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Charges locatives forfaitaires et loi du 6 juillet 1989

Publié le 25 mai 2010 par Christophe Buffet

Des charges locatives forfaitaires ne sont pas compatibles avec la loi du 6 juillet 1989 :

"Sur les premier, deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :

Attendu qu'ayant constaté que M. X..., le bailleur, et Mme Y..., le preneur à bail, étaient convenus, selon bail verbal du 28 septembre 2003, d'un loyer fixé à 800 euros, que cet acte avait reçu exécution, que le 2 décembre 2006, le bailleur avait délivré au preneur une quittance accusant réception d'un loyer de 865 euros pour le mois d'octobre 2006, la cour d'appel a pu retenir l'existence d'un accord entre les parties à compter d'octobre 2006 sur ce nouveau loyer ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le quatrième moyen :

Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que pour débouter Mme Y... de ses demandes de répétition des charges et la condamner à payer à M. X... des sommes au titre des charges locatives à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux, l'arrêt attaqué (Versailles, 17 juin 2008) retient qu'il résulte des quittances produites au débat que le loyer dû s'entendait charges comprises, le bailleur ayant apporté expressément cette précision sur les quittances, que le bailleur n'avait donc pas à justifier les charges incluses forfaitairement dans le montant du loyer ;

Qu'en statuant ainsi, sans relever que la bailleresse avait communiqué à Mme Y... le décompte annuel des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision
;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande tendant à la condamnation de M. X... de lui verser une somme au titre de la répétition des charges indûment perçues, l'arrêt rendu le 17 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne, les consorts X... ès qualités à payer la somme de 2 500 euros à Maître Bertrand ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour Mme Y...


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté Mademoiselle Y... de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur X... à lui payer une somme de 829 € au titre de l'indexation des loyers, AUX MOTIFS QUE Monsieur X... a augmenté à plusieurs reprises le montant du loyer, qu'il s'agissait d'une augmentation et non d'une indexation de loyer, aucune clause d'indexation n'étant prévue, le bail étant verbal ; que Madame Yoko Y... ne justifie pas avoir contesté ces augmentations ; qu'elle n'a notamment pas contesté le reçu du bailleur en date du 2 décembre 2006 accusant réception d'un paiement de loyer de 865 € pour le mois d'octobre 2006 ; que le loyer doit donc être fixé, à compter de cette date, à la somme de 865 € charges comprises ; qu'il faut en conséquence infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné le bailleur à rembourser à sa locataire des sommes au titre d'une indexation indue (arrêt attaqué p. 5, al. 3 à 6) ;

ALORS, d'une part, QU'aux termes de l'article 17 c de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le loyer ne peut être réévalué, suivant la procédure prévue par ce texte, que lors du renouvellement du bail et que s'il est manifestement sousévalué ; qu'en considérant que Monsieur X... avait pu, de sa propre autorité, augmenter à plusieurs reprises le loyer sans constater que ces augmentations aient été opérées lors du renouvellement du bail et que le loyer ait été manifestement sous-évalué, et sans qu'ait été suivie la procédure légalement prévue, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

ALORS, d'autre part, QUE la renonciation du preneur aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ne peut résulter que d'un acte positif de sa part démontrant une volonté non équivoque de renonciation ; qu'en énonçant que Mademoiselle Y... ne justifiait pas avoir contesté les augmentations successives de loyer pratiquées par le bailleur, ces motifs étant impropres à caractériser la volonté non équivoque de Mademoiselle Y... de renoncer aux dispositions de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé ce texte, ensemble l'article 1134 du Code civil.



DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mademoiselle Y... à payer à Monsieur X... une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 865 € par mois, charges comprises, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur X... a augmenté à plusieurs reprises le montant du loyer, qu'il s'agissait d'une augmentation et non d'une indexation de loyer, aucune clause d'indexation n'étant prévue, le bail étant verbal ; que Madame Yoko Y... ne justifie pas avoir contesté ces augmentations ; qu'elle n'a notamment pas contesté le reçu du bailleur en date du 2 décembre 2006 accusant réception d'un paiement de loyer de 865 € pour le mois d'octobre 2006 ; que le loyer doit donc être fixé, à compter de cette date, à la somme de 865 € charges comprises (arrêt attaqué p. 5, al. 3 à 5) ; qu'il faut donc condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer, soit 865 € charges comprises (arrêt attaqué p. 6, al. 2) ;

