Immobilier coté

Suite et fin de la série immobilière.

Nous avons vu tout d'abord le dispositif gouvernemental pour pousser les gens à prévoir une épargne en révision d'un achat: le PEL (Plan d'Epargne Logement), dont, il faut bien l'avouer, n'a actuellement vraiment de sens qu'au sens financier du terme, les taux n'étant pas particulièrement avantageux comparé au marché.

Nous avons vu ensuite l'immobilier d'habitaion. Quel prix payer au maximum, et pourquoi ne pas dépasser un certain montant... Et surtout pourquoi l'immobilier ne peux que chuter actuellement en relatif par rapport aux salaires tout au moins.

Voici un dernier volet: celui de l'immobilier coté. Cette fois, vous ne trouverez pas de produits (hors produits de défiscalisation), sur l'immobilier d'habitation. Comme on l'a vu, ce n'est actuellement pas rentable de posséder un bien pour le louer vu les prix faramineux à la vente. Il reste malgré tout un secteur immobilier encore pas trop surcoté, il s'agit de l'immobilier d'Entreprise. En effet, les règles sont différentes, car le marché est régi par les proffessionnels. La valeur des biens n'est plus ici affective, mais objective. Et là, forcément, les prix ne sont pas les mêmes !

En produit coté à la Bourse de Paris, j'ai retenu Unibail Rodamco, qui cotait 145€ le 19 février dernier. Son résultat net récurrent est de 9,19€/action, et son actif net de 128,20€/action à fin 2009. Elle cote donc plus cher que la valeur à la casse, ce qui ne peut s'expliquer que par une surperformance par rapport au marché: Il est en effet assez rare qu'une foncière ait une aussi bonne cote d'amour de la part des investisseurs: c'est surement lié à l'incertitude économique ambiante, qui pousse les investisseurs à revenir vers l'immobilier, considéré comme plus sûr.

Plus sûr ? c'est le cas pour le rendement, qui croît année après année. Le dividende distribué était de 7,5€ l'an passé, et sera de 8€ cette année, soit un rendement de 5,5% raporté au cours de 145€.
Maintenant, pour le capital, ce n'est pas le cas: la valeur des actifs a baissé de 15% depuis 1 an, et continuera à baisser si les taux remontent (ce qui semble être déjà engagé, vu l'action de la Fed qui a passé le 18 février son taux d'escompte de 0,25% à 0,75%). En effet, la société a émis une obligation à 4,6% sur 7ans: C'est rentable actuellement, car le revenu est de 5,5%. Le revenu couvre les remboursements, et ce sera le cas jusqu'à l'échéance. Maintenant, si les taux remontent, le rendement de l'action devra aussi augmenter en conséquence, et donc le cours de l'action baisser en proportion. Cela ne remet pas en cause la capacité de la société à rembourser son emprunt obligataire: cela remet juste en cause la valorisation des actifs, qui devra s'ajuster en fonction des taux.

Pour ceux qui veulent aller plus loin, voici les données diffusées par la société le 8 février dernier, à l'occasion de son résultat annuel:
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(AOF) - Unibail-Rodamco a annoncé qu'en 2009 son résultat net récurrent par action avait augmenté, en ligne avec ses projections, pour atteindre 9,19 euros soit une croissance de 7,1% comparé à 2008 ; ceci résulte à la fois d'une augmentation des loyers nets et d'un coût de la dette maîtrisé, a indiqué le groupe dans un communiqué. Dans ce cadre, Unibail-Rodamco se dit en mesure de maintenir sa distribution à un taux élevé (87% du résultat net récurrent) et proposera à ce titre aux actionnaires un montant de 8 euros par action, payable le 10 mai 2010.

L'année 2009 a été marquée par une contraction de 15,2% de l'actif net réévalué par action qui s'établit à 128,20 euros à fin 2009, principalement due à une croissance des taux de rendement exigés par les investisseurs en immobilier commercial.

