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Vente de l’immeuble loué et obligations du vendeur à l’égard du locataire

Publié le 29 décembre 2007 par Christophe Buffet

Ce n’est pas parce que le bailleur vend l’immeuble loué qu’il échappe à l’obligation d’indemniser son ancien locataire à raison de l’absence d’exécution de travaux antérieurs à cette vente :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 mai 2006), que les consorts X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail à Mme Y..., les ont vendus, par acte du 30 avril 2002, à M. Z... ; qu'en juillet 2002, la locataire a assigné le vendeur et l'acquéreur pour voir condamner le vendeur à exécuter les travaux incombant au bailleur et à réparer son trouble de jouissance ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de dire qu'ils seront tenus de réaliser les travaux et de rejeter leur demande tendant à voir exécuter et supporter ces travaux par M. Z..., alors, selon le moyen, que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ; que la vente de l'immeuble loué opère donc, à compter de sa date, transmission à l'acquéreur du contrat de bail et de tous les droits et obligations qui en résultent ; que dès lors, aucune condamnation à exécuter des travaux ne peut être prononcée, postérieurement à la vente, à l'encontre des anciens propriétaires, peu important que l'état de l'immeuble justifiant ces travaux ait préexisté à la vente ou encore que le litige ait pris naissance avant que le bien ne fût cédé, étant au reste observé qu'en l'espèce, l'assignation introductive d'instance est postérieure à la vente ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel viole l'article 1743 du code civil, ensemble l'article 12 du nouveau code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la vente de l'immeuble ne dispensait pas le précédent bailleur de son obligation d'effectuer les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu'il était propriétaire et lui incombaient, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à Mme Y... une somme à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance subi de septembre 1999 jusqu'au jour du prononcé de l'arrêt et une autre par mois à compter de cette dernière date jusqu'à l'exécution effective des travaux, alors, selon le moyen, que la vente du bien donné à bail emporte, à compter de sa date, transfert sur la tête de l'acquéreur du bien de tous les droits et obligations résultant du bail ; qu'il s'ensuit qu'à compter du 30 avril 2002, date de la vente de l'immeuble loué intervenue entre les consorts X... et M. Z..., seul ce dernier pouvait être regardé comme débiteur de l'obligation d'entretien et de réparation mise à la charge du bailleur par l'article 1719 du code civil ; que dès lors, les consorts X... ne pouvaient, au titre de la période postérieure à la vente, être condamnés à indemniser leur ancienne locataire du trouble de jouissance qu'elle prétendait avoir subi du fait de l'inexécution des travaux incombant au bailleur; que pourtant la cour d'appel met à la seule charge des consorts X... l'indemnisation du trouble de jouissance subi par Mme Y..., non seulement au titre de la période comprise entre la première sommation d'avoir à exécuter les travaux, intervenue en septembre 1999, et le jour de la vente, mais également au titre de la période postérieure à la vente, ce en quoi elle viole de nouveau l'article 1743 du code civil, ensemble les articles 1147 et 1719 du même code ;

Mais attendu qu'ayant retenu que, nonobstant la vente des lieux loués, le précédent bailleur était tenu d'indemniser la locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient alors en sa qualité de propriétaire, et que ce trouble ne cessait que par l'exécution de ces travaux, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ».

(Cour de Cassation 14 novembre 2007)


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