Le mandat de l'agent immobilier

L'agent immobilier n'a droit à une commission que s'il a un mandat, et une lettre n'est pas un mandat au sens de la loi Hoguet :

"Vu les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1970 ;
Attendu que, selon les dispositions des deux premiers de ces textes qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à une vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit ; que, suivant le troisième, le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" doit détenir un mandat écrit précisant son objet ;
Attendu que se prévalant d'une lettre par laquelle M. X... lui avait donné son accord en vue de la vente d'un immeuble dont il était propriétaire, la société Paradise Real Estate (la société), agence immobilière, l'a assigné en paiement d'une commission ;
Attendu que, pour confirmer le jugement ayant accueilli cette demande, l'arrêt retient que le courrier adressé par le vendeur à la société, le 10 novembre 2004, aux termes duquel M. X... donne expressément son accord pour la vente de son bien immobilier moyennant un prix de 525 000 euros comprenant une commission pour le mandataire à hauteur de 8 %, soit la somme de 31 500 euros, est un écrit par lequel M. X... donne explicitement mandat à la société de vendre le bien immobilier ;
Qu'en statuant ainsi, quand la constatation du défaut de contrat écrit interdisait de retenir que l'agent immobilier avait reçu un mandat de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'en application de l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, la Cour de cassation peut, en cassant sans renvoi, mettre fin au litige ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer à la société Paradise Real Estate la somme de 31 500 euros et deux sommes de 1 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 20 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
Statuant à nouveau :
Déboute la société Paradise Real Estate représentée par son liquidateur, de ses demandes ;
La condamne aux dépens, incluant ceux exposés devant les juges du fond ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Tiffreau et Corlay, avocat aux Conseils, pour M. X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la société RE/MAX PARADISE REAL ESTATE recevable en son action, et condamné Monsieur X... à lui payer la somme de 31.500 €,
AUX MOTIFS QUE «(…) il ressort des éléments communiqués, que la société PARADISE REAL ESTATE a poursuivi et repris les activités de la société CARIB REAL ESTATE, ces deux sociétés étant exploitées sous l'enseigne RE/MAX, nom commercial de l'agence située 116, immeuble « les amandiers » rue de la liberté à SAINT-MARTIN ;
«que c'est par des motifs tout à fait pertinents qui méritent adoption, que les premiers juges ont rappelé que la société RE/MAX PARADISE REAL ESTATE qui produit un courrier qui lui a été adressé par Monsieur X... aux termes duquel ce dernier signifie à l'agence «son accord pour la vente de sa villa pour un prix de 525.000 € à Monsieur et Madame Y..., commission comprise (6% soit 31.500 €)», démontre qu'elle était le destinataire effectif de l'acceptation du vendeur et qu'elle a ainsi un intérêt à agir ;
«que le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré l'action de la SARL RE/MAX PARADISE REAL ESTATE recevable ;
«que Monsieur X... fait valoir qu'il résulte de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 qu'aucune commission ne peut être demandée ou reçue par un agent immobilier à l'occasion d'une transaction sur les immeubles autres que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat écrit que cet agent doit détenir et d'une personne autre que celles mentionnées comme ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ;
«qu'en l'espèce, si le mandat de vente donné par Monsieur X... à l'agence immobilière RE/MAX CARIB REAL ESTATE, le 30 janvier 2002, a expiré le 30 avril 2003, il n'en demeure pas moins que le courrier adressé par le vendeur à la société RE/MAX PARADISE REAL ESTATE, le 10 novembre 2004, aux termes duquel Monsieur X... donne expressément son accord pour la vente de son bien immobilier moyennant un prix de 525.000 € comprenant une commission pour le mandataire à hauteur de 8% soit la somme de 31.500 €, est un écrit par lequel Monsieur X... donne explicitement mandat à la SARL RE/MAX PARADISE REAL ESTATE de vendre le bien immobilier selon les conditions prévues au mandat ;
«qu'en conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a considéré que Monsieur X... n'a pu, sans méconnaître les termes de cet engagement contractuel, conclure le compromis de vente par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière ;
«que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur Pierre X... à payer à la société RE/MAX PARADISE REAL ESTATE la somme de 31.500 € ;
«que les époux Y... ont été mis en relation avec le vendeur par l'intermédiaire de l'agence RE/MAX PARADISE REAL ESTATE ;
«que les acheteurs n'ont cependant aucune relation contractuelle avec cette société ;
«qu'ils avaient tout loisir de continuer à prospecter et d'acheter le bien immobilier convoité, par l'intermédiaire d'une autre agence ;
«que l'agence RE/MAX PARADISE REAL ESTATE ne rapporte pas la preuve de la collusion frauduleuse dénoncée, susceptible le cas échéant d'entraîner la responsabilité délictuelle des époux Y... ;
«que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement formulée à l'encontre des époux Y... (…)»,
ALORS QUE 1°), dans ses conclusions d'appel (p. 4), Monsieur X... faisait valoir qu'il n'avait consenti un mandat de vente, le 30 janvier 2002, qu'à la société CARIB REAL ESTATE, et non à la société PARADISE REAL ESTATE ; que cette dernière ne démontrait nullement le transfert de ce mandat à son profit ; qu'en se bornant à affirmer qu'«il ressort des éléments communiqués» que la société PARADISE REAL ESTATE aurait «poursuivi et repris» les activités de la société CARIB REAL ESTATE, sans répondre au moyen susvisé et sans s'expliquer, en particulier, sur l'acte juridique qui aurait permis d'opérer un transfert du mandat susvisé à la société PARADISE REAL ESTATE et de le rendre opposable à Monsieur X..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile,
ALORS QUE 2°), un mandat conclu avec un agent immobilier doit être écrit et respecter les conditions de forme prévues aux articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1978 ; qu'à défaut, ce mandat est nul et ne donne pas droit au versement d'une commission ; qu'en condamnant cependant Monsieur X... à verser à la société RE/MAX PARADISE REAL ESTATE la somme de 31.500 €, aux motifs que l'exposant avait adressé à l'agence immobilière, le 10 novembre 2004, un courrier aux termes duquel il avait «signifi(é) son accord pour la vente de sa villa (…) pour un prix de 525.000 euros commission comprise (6%, soit 31.500 euros) à Monsieur et Madame Y...», et que ce courrier aurait constitué un «écrit par lequel Monsieur X... donne explicitement mandat à la SARL RE/MAX PARADISE REAL ESTATE de vendre le bien immobilier», sans rechercher si ce prétendu «mandat» respectait les conditions de forme prévues aux articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972.