Vers un alourdissement de l’imposition des plus-values immobilières

Depuis la réforme de l’imposition des plus-values immobilières intervenue en 2004, les plus-values sont imposées de la manière suivante.

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix de revient du bien (qui correspond au prix d’acquisition majoré, d’une part, des frais d’acquisition évalués forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition et, d’autre part, des éventuels travaux pris pour leur montant réel ou, éventuellement si le bien a été détenu plus de 5 années, pour un montant forfaitaire de 15% du prix d’acquisition).

On applique sur cette plus-value brute un abattement de 10% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année puis ensuite un abattement forfaitaire de 1000 euros (ou de 2000 euros si le bien est détenu par un « couple ») pour obtenir la plus-value nette.

La plus-value nette (après application de ces deux abattements) est ensuite imposée, dans le délai de 2 mois, au taux forfaitaire de 16% majoré des contributions sociales de 12,1%, soit 28,1% au total.

Ce régime, actuellement applicable, a une double conséquence, d’une part, l’exonération des plus-values immobilières pour les biens cédés plus de 15 années après leur acquisition et, d’autre part, de faire échapper à l’Impôt progressif sur le revenu les plus-values immobilières puisqu’elles sont taxées à un taux forfaitaire (de 16% en 2010).

Au surplus, il convient de rappeler que les plus-values afférentes à la cession de la résidence principale du contribuable sont intégralement exonérées d’imposition.

La réforme de la fiscalité du patrimoine envisagée depuis quelques mois et sur laquelle le président de la République a insisté lors de son émission télévisée du 16 novembre risque d’avoir pour conséquence un alourdissement sensible de l’imposition des plus-values immobilières.

En effet, la suppression programmée, d’une part, du bouclier fiscal, et d’autre part, de l’ISF va avoir pour conséquence un solde négatif d’environ 3,2 milliards pour le budget de l’Etat puisque le bouclier fiscal constitue une non-recette d’environ 700 millions d’euros alors que l’ISF rapporte lui 3,9 milliards d’euros.

Comme l’a annoncé le président de la République, ce manque à gagner va être compensé par la refonte de la fiscalité du patrimoine et notamment celle de l’imposition des plus-values.

Quelles sont les pistes qui peuvent être envisagées ?

Deux amendements présentés par le gouvernement à l’article 3 du projet de loi de finances pour 2011 ont été adoptés pour, d’une part, augmenter le taux d’imposition forfaitaire des plus-values immobilières de 16 à 19% afin de les aligner sur celui des plus-values mobilières (passés de 18 à 19%) et, d’autre part, augmenter le taux du prélèvement social sur les revenus du capital de 2 à 2,2% faisant passer les contributions sociales de 12,1 à 12,3%.

Ces augmentations sont acquises et devraient entrer en vigueur au 1^er janvier 2011.

Le député Gilles Carrez a présenté un amendement proposant d’assujettir aux prélèvements sociaux (passés à 12,3%) les plus-values immobilières quelle que soit la durée de détention du bien.

Dès lors, il résulterait de cet amendement, si celui-ci était définitivement adopté, que l’assiette des prélèvements sociaux ne serait plus diminuée de l’abattement de 10% par année de détention au delà de la cinquième année (qui ne continuerait à s’appliquer que pour l’imposition forfaitaire passée à 19%).

Il s’agit d’une première piste de réflexion.

Une autre piste, plus radicale, pourrait être la suppression définitive de l’abattement de 10% par année de détention au delà de la cinquième année aussi bien pour l’imposition forfaitaire que pour les prélèvements sociaux.

Cette suppression aurait cependant pour conséquence d’imposer la plus-value résultant, d’une part, de l’augmentation intrinsèque de la valeur du bien mais aussi, d’autre part, de l’inflation.

Il serait alors nécessaire de réintroduire un mécanisme ayant pour effet de neutraliser l’inflation, ce mécanisme pourrait être calqué sur celui du coefficient d’érosion monétaire qui existait jusqu’en 2003.

Il s’agit d’une seconde piste de réflexion.

Une autre piste pourrait être l’augmentation sensible du taux forfaitaire d’imposition (actuellement 16% et 19% à compter du 1^er janvier 2011).

A cet égard, il convient de noter que le député Michel Piron a présenté un amendement proposant de relever le taux forfaitaire d’imposition sur les plus-values mobilières ainsi que le prélèvement libératoire forfaitaire applicable aux revenus de capitaux mobiliers de 19% (taux normalement applicable à compter du 1^er janvier 2011) à 27%.

La même solution pourrait être imaginée pour les plus-values immobilières étant précisé que celles-ci demeureraient également soumises aux prélèvements sociaux (12,3% à compter du 1^er janvier 2011).

Une solution encore plus radicale pourrait être la suppression de l’imposition forfaitaire des plus-values immobilières auquel cas la plus-value serait alors soumise à l’impôt sur le revenu et à son barème progressif…

Cette dernière hypothèse réintroduirait de la progressivité dans l’imposition des plus-values et, ainsi, ne traiterait pas tous les contribuables de la même manière. Elle aurait des conséquences négatives sur le taux de l’impôt sur le revenu l’année de la cession d’un bien immobilier.

Il s’agit d’une troisième piste de réflexion.

Il résulte de cela que les options permettant d’alourdir la fiscalité des plus values immobilières (mais également mobilières) sont nombreuses.

Toutefois, ces modifications ne devraient pas concerner l’exonération de la résidence principale qui devrait demeurer.

En effet, une telle suppression serait très impopulaire et contraire à la philosophie du gouvernement puisqu’elle serait un frein à l’acquisition par les ménages de résidences principales plus grandes et donc, par voie de conséquence, à l’accession à la propriété.

Les propriétaires de biens immobiliers qui souhaitent vendre leurs biens ont tout intérêt à ne pas trop attendre !

Nicolas Marguerat, avocat à la Cour