Toutefois, cette baisse a été essentiellement concentrée sur le premier semestre. Unibail-Rodamco a pu observer un retour d'intérêt des investisseurs sur le second semestre, durant lequel les valeurs d'expertise des actifs se sont stabilisées.

Chiffre d'affaires
Au 30.09.2009 : loyers nets 1.198,7 millions d'euros (+4,4%)
Au 30.06.2009 : loyers nets 634 millions d'euros (+5,5%)
Au 31.12.2008 : loyers nets 1.215 millions d'euros (+8,5% à périmètre constant)

Résultats
Au 30.06.2009, Résultat net récurrent part du groupe : 426 millions d'euros (+7,6%) ; Résultat net part du groupe :-1.324 millions d'euros (contre 489 millions au premier semestre 2008)
Au 31.12.2008, Résultat net part du groupe : -1.116 millions d'euros (contre 945 millions d'euros en 2007). Bénéfice net récurrent : 777 millions d'euros (+8,4% à périmètre constant).

Prévisions
Le groupe a réitéré son objectif de croissance du Résultat Net Récurrent par action de 7% ou plus en 2009. Il a également confirmé sa politique de distribution de 85% à 95% de son résultat net récurrent. Pour 2009, le paiement de la distribution s'effectuera en une seule fois en avril 2010.

Stratégie
Unibail-Rodamco a choisi de se spécialiser sur des actifs qui ont un très fort positionnement sur leur marché, notamment en raison de leur fréquentation, de leur taille, de leur emplacement ou de leur notoriété. Il privilégie les segments du marché immobilier qui présentent une certaine rareté de l'offre. La plupart de son activité (loyers nets) provient des centres commerciaux. Il a récemment décidé de réaliser la totalité de ses investissements en Europe. Poursuivant les arbitrages au sein de son portefeuille, il a cédé, en septembre dernier, un immeuble de bureaux à La Haye, aux Pays-Bas.

Evènements financiers
Le Groupe a profité de l'amélioration des conditions des marchés financiers pour lever 820 millions d'euros sous forme de placements privés obligataires de maturité variant de 7 à 10 ans. Il a également réalisé une émission publique obligataire à 500 millions d'euros ayant un coupon de 4,625% pour une durée de 7 ans. Au 30 septembre 2009, il dispose ainsi de plus de 3 milliards d'euros de lignes de crédit disponibles. Le groupe est né de la fusion, en 2007, du français Unibail et du néerlandais Rodamco. Début 2008 les activités Congrès-Exposition de la Chambre de commerce et de l'industrie de Paris (CCIP) et d'Unibail-Rodamco ont été rapprochées pour créer le leader sur le marché français des congrès et expositions.
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Prévisions des analystes 2009 2010 2011

BNA 9.12 9.26 9.81

Dividende 8.00 8.23 8.63

Rendement (sur actif net de 128€)
6.45% 6.63% 6.96%

PER (sur actif net de 128€)
13.61 13.39 12.65

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Sur ces bases, si vous deviez retirer la "valeur affective" à un logement, sachant qu'un loyer de 25€/m2/mois hors charges (soit 300€/an) est demandé à Paris dans les beaux quartiers, et qu'il devrait correspondre à un rendement de 7% (cf ci-dessus sur l'exigence des professionnels), il faudrait payer un bien sur la base de 4285€/m2.
Dans ces endroits, le prix actuel de vente est de 7000€/M2, voire plus !

En conclusion, si vous tenez absolument à avoir de l'immobilier en portefeuille, plutôt que d'acheter un logement que vous surpayerez, qu'il va falloir gérer avec ses impondérables, mieux vaut acheter des parts d'Unibail. Cela vous permettra par ailleurs de fractionner les achats et les ventes (alors qu'avec un logement, vous ne pouvez pas vendre séparément les pièces...), et de vous libérer des soucis de gestion.