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Mandat de l'agent immobilier nul et faute de l'agent immobilier

Publié le 03 juillet 2010 par Christophe Buffet

"Attendu qu'à la suite d'une visite au domicile de l'intéressé, la société GT immobilier a reçu le 28 juin 2002 mandat de vendre un immeuble appartenant à M. X... et à ses filles Murielle et Cécile X... ; que les consorts X... qui avaient accepté une offre d'achat à un prix inférieur au prix de vente, ont refusé de signer le compromis ayant trouvé un acquéreur à un prix supérieur; que le protocole transactionnel signé entre les parties aux termes duquel les consorts X... s'engageaient à verser la somme de 7 620 euros à l'agence immobilière, n'a pas été exécuté ; que par jugement en date du 10 novembre 2006 le tribunal de grande instance de Bonneville a débouté l'agence immobilière de sa demande en exécution de la transaction en retenant la nullité du mandat de vente ;

Sur le premier moyen tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe du présent arrêt :

Attendu que le moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ne peut être accueilli ;

Sur le deuxième moyen tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe du présent arrêt :

Attendu que l'arrêt attaqué (Chambéry, 3 mars 2009) retient par motifs propres que la preuve n'est pas rapportée que les consorts X... aient eu connaissance de l'irrégularité du mandat et par motifs adoptés que le protocole transactionnel reposait sur le mandat de vente annulé, de sorte que l'erreur fût-elle de droit, portant sur l'objet même de la contestation, la transaction pouvait être rescindée ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe du présent arrêt :

Attendu que la cour d'appel qui a retenu d'une part le non respect par l'agent immobilier des règles relatives au démarchage et d'autre part l'absence de manoeuvres imputables aux consorts X... a pu en déduire que le préjudice invoqué par l'agent immobilier résultait de sa propre faute ; que le moyen n'est pas fondé ;

Condamne la société Gt immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Gt immobilier à payer à Mmes Murielle et Cécile X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Gt immobilier ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la société Gt immobilier

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré nul le mandat de vente sans exclusivité intervenu le 28 juin 2002 entre la SARL GT IMMOBILIER et les consorts X..., d'AVOIR dit qu'en l'absence de mandat régulier, la SARL GT IMMOBILIER ne peut prétendre à quelque indemnisation que ce soit au titre de son intervention dans la vente du bien immobilier des consorts X... et d'AVOIR débouté la SARL GT IMMOBILIER de toutes ses demandes d'indemnisation en ce qui concerne le mandat de vente,

AUX MOTIFS PROPRES QUE selon les explications de la société appelante, les dispositions du code de la consommation relatives au démarchage à domicile ne devraient pas recevoir application en l'espèce, dès lors que le mandat remis à M. X... en son domicile n'était pas parfait faute d'avoir été accepté et régularisé par ses filles ; que, selon l'article L.121-21 du code de la consommation, est soumis à la réglementation propre à ce type de vente quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services ; que, selon l'article L.121-23, les opérations visées à l'article L.121-21 doivent faire l'objet d'un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et notamment comporter, à peine de nullité, la mention de la faculté de renonciation ; que dans l'hypothèse d'une opération conclue par des copropriétaires indivis, chacun d'eux se trouve engagé par sa signature, de sorte que si l'un d'eux a été démarché à domicile, les dispositions précitées du code de la consommation doivent lui être appliquées ; qu'il est constant en l'espèce que ces dispositions n'ont pas été respectées lors du démarchage de M. X... ; qu'à défaut, le mandat est nul, qu'il y a donc lieu de confirmer les dispositions du jugement qui ont débouté là SARL GT IMMOBILIER de sa demande de paiement de sa commission de 12.195,92 €,

