Condition suspensive de non préemption et indemnité d'immobilisation

Un arrêt sur ce sujet :

"Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 25 mars 2009), que par acte sous seing privé du 26 octobre 2004, M. X..., qui s'est ensuite substitué la société A3X promotion, a consenti à la société 4 M, devenue Akerys promotion, une promesse de vente d'un terrain lui appartenant, sous conditions suspensives dont l'absence d'exercice d'un droit de préemption ; que par avenant du 30 septembre 2005, la société Akerys promotion a renoncé à se prévaloir de l'ensemble des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique de vente étant fixée au plus tard au 26 octobre 2006 ; que la société Akerys a versé des acomptes pour un montant total de 611 000 euros qui ont fait l'objet de deux reconnaissances de dette de la société A3X promotion, assorties de la caution personnelle de MM. Gabriel et Pierre X... ; que par décision du 26 juillet 2006 la commune de Colomiers a exercé son droit de préemption ; que la société Akerys promotion a assigné la société A3X promotion ainsi que MM. X... en restitution des acomptes versés ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'en vertu des stipulations contractuelles la somme versée reste acquise de plein droit au vendeur dès lors que la vente ne s'est pas réalisée, l'acte authentique n'ayant pas été signé, peu important que cette non réalisation trouve son origine dans l'exercice, par la commune, de son droit de préemption avant le délai de caducité de la promesse, la société Akerys promotion ne pouvant se prévaloir de cet événement dès lors qu'ayant été érigé en condition suspensive dans son intérêt exclusif, elle y a renoncé et cet événement ne pouvant davantage être assimilé à une défaillance du vendeur ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le versement avait toujours constitué dans l'intention et la volonté des parties une indemnité d'immobilisation, par des motifs dont il ne résulte pas que la non réalisation de la promesse était imputable à son bénéficiaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;
Condamne la société A3X promotion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société A3X promotion à payer à la société Akerys promotion la somme de
2 500 euros ; rejette les demandes de la société A3X promotion et des consorts X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la société Akerys promotion.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré que l'acompte de 611.000 € était acquis à la société A3X PROMOTION ;
AUX MOTIFS QUE l'avenant n° 2 au compromis de vente du 26 octobre 2004 contient (p. 3) les dispositions suivantes : « Par dérogation au compromis de vente (…) la société 4M renonce aux présentes à se prévaloir pour la signature de l'acte authentique d'acquisition de l'ensemble des conditions suspensives y figurant ; que les parties rappellent que l'acompte en cas de résiliation de la vente restera acquis de plein droit à la société A3X PROMOTION ; qu'en cas de défaillance de la société A3X PROMOTION, 4M ou ses substitués aura la possibilité soit de le contraindre à vendre par toute voie de droit, sans préjudice de l'obtention d'éventuels dommages et intérêts, soit de mettre fin unilatéralement à ses obligations en se voyant restituer les acomptes versés à titre de dépôt de garantie à l'appui des présentes sans préjudice de l'obtention éventuelle de dommages et intérêts » ; que la société AKERYS PROMOTION ne peut exiger le remboursement de la somme de 611.000 € versée entre les mains de la société A3X PROMOTION laquelle, en vertu des dispositions contractuelles qui font la loi des parties et s'imposent à elles comme au juge, reste acquise de plein droit au vendeur dès lors que la vente ne s'est pas réalisée, l'acte authentique n'ayant pas été signé ; que peu importe que cette non réalisation trouve son origine dans l'exercice par la commune de son droit de préemption par arrêté du 26 juillet 2006, avant le délai de caducité de la promesse ; que la société AKERYS ne peut se prévaloir de cet événement car s'il avait initialement été érigé en condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif, elle y a renoncé comme aux autres conditions suspensives le 30 septembre 2005, plus d'un an avant la date limite prévue pour la signature de l'acte authentique de vente le 26 octobre 2006 ; qu'elle ne peut non plus l'assimiler à une défaillance du vendeur, au sens de la clause ci-dessus reproduite puisqu'il ne lui est pas imputable, met juridiquement obstacle à la réalisation de la vente et ne permet donc pas l'exécution forcée, de sorte que l'on se trouve bien hors du champ d'application de cette disposition contractuelle, le remboursement n'étant que l'un des termes de l'option ; que quel que soit le terme utilisé pour désigner ce versement, il a toujours constitué dans l'intention des parties une indemnité d'immobilisation, ainsi qu'il ressort du titre même de l'acte du 26 octobre 2004, non modifié ; que ce versement a une cause puisqu'il est le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire et qu'il est la contrepartie de l'indisponibilité de l'immeuble pendant près de deux ans ; que par lettre du 13 octobre 2008, la société AKERYS a de nouveau proposé à la société A3X PROMOTION de régulariser un nouveau compromis pour les mêmes terrains, pour 3 ans, avec déduction des 611.000 € versés comme indemnité d'immobilisation ; que le cautionnement, accessoire, ne peut dès lors être mis en oeuvre ;
