtenu l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires pour modifier l'état descriptif de division qui présente un caractère contractuel, qu'il soit ou non inclus dans le règlement de copropriété, la cour d'appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 2 et 3 du décret du 17 mars 1967 et l'article 1134 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir, sans aucun motif, débouté Madame Yolaine A... de ses demandes, présentées à titre subsidiaire, tendant à la résolution de la vente conclue le 29 juin 2001 avec Monsieur X... et la SCI FONTAINE LA CHARRUE et à la condamnation de ces derniers à lui payer les sommes de 98. 293, 29 au titre du coût d'acquisition, 6. 976, 33 au titre des frais d'acquisition, de 26. 160, 25 au titre du coût du crédit et 62. 000 au titre de la perte de valeur de l'investissement réalisé ;

ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en déboutant Madame A... de ses demandes présentées à titre subsidiaire à l'encontre de Monsieur X... et de la SCI FONTAINE LA CHARRUE, et ce sans aucun motif, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."


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