ET, À SUPPOSER QU'ILS AIENT ÉTÉ ADOPTÉS, AUX MOTIFS QU'en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 02 janvier 1970, réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, les dispositions de l'article 1325 du code civil sont applicables aux conventions conclues entre l'intermédiaire immobilier et son client ; qu'ainsi un écrit est obligatoire pour justifier du mandat donné professionnel ; que les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques ne sont viables qu'autant qu'ils ont été faits en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct ; qu'en application des dispositions des articles 1316-4 et 1322 du code civil, la signature est nécessaire à la perfection de l'acte juridique ; qu'elle identifie celui qui l'appose et manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte ; que le défaut de signature d'une des parties entraîne pour elle la nullité de l'acte, ainsi que pour toutes les autres parties, sauf s'il ressort des circonstances de la cause que la signature de ces dernières n'est pas subordonnée à celle qui fait défaut ; qu'en l'espèce il ressort de la simple visualisation des originaux du mandat de vente sans exclusivité du 28 juin 2002, que ceux-ci ne comportent pas les mêmes mentions ; que celui des consorts X..., ne porte comme mandant, au recto, que Monsieur X... et Madame Murielle X... ; qu'au verso la mention " lu et approuvé, bon pour mandat " en deux exemplaires est suivie des signatures des deux mandants ; que celui de la SARL GT IMMOBILIER mentionne comme " mandant " au recto, Monsieur X..., Madame Murielle X... " et Cécile ", dont l'adresse semble être la même que celle de sa s..ur alors pourtant qu'elles ont des domiciles distincts ; qu'au verso figure une seule mention " lu et approuvé, bon pour mandat " et trois signatures de " mandants " ; concernant les signatures, qu'il n'est pas contesté que celles figurant sur l'exemplaire de la SARL GT IMMOBILIER ne correspondent pas à celles de Mesdemoiselles X... ; que lors de la comparution personnelle des parties il n'a pas été possible avec certitude de déterminer qui les a apposé en leur lieu et place ; qu'elle a, toutefois, permis de déterminer qu'il s'agit d'une falsification d'écriture qui leur enlève toute validité ; qu'il n'est présenté aucun document établissant que Monsieur Jacques X..., Mademoiselle Murielle X... et Mademoiselle Cécile X... avait reçu pouvoir de ses deux filles de les représenter ; qu'il résulte de ces développements que le mandat portant la date du 28 juin 2002 ne respecte pas les dispositions légales et est atteint de nullité ; qu'au delà de cette difficulté, il a été reconnu par les parties lors de la comparution personnelle que ledit mandat a été renseigné et signé (pour les mentions non contestées) au domicile de Monsieur Jacques X... ; qu'en application des dispositions des articles L.121-21 à L.121-26 du code de la consommation, que les agents immobiliers venant proposer leurs services au domicile des particuliers doivent respecter même s'ils interviennent à la demande de la personne démarchée, il revenait à la SARL GT IMMOBILIER de proposer un contrat prévoyant la faculté de renonciation prévue à l'article L.121-25 du même code, ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté et de façon apparente, le texte intégral des articles L.121-23 à L.121-26 ; que le contrat devait, de plus, comprendre un formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de résiliation ; que tous les exemplaires du contrat devaient être signés et datés de la main même du client ; que sur cette dernière obligation il a été vu ci-dessus qu'elle n'a pas été respectée ; que concernant les mentions de la loi, la lecture du mandat suffit à constater leur absence ; que la SARL GT IMMOBILIER ne conteste pas l'absence du formulaire détachable ; que tous ces manquements ne font qu'ajouter à l'absence de validité du mandat de vente sans exclusivité dont se prévaut la SARL GT IMMOBILIER ; que l'agent immobilier ne peut prétendre à une quelconque rémunération que s'il a reçu un mandat régulier ; qu'il vient d'être démontré que le mandat du 28 juin 2002, sur lequel se fonde la SARL GT IMMOBILIER, est atteint de nullité ; que les développements ultérieurs à cette date, et notamment le comportement pour le moins léger, des consorts X... au moment de la proposition d'achat du client de la SARL GT IMMOBILIER, ne suffisent pas à lui rendre sa va1idité ; qu'il appartenait à la SARL GT IMMOBILIER en sa qualité de professionnelle de l'immobilier de s'assurer de la validité du mandat sur lequel elle s'est fondée pour exercer ses recherches de clients pour le bien immobilier des consorts X... ; qu'il y a donc lieu de débouter la SARL GT IMMOBILIER de toutes ses demandes fondées sur ledit mandat,

1- ALORS QUE seule est soumise à la réglementation sur le démarchage la pratique qui consiste à proposer au domicile d'une personne physique " l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services " ; que la proposition d'un contrat de mandat ne rentre pas dans le cadre de cette énumération ; qu'en faisant pourtant application de la réglementation sur le démarchage au mandat conclu entre la société GT IMMOBILIER et les consorts X..., la Cour d'appel a violé par fausse application l'article L.121-21 du Code de la consommation.

2- ALORS QU'il n'y a pas lieu d'appliquer la réglementation sur le démarchage lorsque l'engagement conclu n'a pas été déterminé par le déplacement du professionnel au domicile du co-contractant ; que tel est le cas lorsque le professionnel, contacté par le client, se borne à lui remettre à son domicile les exemplaires du contrat, et lui laisse le soin de les lui renvoyer lorsqu'il aura pris sa décision ; qu'en l'espèce, il ressortait de l'audition des parties que l'intégralité du contrat avait été laissée à Monsieur X..., qui disposait dès lors de toute latitude pour s'abstenir de renvoyer un exemplaire à la société GT IMMOBILIER et donc de s'engager ; qu'il s'en évinçait que le déplacement du préposé de l'exposante n'avait pas déterminé l'engagement de Monsieur X..., de sorte qu'en faisant application en l'espèce de la réglementation sur le démarchage, la Cour d'appel a derechef violé par fausse application l'article L.121-21 du Code de la consommation.