ALORS, d'une part, QU' aux termes de l'article 17 c de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le loyer ne peut être réévalué, suivant la procédure prévue par ce texte, que lors du renouvellement du bail et que s'il est manifestement sousévalué ; que pour fixer le montant du loyer à la somme de 865 € et condamner Mademoiselle Y... au paiement d'une indemnité d'occupation égale à ce montant, la cour d'appel ne pouvait considérer que Monsieur X... avait pu, de sa propre autorité, augmenter à plusieurs reprises le loyer sans constater que ces augmentations avaient été opérées lors du renouvellement du bail et que le loyer avait été manifestement sous-évalué, et sans qu'ait été suivie la procédure légalement prévue, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

ALORS, d'autre part, QUE la renonciation du preneur aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ne peut résulter que d'un acte positif de sa part démontrant une volonté non équivoque de renonciation ; qu'en énonçant que Mademoiselle Y... ne justifiait pas avoir contesté les augmentations successives de loyer pratiquées par le bailleur, ce motif étant impropre à caractériser la volonté non équivoque de Mademoiselle Y... de renoncer aux dispositions d'ordre public de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé ce texte ensemble l'article 1134 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mademoiselle Y... à payer à Monsieur X... une somme de 7.745 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus, terme de février 2008 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2005 ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur X... a augmenté à plusieurs reprises le montant du loyer, qu'il s'agissait d'une augmentation et non d'une indexation de loyer, aucune clause d'indexation n'étant prévue, le bail étant verbal ; que Madame Yoko Y... ne justifie pas avoir contesté ces augmentations ; qu'elle n'a notamment pas contesté le reçu du bailleur en date du 2 décembre 2006 accusant réception d'un paiement de loyer de 865 € pour le mois d'octobre 2006 ; que le loyer doit donc être fixé, à compter de cette date, à la somme de 865 € charges comprises ; que Madame Yoko Y... ne conteste pas avoir cessé de payer ses loyers en 2007, sauf un versement de 500 € en octobre 2007 et deux versements de 1.500 € chacun les 6 et 7 février 2008, qu'elle reste devoir la somme de 865 € x 13 mois soit 11.245 € moins les versements partiels de 3.500 € = 7.745 €, décompte arrêté à février 2008 inclus ; qu'il faut condamner Madame Yoko Y... au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juin 2005 (arrêt attaqué p. 5 al. 3 à 5 et al. 7 et 8) ;

ALORS, d'une part, QU'aux termes de l'article 17 c de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le loyer ne peut être réévalué, suivant la procédure prévue par ce texte, que lors du renouvellement du bail et que s'il est manifestement sousévalué ; que pour fixer le montant du loyer à la somme de 865 € et condamner Mademoiselle Y... au paiement d'une somme de 7.745 € au titre des loyers restant dus, la cour d'appel ne pouvait considérer que Monsieur X... avait pu, de sa propre autorité, augmenter à plusieurs reprises le loyer sans constater que ces augmentations avaient été opérées lors du renouvellement du bail et que le loyer avait été manifestement sous-évalué, et sans qu'ait été suivie la procédure légalement prévue, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

ALORS, d'autre part, QUE la renonciation du preneur aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ne peut résulter que d'un acte positif de sa part démontrant une volonté non équivoque de renonciation ; qu'en énonçant que Mademoiselle Y... ne justifiait pas avoir contesté les augmentations successives de loyer pratiquées par le bailleur, ce motif étant impropre à caractériser la volonté non équivoque de Mademoiselle Y... de renoncer aux dispositions d'ordre public de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé ce texte ensemble l'article 1134 du Code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté Mademoiselle Y... de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur X... à lui payer une somme de 1.640 € au titre de la répétition des charges indûment perçues ;

AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté par les parties que le loyer avait été fixé à l'origine à la somme de 800 €, qu'il résulte des quittances produites aux débats que cette somme s'entendait charges comprises, le bailleur ayant apporté expressément cette précision sur les quittances ; que le bailleur n'avait donc pas à justifier les charges incluses forfaitairement dans le montant du loyer (arrêt attaqué p. 5, al. 1 et 2) ;

ALORS QU'il résulte de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d'ordre public, que les charges sont exigibles sur justification ; qu'en considérant que le bailleur n'avait pas à justifier des charges, qui étaient incluses forfaitairement dans le montant du loyer, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989."


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