Immobilier: Pourquoi les prix montent ?

Si vous recherchez un logement, vous avez sans doûte constaté que les prix, loin de baisser comme attendus suite à la crise, ont continué à monter, après il est vrai, une période de "pause" au niveau des transactions, qui généralement est anonciateur d'une baisse prochaine.

Cette crise, contrairement à la précédente des années 1990, n'agit pas de la même façons. Il faut dire que les personnes qui ont de l'argent, contrairement aux années 90, ne vont plus en Bourse, dégoûtées des performances médiocres de la dernière décénie. Elles se reportent donc sur l'immobilier, qui fait du coup maintenir les prix à un niveau artificiellement anormalement élevé.

La génération des trentenaires, qui cherche à acheter, et qui depuis l'entrée dans la vie active ont vus les prix monter continuement (la hausse a démarré en 1997), et se lamentent de ne pas avoir acheté quelques années auparavant. Ils forment -selon moi- la génération sacrifiée, qui va acheter au plus haut pour les derniers, s'ils n'ont pas la pascience d'attendre quelques années que le prix redevienne "normal".

Donc comme vous le voyez, les raisons des achats sont là, bien présentes, et la crise finalement n'a pas d'impact -pour l'instant- sur la valorisation excessive des biens.

Mais pourquoi montent-ils encore ? C'est la loi de l'offre et de la demande. Lorsque la demande est forte, les prix restent au maximum du supportable. Or, en 1 an, les taux ont baissés de plus de 1%, passant de 4,3% à 3,3% pour un prêt sur 15 ans.

Pour un prêt de 200.000€ sur 15 ans à un taux de 3,3%, la mensualité est de 1410€. Le tableau d'amortissement est le suivant:

Année Capital amorti Intérêts Reste dû

1 10 479,98 € 6 442,42 € 189 520,02 €

2 10 831,09 € 6 091,31 € 178 688,93 €

3 11 193,97 € 5 728,43 € 167 494,96 €

4 11 569,01 € 5 353,39 € 155 925,95 €

5 11 956,59 € 4 965,81 € 143 969,36 €

6 12 357,20 € 4 565,20 € 131 612,16 €

7 12 771,22 € 4 151,18 € 118 840,94 €

8 13 199,10 € 3 723,30 € 105 641,84 €

9 13 641,31 € 3 281,09 € 92 000,53 €

10 14 098,35 € 2 824,05 € 77 902,18 €

11 14 570,70 € 2 351,70 € 63 331,48 €

12 15 058,87 € 1 863,53 € 48 272,61 €

13 15 563,41 € 1 358,99 € 32 709,20 €

14 16 084,83 € 837,57 € 16 624,37 €

15 16 623,73 € 298,67 € 0,64 €

Total : 200 000,00 € 53 836,64 €

Pour le même remboursement (la capacité de l'emprunteur ne change pas...) de 1410€, mais cette fois au taux de 4,3%, soit l'ancien taux avant la baisse des rendements obligataires de l'année, nous ne pouvons emprunter "que" 186.828€, soit 6,6% de moins. L'ancien tableau d'ammortissement est le suivant:

Année Capital amorti Intérêts Reste dû

1 9 065,97 € 7 856,31 € 177 762,03 €

2 9 463,57 € 7 458,71 € 168 298,46 €

3 9 878,63 € 7 043,65 € 158 419,83 €

4 10 311,89 € 6 610,39 € 148 107,94 €

5 10 764,13 € 6 158,15 € 137 343,81 €

6 11 236,23 € 5 686,05 € 126 107,58 €

7 11 729,00 € 5 193,28 € 114 378,58 €

8 12 243,44 € 4 678,84 € 102 135,14 €

9 12 780,40 € 4 141,88 € 89 354,74 €

10 13 340,91 € 3 581,37 € 76 013,83 €

11 13 926,02 € 2 996,26 € 62 087,81 €

12 14 536,77 € 2 385,51 € 47 551,04 €

13 15 174,31 € 1 747,97 € 32 376,73 €

14 15 839,83 € 1 082,45 € 16 536,90 €

15 16 534,54 € 387,74 € 2,36 €

Total : 186 828,00 € 67 008,56 €

Le coût total est identique: 253.836€. Seule la répartition entre le capital et les intérêts changent. On le voit donc nettement: Toute baisse de taux se répercute par une hausse du prix demandé.... et inversement !

