Le fisc à votre porte

Le fisc vient jeter un coup d'œil chaque fois que vous achetez un bien immobilier ou que vous décidez de le revendre.

Les impôts sur les biens immobiliers sont calculés en fonction de leur revenu cadastral. Il s'agit d'un revenu fictif, qui représente le revenu net que devrait normalement rapporter le bien immobilier sur une année.

En principe, l'administration doit procéder tous les dix ans à une réévaluation du revenu cadastral. Car toute modification apportée à votre bien immobilier a logiquement un impact sur son revenu cadastral. Mais la dernière réévaluation date de 1979. Raison pour laquelle le revenu cadastral est indexé - c'est-à-dire multiplié par un coefficient donné - chaque année.

Précompte et centimes additionnels

Tout propriétaire d'un bien immobilier paie un précompte immobilier chaque année. Celui-ci est calculé sur la base du revenu cadastral indexé. Cet impôt diffère selon la région.

Les provinces, agglomérations et communes peuvent en outre prélever des centimes additionnels sur cette taxe de base. Le revenu cadastral sert également de base au calcul de vos impôts fédéraux, que vous payez par le biais de l'impôt des personnes physiques. Sauf si vous possédez uniquement des biens immobiliers en "nue-propriété" : dans ce cas, vous ne devez rien déclarer.

Bien immobilier à l'étalage

Vous avez vendu un bien immobilier et réalisé une plus-value ? Dans ce cas, vous devrez peut-être rétrocéder une partie de ce bénéfice au fisc qui entend ainsi décourager la spéculation immobilière.

Si vous vendez un bâtiment moins de cinq ans après l'avoir acheté, vous vous acquitterez de 16,5% d'impôt sur la plus-value réalisée. Plusieurs exceptions sont cependant prévues :

• lorsque vous vendez l'habitation familiale ;
• lorsqu'un mineur vend l'immeuble ;
• lorsque la plus-value intervient suite à une expropriation d'utilité publique.

Combien payer ?

Seule la plus-value est imposée. Mais que couvre exactement cette notion ? Fondamentalement, c'est le prix de revente moins le prix d'achat. Le prix d'achat correspond au montant que vous avez déboursé pour votre maison : prix, frais de rénovation... Vous pouvez majorer le prix effectif d'un forfait de 25%, plus 5% par an. Le prix de revente est la somme perçue pour votre bien immobilier, moins les frais que vous avez exposés pendant la vente.
Exemple : vous avez acheté un garage pour 18.000 euros. Trois ans plus tard, vous le revendez 23.500 euros. En comptant les frais forfaitaires (25% et trois fois 5%), le prix d'achat s'élève à 25.875 euros. Vous ne paierez donc pas d'impôts, car vous n'avez pas réalisé de plus-value.

Le fisc est de plus en plus strict

Que se passe-t-il si le fisc estime que la vente ne s'inscrit pas dans la "gestion normale de votre patrimoine privé" ? Dans ce cas, il imposera une plus grande partie de la plus-value, à 33%. Selon certains spécialistes, le fisc fait preuve d'une plus grande sévérité dans ses dossiers ces derniers temps. Où se trouve la limite d'une "gestion normale" ? Dans la pratique, elle est difficile à tracer.

Le fisc se base sur plusieurs critères :

• la manière dont vous avez acquis le bien immobilier
• l'éventuel caractère spéculatif de la transaction
• etc.

Vous satisfaites à plusieurs de ces critères ? Alors il y a de fortes chances que votre bénéfice soit imposé plus lourdement. Par ailleurs, si vous multipliez les transactions immobilières, vous courez le risque que le fisc les considère comme une activité professionnelle à part entière. Avec encore plus d'impôts et de cotisations sociales à la clé.

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