3- ALORS QUE la Cour d'appel a relevé que chacun des consorts X... se trouvait engagé par sa signature ; que s'il est constant que Mademoiselle Cécile X... n'avait pas signé le mandat, il était établi que Mademoiselle Murielle X..., au contraire, l'avait signé, ce qui ressortait tant de l'original produit par les consorts X... eux-mêmes que de la comparution des parties et qui avait été relevé par le Tribunal ; qu'en refusant de condamner Mademoiselle Murielle X... à payer les sommes réclamées par l'exposante, sans constater que celle-ci aurait, comme son père, fait l'objet d'une opération de démarchage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L.121-21 et suivants du Code de la consommation.

4- ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, l'exposante expliquait que Mesdemoiselles Murielle et Cécile X... avaient confirmé tacitement le mandat, en acceptant expressément la vente proposée par la société GT IMMOBILIER, en prenant l'initiative de résilier le mandat comme si elles y avaient été parties, ou encore en affirmant dans la transaction de décembre 2002 qu'elles avaient " signé le mandat de vente " du 28 juin 2002 ; que si la Cour d'appel a adopté les motifs du jugement entrepris retenant la nullité du mandat pour défaut de signature de ce mandat par les trois mandants, sans s'expliquer sur cette confirmation invoquée par l'exposante, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1338 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION, SUBSIDIAIRE

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la nullité de tous les actes subséquents se réclamant du mandat du 28 juin 2002 et notamment le protocole transactionnel de décembre 2002 et d'AVOIR débouté la SARL GT IMMOBILIER de toutes ses demandes d'indemnisation en ce qui concerne le protocole transactionnel,

AUX MOTIFS PROPRES QUE selon le préambule de la transaction, les mandants ont confié la vente d'une maison sise ... le 28 juin 2002, et qu'à cet effet, ils ont signé un mandat de vente le même jour enregistré sur les livres du mandataire au n°5606 ; que selon l'article 2054 du Code civil, l'action en rescision contre une transaction est ouverte lorsqu'elle a été faite en exécution d'un titre nul, à moins que les parties n'aient expressément traité sur la nullité ; qu'en l'espèce, il résulte des explications précédentes que le mandat donné à la SARL GT IMMOBILIER était nul, que la seule mention dans la transaction de ce mandat ne répondait pas aux prescriptions de l'article 2054 précité, faute de préciser que les consorts X... avaient eu connaissance de l'irrégularité du mandat ; qu'en conséquence il convient de confirmer les dispositions du jugement déféré qui ont débouté la SARL GT IMMOBILIER de sa demande fondée sur la transaction,

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il y a donc lieu de débouter la SARL GT IMMOBILIER de toutes ses demandes fondées sur ledit mandat, en ce compris celles concernant le protocole de décembre 2002, dès lorsque celui-ci repose sur le mandat de vente annulé et perd, ainsi, toute validité en application des dispositions de l'article 2054 du code civil,

1- ALORS QUE si la transaction peut être rescindée lorsqu'elle a été faite en exécution d'un titre nul, il n'en va ainsi que lorsque la nullité du titre en question était légitimement ignorée des parties lors de la transaction ; qu'en l'espèce, Mesdemoiselles X... ne pouvaient ignorer le fait qu'elles n'avaient pas signé le mandat en exécution duquel a été conclu la transaction ; que l'éventuelle nullité tirée du défaut de signature du mandat par Mesdemoiselles X... ne rendait dès lors pas nulle la transaction conclue en décembre 2002, de sorte qu'en jugeant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 2054 du Code civil.

2- ALORS QUE si la transaction peut être rescindée lorsqu'elle a été faite en exécution d'un titre nul, il n'en va ainsi que lorsque la nullité du titre en question était légitimement ignorée des parties lors de la transaction ; que l'ignorance de la nullité du titre doit en outre provenir non d'une erreur de droit mais d'une erreur de fait, faute de quoi elle ne peut justifier l'annulation de la transaction consécutive ; qu'en l'espèce, si les consorts X... ignoraient que le mandat était nul pour non-respect de la législation sur le démarchage, en décembre 2002 lorsqu'ils ont signé la transaction, cette ignorance provenait d'une erreur de droit et ne pouvait dès lors justifier l'annulation de la transaction ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 2052 et 2054 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION, PLUS SUBSIDIAIRE

