Cas Pratique

Voici un ensemble de questions, qui m’ont été posées par un lecteur, auxquelles je vais m’efforcer de répondre.

Bonjour Julien,

Je suis tombé sur votre site ainsi que sur votre blog et vos explications claires et concises, tout comme vos remarques pertinentes, m’incitent à vous poser quelques questions qui peuvent également intéresser de futurs acquéreurs.

De nationalité Française, résidant en France (Nice) et venant 2 à 3 fois par an en Thaïlande depuis plusieurs années, j’ai créé une société Thai en décembre 2005 (nous détenons 49 % des parts et j’en suis le président) qui possède, aujourd’hui, un terrain de 2000 m2 sur une plage à Koh Samui.  Pour des raisons financières, j’ai décidé d’y construire 2 maisons :
• une maison, à l’arrière du terrain, avec vue sur la mer que nous allons vendre   
• et une deuxième – les pieds dans l’eau - destinée à la location haut de gamme (la vente de la première nous permettant de compléter le financement de la deuxième et d’investir dans la foulée à Phuket).

Pour cela, je m’apprête à diviser, auprès du Land Office, notre terrain en 2 chanote distincts : Chanote N° 1 de 500 m2 (pour la maison destinée à la vente) et un Chanote N° 2 de 1500m2 (pour celle en bord de plage)

Plus j’avance dans le projet (nous allons signer les contrats avec les architectes et le constructeur) plus se posent à moi des questions de tout ordre :

• Question relative à la formation d’une société Thaï, des répartitions des parts et des représentants/“décideurs”

Suite aux remous du Foreign Business Act, je me suis inquiété auprès de notre avocat (Mr Perasit du cabinet “Pensit & Law”), lequel m’a assuré que tous les cabinets en Thaïlande travaillaient sur une solution suite aux dits changements de loi  et qu’un “autre montage” serait toujours possible...
Mais voilà.... Au fil des mois et à l’usage, je ne suis pas entièrement satisfaits de ce cabinet qui est constamment débordé et je n’arrive pas à savoir s’ils font un suivi rigoureux de notre dossier.

Vous qui êtes chaque jour confronté à ce problème, quel est votre sentiment ?

- Qu’en est il à ce jour ?    j’ai lu sur le web que les étrangers qui possèdent déjà une société de droit thaï avec des partenaires "fictifs" ont jusqu'à 2 ans (à partir de quand ???) pour régulariser leur situation. 
Est ce vraiment le cas ?

- Qu’elle est, selon vous à ce jour; le montage le plus efficace afin d’être en règle avec le pays ?

• Deuxième question : Comment devons nous nous y prendre pour vendre cette maison ?

Devons nous constituer une nouvelle société, ou alors pouvons nous tout simplement effectuer cette transaction à travers notre société ??

• Concernant les transferts de fonds & Taux de change.....

- Transferts de fond et change : comment effectuer ces opérations en perdant le moins possible au change (vu l’importance des sommes engagées) ?

- Quelles démarches suivrent pour être sur d’obtenir le document < Thor Tor 3 > qui me permettra de justifier mes investissements dans le pays et de pouvoir ressortir à concurrence la même somme le cas échéant ?

- Dois-je ouvrir un compte en Thaïlande au nom de ma société ? Ou bien en mon nom propre ?  (On m’a dit que si je voulais un jour “ressortir” légalement les sommes investies, le détenteur des fonds en France doit être le même qu’en Thaïlande – est ce exact ?  En France les fonds sont à mon nom propre...)

De plus j’ai lu la chose suivante sur votre site et souhaiterais savoir si je ne risque rien  :
En vertu de cette nouvelle réglementation, toute devise étrangère échangée en baht pour un montant de plus de 20,000 USD doit faire l’objet d’une retenue de 30 % pour une durée minimum d’un an à l’exception des transactions suivantes :
# Investissement étranger direct définis en tant qu’investissement de non-résidents dans des entités locales dans lesquelles l’investisseur détient au moins 10 % du capital et détient un pouvoir de management,
# Investissement dans l’immobilier (terrains ou condominiums, excepté fonds d’investissement immobilier

Je vous remercie par avance, des réponses que vous voudrez bien m‘apporter.

Bien cordialement

Gérard F.

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Mes Réponses

Tout d’abord, je n’ai jamais rencontre Me Perasit, je ne peux donc juger. Il a d’ailleurs, à ce que j’en sais, plutôt bonne réputation.
Mais je sais qu’en Thaïlande, où le droit n’est pas encore bien défini, les avocats manquent parfois un peu de « vécu »; à leur vision théorique, il est bon d’ajouter les connaissances acquises de façon empirique de l’homme d’affaire.

Je vais donc répondre point par point à vos questions.

