Construction dans un lotissement et defaut de conformite

Les obligations d'un constructeur de maison individuelle ne se limitent pas à l'aspect technique de la construction. Il doit tenir compte de l'environnement, et notamment des règles du lotissement. Aux termes de la convention liant les parties, un constructeur avait pris l'engagement d'édifier la maison conformément à ses plans établis et à la notice descriptive annexée au contrat. Etait comprise dans sa mission une construction conforme aux règles de construction prescrites par le Code de la Construction et de l'habitation, à celles prescrites par le Code de l'Urbanisme et définie par un plan de la construction à édifier comportant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles. Le constructeur de maisons individuelles avait également l'obligation, dans le cadre de son mandat, d'accomplir les démarches et formalités nécessaires à l'obtention du permis de construire. Selon la notice descriptive obligatoire le constructeur avait en charge l'intégralité des travaux, dont l'implantation et les raccordements Or, après achèvement des travaux, le maître d'ouvrage avait reçu notification d'un refus de délivrance du certificat de non conformité au motif que les planchers ne paraissaient pas calés à 0,10 par rapport à la cote de la voirie au droit du lot. Les deux rapports d'expertise déposés ont ensuite établi clairement et sans contestation technique étayée de la part de l'ensemble des parties, que le refus de conformité était fondé puisque les prescriptions réglementaires n'avaient pas été respectées et que l'implantation altimétrique conventionnellement prévue n'a pas donc pas été respectée. Condamné par la cour d'appel de Nîmes le 5 février 2008, le constructeur s'est pourvu en cassation. Son pourvoi est rejeté par le 6 mai 2009 par la troisième chambre civile en ces termes : « ayant exactement retenu que, s'agissant d'une construction en lotissement, le constructeur de maison individuelle devait, pour exécuter son engagement conformément aux exigences résultant de la convention liant les parties, livrer un ouvrage satisfaisant intégralement aux prescriptions réglementaires et contractuelles et que la société ... n'avait jamais contesté l'étendue de son obligation, et constaté que l'expert avait relevé que le plancher de la villa n'était pas de 10 cm au-dessus du niveau de la voirie au droit du lot, mais inférieur de 25 cm, soit une différence totale avec la hauteur de plancher prévue et donc convenue de 35 cm, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'implantation altimétrique conventionnellement prévue n'avait pas été respectée. » Cet arrêt ( ICI ) confirme l'étendue des obligations contractuelles du constructeur de maisons individuelles, lesquelles ne se limitent pas à l'aspect technique de la construction, mais à l'ensemble des règles de construction. En manquant à ses obligations, le constructeur voit sa responsabilité engagée sur le fondement de l'article 1184 du code civil, sans qu'il y ait lieu de rechercher l'existence et la nature du dommage. Les investigations des experts avaient clairement démontré que les prescriptions réglementaires découlant du règlement de lotissement n'avaient pas été respectées. Le défaut de conformité était donc manifeste. La responsabilité du constructeur est donc engagée sur le fondement de l'article 1184 du code civil. Et peu importe qu'il n'existe pas de dommage à l'ouvrage, puisqu'il y a manquement contractuel.