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la preuve d'un comportement fautif de Monsieur Jacques X... n'était pas rapportée et d'AVOIR débouté la SARL GT IMMOBILIER de toutes ses demandes d'indemnisation en ce qui concerne une éventuelle faute des consorts X...,

AUX MOTIFS PROPRES QUE le préjudice invoqué par la SARL GT IMMOBILIER résulte exclusivement de sa propre faute de sorte qu'elle doit également être déboutée de sa demande sur ce fondement,

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la SARL GT IMMOBILIER fait grief à Monsieur Jacques X..., sur le fondement principalement de l'article 1147 du code civil et subsidiairement de l'article 1382 du code civil, de s'être montré négligent en ne s'assurant pas que ce sont ses filles qui ont signé le mandat, voire d'avoir " commis une man..uvre destinée à faire travailler l'agence en se gardant lui-même de s'engager " ; que cette dernière expose que Monsieur Jacques X..., à qui le mandat de vente a été confié par le représentant de la SARL GT IMMOBILIER pour signature de ses filles, n'a pas été capable au cours des débats ou de sa comparution personnelle de donner d'explication convaincante sur les circonstances qui ont accompagnées l'apposition des signatures contrefaites ; qu'il lui revient pourtant, selon elle, d'en justifier ; que tant les débats que la mesure d'instruction n'ont pas permis d'établir si les signatures litigieuses ont été réalisées par Monsieur Jacques X... ou par un autre protagoniste de l'affaire ; que s'il n'est pas contesté que le mandat a été déposé au domicile de Monsieur Jacques X... par Monsieur Y..., salarié de la SARL GT IMMOBILIER, puis qu'il lui a été remis, il n'est pas apporté de document établissant qu'il comportait alors les 3 signatures, qui ont pu tout aussi bien être portées, pour celles concernant mesdemoiselles X..., dans l'agence par Monsieur Y... ou Monsieur Jacques X... ; que l'aveu de Monsieur Y..., relatif au rajout de la mention " et Cécile " ne peut que laisser planer un doute sur l'auteur des signatures litigieuses, ou les circonstances de la signature, Monsieur Jacques X... ayant pu être invité à signer le contrat en lieu et place de ses filles, pour permettre de faire avancer l'affaire, ce qui expliquerait la similitude de signature avec le mandat donné à l'agence VOLTAIRE, et cela d'autant que l'exemplaire produit pat les consorts X... porte, lui, la signature originale de Murielle X... ; qu'il n'est, par ailleurs, pas établi de man..uvres frauduleuses délibérées commises par les défendeurs pour profiter du travail de la SARL GT IMMOBILIER à bon compte, même si cela fait partie des possibilités envisageables pour expliquer les développements ultérieurs à la proposition d'achat des clients de la SARL GT IMMOBILIER ; que dans ces conditions le Tribunal ne peut que rejeter, là encore, les demandes de la SARL GT IMMOBILIER tant sur le fondement principal que sur son subsidiaire,

1-ALORS QUE doit réparation à l'agent immobilier, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, celui dont la faute a causé un préjudice à cet agent et qui n'est pas lié par un contrat à cet agent ; qu'en l'espèce, l'exposante expliquait que même si le mandat devait être annulé, et qu'il était donc estimé que les parties n'avaient pas eu de lien contractuel, les consorts X... avaient commis une faute en l'ayant laissée croire pendant très longtemps que le mandat était régulier et en ne contestant leurs signatures que très tardivement, après s'être toujours comportés comme ses mandants en acceptant le client proposé par l'agence pour aussitôt se rétracter et résilier le mandat de vente ; qu'elle exposait que cette faute lui avait causé un préjudice puisque si les contestations avaient été émises immédiatement, la société GT IMMOBILIER n'aurait pas poursuivi l'exécution du mandat et engagé des frais à cette fin ; qu'en se bornant à affirmer que le préjudice subi par l'exposante avait été causé uniquement par sa propre faute, sans se prononcer sur cette faute des consorts X... invoquée par les écritures de l'exposante et sur son éventuel lien causal avec le préjudice allégué, la Cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

2- ALORS QUE doit réparation à l'agent immobilier, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, celui dont la faute a causé un préjudice à cet agent et qui n'est pas lié par un contrat à cet agent, peu important que la faute ne soit pas constitutive d'une fraude délibérée ; que si la Cour d'appel a adopté les motifs du jugement entrepris refusant de retenir la faute dénoncée par les écritures des consorts X... dès lors que n'était pas établie l'existence de " manoeuvres frauduleuses délibérées ", elle a statué par un motif inopérant, privant derechef sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil."


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