1. La formation d’une société de droit Thaï
   Tout d’abord il faut casser un mythe : le FBA n’a pas jusqu’à présent pas été amendé.
   Sur ce point, comme sur bien d’autres, nous sommes forcés d’attendre les élections du 23 décembre 2007 et la constitution d’un nouveau gouvernement.
   Donc ne changez rien à la société déjà existante. Vous n’êtes absolument pas en situation irrégulière.
   Par contre, il vrai qu’il est maintenant plus compliqué de constituer une société. Disons pour résumer que maintenant vous devez trouver des associés qui soient crédibles.
   Par exemple, si vous monter une société au capital de 2 millions de Baht dans le but d’acheter un terrain d’une valeur de 5 millions et que votre partenaire fictif principal est un médecin qui gagne 100 000 Baht par mois, c’est plausible. Lorsque que vous allez passer au registre du commerce et au cadastre votre histoire tient debout, car, même si en fait votre prête-nom n’investit pas un Satang réellement, il est possible qu’il dispose de la somme investie.
   Par contre, si c’est votre femme de ménage qui gagne 5 000 Baht par mois que vous voulez faire figurer comme associé, là ça ne passera pas.
   On en revient donc à une règle incontournable des affaires en Asie : les Guan Xi (relations / connexions). Il vous faut trouver (donc connaître) des associés crédibles.
2. La vente de la maison
   Là il s’agit plutôt d’un choix de stratégie. Je vais vous exposer celle que j’appliquerais si c’était mon affaire, mais cela ne veut pour autant pas dire que ce soit la seule ni la meilleure en toutes circonstances.
   Je vous conseille de monter une nouvelle société et d’y transférer la propriété de la parcelle que vous allez séparer de votre terrain initial de façon à avoir une société par terrain.
   Ainsi lorsque vous revendrez vos villas, la vente prendra la forme d’une cession de parts sociales. L’acquéreur achètera les parts qui lui permettent de contrôler la société qui possède le terrain. Au regard du cadastre, il n’y a pas de changement de propriétaire (c’est toujours la société) donc pas de transfert de propriété où on risque de vous poser des questions (Qui sont les actionnaires ? D’où vient l’argent ?) et donc pas de frais ni taxe de transfert.
   Au passage, on parle de réévaluation de la grille d’estimation sur laquelle est basée la taxe de transfert de propriété. Donc il vaut mieux transférer votre terrain sur la nouvelle société maintenant plutôt que d’attendre de le moment de la revente où le montant de taxation sera plus important.
   Par ailleurs, vous pouvez aussi mettre la construction de la maison à votre nom de façon à réduire votre imposition (en gardant quand même à l’esprit que la différence entre l’évasion et la fraude fiscale tient à l’épaisseur des murs d’une prison). C’est-à-dire qu’au moment de la revente vous pouvez brouiller les pistes en vendant un terrain qui appartient à une société d’un côté et une construction en nom propre de l’autre. Il est un peu plus difficile à l’administration fiscale de savoir quel était le prix global.
   Aussi cela rassure certains acheteurs de savoir qu’ils ont « quelque chose » en leur nom propre.
3. Transfert de fonds et taux de change
   1. Concernant le risque de change, normalement quand vous envoyez des Euros sur un compte normal d’une banque thaïlandaise vous ne pouvez pas les conserver en Euros plus de quelques jours. Vous devez les convertir en Baht.
      Cependant la Bank Of Ayudhya propose aux résidents des comptes en devises étrangères (USD, EURO).
      Il faut pour être éligible montrer un permit de travail en cours de validité.
   2. Foreign Exchange Transaction Form (Tor Tor 3)
      Voilà comment les choses se passent d’ordinaire dans les transactions auxquelles j’ai participé.
      Quand des clients m’envoie de l’argent (ou envoie de l’argent sur le compte de leur société Thaïe), la Banque Centrale de Thaïlande m’appelle dès l’arrivée des Euros en Thaïlande (avant de les convertir en Baht) et me demande l’explication de ce mouvement. J’explique que c’est pour un investissement étranger (au besoin j’établi les documents pour les cas particuliers), alors la Banque Centrale envoie l’argent à la banque locale destinataire des fonds. Puis la banque locale m’envoie une copie (puis l’original quelques jours plus tard) du « Foreign Exchange Transaction Form » autrefois appelé Tor Tor Sam (3).Je peux donc faxer cette copie au client immédiatement après réception des fonds et conserver l’original pour l’envoyer par courrier ou le remettre en main propre quand il viendra en Thaïlande.
      D’après mon expérience cela ne fait pas de différence que vous envoyiez l’argent de votre compte personnel en France vers un compte personnel en Thaïlande ou bien un compte de société (dans ce dernier cas vous pouvez tout simplement établir un contrat d’emprunt de votre société envers vous-même). Cependant il faut veiller à conserver votre compte personnel en France pour que, lorsque vous rapatrierez l’argent l’administration Thaïe voie qu’il s’agit bien de la même origine.
      Dans votre cas, et si vous optez pour mettre la construction a votre nom, vous pouvez payer votre entrepreneur directement par virement depuis votre compte français et lui demander qu’il s’occupe d’obtenir pour vous le Foreign Exchange Transaction Form.
   3. Concernant la retenue de 30%, cette loi ne s’applique en principe plus au domaine immobilier et ce depuis février 2007.
      Cependant, il est vrai qu’en début d’année il valait mieux que le nom du compte expéditeur et destinataire des virements soient le même pour éviter de se voire appliquer cette règle. Maintenant, je ne pense pas que cela soit encore nécessaire.