Tribune : la technologie au cœur des baux verts

Au bail qui régit traditionnellement les relations entre le locataire et le propriétaire, viendra bientôt se greffer une annexe verte ou « bail vert » pour établir de nouvelles règles de fonctionnement dans une logique d’amélioration des performances énergétiques des immeubles.

Mais ces baux verts, qui arrivent progressivement en France sont d’ores et déjà perçus comme une lourdeur administrative supplémentaire. À tort. S’ils sont précédés d’une réflexion environnementale, accompagnés de principes éducatifs, et soutenus par des outils technologiques dédiés, ils apportent une réelle plus-value pour chacun des acteurs concernés.

Les problématiques environnementales appliquées aux locaux professionnels sont encore mal appréhendées
Les bénéfices d’une gestion environnementale des bâtiments ont souvent été sous-estimés.
• Pour les propriétaires, une gestion environnementale active amène pourtant une sensible amélioration de la rentabilité des immeubles, aujourd’hui mieux prise en compte au travers du concept de la Green Value. L’adoption d’un bail vert contribue à une meilleure attractivité des locaux, moins de turnover des locataires et donc une optimisation des cash-flows.
• Du côté des locataires, ces nouvelles conventions apportent également une diminution des charges, de meilleures conditions de travail pour les employés et contribuent à une image plus « verte » de l’entreprise.

Malgré cette plus-value indéniable, les premiers baux verts ont montré leurs limites par manque de structures : ils ne reposaient pas sur des principes clairs et contrôlables. Si l’on souhaitait faire un parallèle imagé en prenant l’exemple de la limitation de vitesse, les acteurs en cause seraient des conducteurs au volant de voitures sans compteurs de vitesse.

Des « Comités Verts » pour coordonner les différents acteurs
Outre l’absence de cadre légal, les baux verts souffrent également du manque de coordination des différents intervenants. Propriétaire, gestionnaire de biens, prestataires multi-techniques, locataire et employés sont autant d’acteurs du cercle vertueux qu’il faut pouvoir mettre en place.
Des « Comités Verts » sont nécessaires pour réunir tous ces intervenants autour d’une problématique environnementale commune. Il faut définir les obligations de chacun, identifier les pistes d’amélioration et mesurer les progrès.

La solution : une « boîte noire » technologique
Aujourd’hui les démarches de baux verts sont trop rares. Or les technologies de l’information peuvent jouer un rôle clé et éviter la création d’une bulle sans lendemain.
Les dépenses énergétiques des locaux professionnels atteignent en moyenne 37€ par mètre carré et par an. Concrètement, les critères environnementaux clés sont : la régulation thermique, l’exploitation des installations et l’éducation des utilisateurs. Or la définition, la mesure et le suivi d’indicateurs dédiés à ces critères permettent de réduire cette facture de plus de 20%. La solution existe aujourd’hui, et elle réside dans l’automatisation des processus de contrôle via une plateforme technologique unique.

Les technologies de l’information sont en mesure de servir non seulement à la collecte et à l’analyse technique des informations, mais aussi à leur partage. L’éducation des utilisateurs est primordiale, car ils sont en première ligne de la gestion vertueuse de leur espace de travail, et ont donc un impact majeur sur les bâtiments. Or les nouvelles technologies permettent la création de portails web de suivi énergétique, adaptés à chaque utilisateur. La démocratisation d’Internet et la large diffusion des nouveaux terminaux mobiles (iPhone, iPad, etc.), sont autant d’éléments qui favorisent l’adoption de ce type de solutions, rendant accessible à tous une information auparavant confidentielle.

Vers une généralisation des baux verts ?
Lorsque l’on sait qu’en France le secteur du bâtiment est responsable de 25% des émissions de gaz à effet de serre et consomme plus de 40% de l’énergie finale, la généralisation des baux verts semble salvatrice et nécessaire. Ce sont les grandes entreprises qui ont le pouvoir de donner l’élan indispensable à cette généralisation. C’est alors que pourra advenir la standardisation des baux verts via un cadre légal, définissant clairement les implications pour tous les acteurs, et mettant en place un dispositif de suivi des règles contractuelles.