Maintenant, changeons la durée d'emprunt à 25 ans, pour le même montant de 200.000€ à 3,3%.  La mensualité baisse à 979,92€. Le tableau d'ammortissement devient:

Année Capital amorti Intérêts Reste dû

1 5 237,79 € 6 521,25 € 194 762,21 €

2 5 413,28 € 6 345,76 € 189 348,93 €

3 5 594,63 € 6 164,41 € 183 754,30 €

4 5 782,09 € 5 976,95 € 177 972,21 €

5 5 975,81 € 5 783,23 € 171 996,40 €

6 6 176,01 € 5 583,03 € 165 820,39 €

7 6 382,92 € 5 376,12 € 159 437,47 €

8 6 596,79 € 5 162,25 € 152 840,68 €

9 6 817,82 € 4 941,22 € 146 022,86 €

10 7 046,22 € 4 712,82 € 138 976,64 €

11 7 282,31 € 4 476,73 € 131 694,33 €

12 7 526,27 € 4 232,77 € 124 168,06 €

13 7 778,44 € 3 980,60 € 116 389,62 €

14 8 039,06 € 3 719,98 € 108 350,56 €

15 8 308,38 € 3 450,66 € 100 042,18 €

16 8 586,74 € 3 172,30 € 91 455,44 €

17 8 874,45 € 2 884,59 € 82 580,99 €

18 9 171,75 € 2 587,29 € 73 409,24 €

19 9 479,05 € 2 279,99 € 63 930,19 €

20 9 796,61 € 1 962,43 € 54 133,58 €

21 10 124,85 € 1 634,19 € 44 008,73 €

22 10 464,09 € 1 294,95 € 33 544,64 €

23 10 814,68 € 944,36 € 22 729,96 €

24 11 177,01 € 582,03 € 11 552,95 €

25 11 551,47 € 207,57 € 1,48 €

Total : 200 000,00 € 93 977,48 €

Pour une hausse de 1% des taux, soit 4,3% au lieu de 3,3%, vous ne pourrez plus emprunter que 179953€, soit 10% de moins sur une durée de 25 ans. Or justement, les prix de l'immobilier ont pris 10% en 1 an, alors que les taux ont baissés de 1% !! Cela signifie que les prix sont actuellement basés sur cette durée d'emprunt.

Pour information, le tableau d'ammortissement devient:

Année Capital amorti Intérêts Reste dû

1 4 101,15 € 7 657,77 € 175 851,85 €

2 4 281,01 € 7 477,91 € 171 570,84 €

3 4 468,76 € 7 290,16 € 167 102,08 €

4 4 664,76 € 7 094,16 € 162 437,32 €

5 4 869,34 € 6 889,58 € 157 567,98 €

6 5 082,90 € 6 676,02 € 152 485,08 €

7 5 305,83 € 6 453,09 € 147 179,25 €

8 5 538,52 € 6 220,40 € 141 640,73 €

9 5 781,44 € 5 977,48 € 135 859,29 €

10 6 034,99 € 5 723,93 € 129 824,30 €

11 6 299,67 € 5 459,25 € 123 524,63 €

12 6 575,98 € 5 182,94 € 116 948,65 €

13 6 864,34 € 4 894,58 € 110 084,31 €

14 7 165,42 € 4 593,50 € 102 918,89 €

15 7 479,67 € 4 279,25 € 95 439,22 €

16 7 807,72 € 3 951,20 € 87 631,50 €

17 8 150,14 € 3 608,78 € 79 481,36 €

18 8 507,60 € 3 251,32 € 70 973,76 €

19 8 880,73 € 2 878,19 € 62 093,03 €

20 9 270,20 € 2 488,72 € 52 822,83 €

21 9 676,77 € 2 082,15 € 43 146,06 €

22 10 101,18 € 1 657,74 € 33 044,88 €

23 10 544,18 € 1 214,74 € 22 500,70 €

24 11 006,61 € 752,31 € 11 494,09 €

25 11 489,34 € 269,58 € 4,75 €

Total : 179 953,00 € 114 024,75 €

La baisse actuelle des taux, à 2,6% pour les obligations d'Etat, est historiquement faible. Cela signifie qu'ils ne peuvent que remonter à moyen terme, provoquant une chute des prix de l'immobilier (et des obligations).

Si vous souhaitez achetez, il y a donc 2 cas, à donnée économique identiques:

1/ Vous comptez payer à 100% par l'emprunt. Dans ce cas, pour vous, rien ne changera, puisque vous rembourserez toujours la même chose, sur la même durée. Le prix facial changera, mais cela n'a pas d'importance si vous comptez vivre dans votre logement une quinzaine d'année, jusqu'à l'extinction de l'emprunt.

2/ Vous comptez apporter 50% de fonds propres. Dans ce cas, toute baisse du prix "facial" vous avantage, puisque la partie "cash" sera d'autant plus importante en pourcentage, que le prix affiché sera faible. Le cas extrême est une division par 2 des prix: dans ce cas, ce n'est pas 50% du prix que vous mettez sur la table, mais 100% ! Comme vous le voyez, ce cas justifie l'attente de baisse des prix affichés, ou de remontée des taux, financièrement parlant.

Sur les prix de l'immobilier, on peut considérer qu'ils sont largement surévalués. Normalement, on constate que la valeur moyenne les biens correspond à 5 ans de revenus. En se renseignant sur le site de l'INSEE, on découvre les statistiques de revenus suivants:

Salaire net annuel moyen selon le sexe par catégorie socioprofessionnelle dans le privé et le semi-public

en 2008, en euros courants Femmes Hommes

Cadres* 39 944 50 290

Professions intermédiaires 23 566 26 502

Employés 17 358 18 193

Ouvriers 15 499 18 765

Ensemble 21 358 26 126

* Y compris les chefs d'entreprise salariés.

Champ : Salariés à temps complet du secteur privé et semi-public.

Source : Insee, DADS 2008 (fichier définitif).

Si on considère un couple de cadre, soit un revenu annuel de 90.000€, le prix de leur logement ne devrait pas exceder 450.000€. Pour les employés, leur revenus étant plus modestes, le logement devrait représenter un coût de 180.000€.

Si on raisonne en "moyenne", un logement "moyen" devrait coûter 237.420€ pour un couple de salariés.

Selon les dernières statistiques, à Paris, le prix moyen du m2 est de 6700€. Un couple de cadre peut donc s'offrir 67m2, tandis qu'un couple d'employé seulement 27m2... Autant dire que la capitale n'est plus abordable !

Sur la petite couronne, les prix s'établissent à 3700€/m2. Le couple de cadres peut s'offrir  125m2, et le couple d'employés un 50m2.

En grande couronne, les prix sont à 2900€/m2, soit un pouvoir d'achat de 155m2 pour nos cadres, et de 62m2 pour nos employés.

Comme on le voit, nos employés ont le même pouvoir d'achat que le couple de cadres Parisiens, à condition qu'ils achètent en grande couronne. Les prix sont donc "cohérents" sur la région parisienne. Le sul problème, c'est que le pouvoir d'achat ne correspond qu'à un logement de 60 à 70m2. Or pour une famille, on attend plutôt de pouvoir s'offrir 90 à 100m2. Les prix en relatif des salaires est donc actuellement surévalué de 50%.

Quand aux familles vivant sur un seul salaire, autant dire que sans capital de départ (obtenu par héritage ou donation), il leur est actuellement impossible d'acheter.