1°) ALORS QUE l'indemnité d'immobilisation est le prix de l'exclusivité consentie par le promettant au bénéficiaire d'une promesse de vente, afin de lui permettre de mûrir sa décision d'acquérir ou non ; que si la vente a lieu, cette indemnité change de nature pour s'imputer comme un acompte sur le prix de la vente, le bénéficiaire acceptant, dans la promesse, d'abandonner au promettant le montant de l'indemnité dans l'éventualité où il ne donnerait pas suite au contrat préparatoire ; qu'il en résulte que l'indemnité d'immobilisation n'est acquise au promettant que si le bénéficiaire abandonne lui-même le projet d'acheter ou n'use pas de la faculté d'acquérir, et non si l'échec de la vente est dû au promettant lui-même ou au fait du tiers, qui ont rendu celle-ci et le choix même du bénéficiaire impossibles ; qu'ainsi, en décidant que l'indemnité d'immobilisation litigieuse était acquise à la société A3X PROMOTION, l'absence de réalisation de la vente trouvant pourtant son origine, non dans une décision de la société 4M PROMOTION, mais dans l'exercice par la commune de son droit de préemption par arrêté du 26 juillet 2006, soit avant le délai de caducité de la promesse, c'est-à-dire dans le fait d'un tiers, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1148 du code civil ;
2°) ALORS QUE le compromis de vente du 26 octobre 2004, non modifié sur ce point par l'avenant n° 2 du 30 septembre 2005, stipulait que l'indemnité d'immobilisation « sera acquise de plein droit au vendeur si l'ensemble des conditions suspensives ci-avant énoncées étant réalisées, l'acquéreur ne réalisait pas la vente promise » ; qu'ainsi, en statuant comme elle l'a fait, motif pris « que la société AKERYS PROMOTION ne peut exiger le remboursement de la somme de 611.000 € versée entre les mains de la société A3X PROMOTION laquelle, en vertu des dispositions contractuelles qui font la loi des parties et s'imposent à elles comme au juge, reste acquise de plein droit au vendeur dès lors que la vente ne s'est pas réalisée, l'acte authentique n'ayant pas été signé », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis de vente du 26 octobre 2004, en violation de l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE la reconnaissance de dettes n° 2, du 30 septembre 2005, précisait très clairement que la somme dont la société A3X PROMOTION, dont elle se reconnaissait débitrice, sera « acquise de plein droit au vendeur (…) à savoir la société A3X PROMOTION, si la société 4M (…) ne réalisait pas la vente promise » ; qu'ainsi, en statuant comme elle l'a fait, motif pris « que la société AKERYS PROMOTION ne peut exiger le remboursement de la somme de 611.000 € versée entre les mains de la société A3X PROMOTION laquelle, en vertu des dispositions contractuelles qui font la loi des parties et s'imposent à elles comme au juge, reste acquise de plein droit au vendeur dès lors que la vente ne s'est pas réalisée, l'acte authentique n'ayant pas été signé », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la reconnaissance de dettes n° 2, du 30 septembre 2005, en violation de l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS QUE selon le compromis de vente du 26 octobre 2004, les parties avaient convenu, parmi d'autres conditions suspensives, que la société 4M PROMOTION se réservait le droit, sans indemnité, de ne pas donner suite à la promesse de vente si un droit de préemption existant était exercé (compromis, p. 4, § 6 et 13) ; qu'il y était stipulé, par ailleurs, que l'indemnité d'immobilisation serait « acquise de plein droit au vendeur si l'ensemble des conditions suspensives ci-avant énoncées étant réalisé, l'acquéreur ne réalisait pas la vente » (compromis, p. 5, § 3) et que la société 4M PROMOTION, par sa renonciation à ces conditions suspensives (avenant n° 2), avait en particulier renoncé à invoquer l'exercice d'une préemption pour s'opposer à la vente, sans modifier la stipulation relative à l'indemnité d'immobilisation ; qu'en décidant, dès lors, que l'acheteur ne pouvait exiger la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée, motif pris que la société 4M PROMOTION avait renoncé aux conditions suspensives conclues en sa faveur, tirées notamment de la survenance de l'exercice d'une préemption, la cour d'appel, qui s'est ainsi déterminée par des motifs inopérants au regard des conventions conclues, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
5°) ALORS QUE selon les termes clairs et précis de l'avenant n° 2 du 30 septembre 2005 (p. 3), « en cas de défaillance de la société A3X PROMOTION, 4M (…) aura la possibilité soit de la contraire à vendre par toute voie de droit, sans préjudice de l'obtention d'éventuels dommages et intérêts, soit de mettre fin unilatéralement à ses obligations en se voyant restituer les acomptes versés à titre de dépôt de garantie des présentes sans préjudice de l'obtention éventuelle de dommages et intérêts » ; qu'ainsi, en décidant que l'impossibilité pour le promettant ne pouvait s'analyser en une défaillance au sens du contrat, au motif que l'impossibilité de vendre ne lui était pas imputable, et que l'impossibilité de demander l'exécution forcée plaçait la possibilité de remboursement hors du champ de la convention, la cour d'appel a violé la loi des parties, en méconnaissance de l'article 1134 du code civil ;
6°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE selon les conventions conclues, l'acquisition de l'indemnité d'immobilisation par le promettant est suspendue au fait que le bénéficiaire, pour quelque cause que ce soit, décide de ne pas conclure la vente ; qu'ainsi, lors même que le promettant ne serait pas "défaillant" au sens de l'avenant n° 2, le bénéficiaire est fondé à réclamer la restitution de l'indemnité qu'il a versée si l'échec de la vente n'est pas dû à son fait ; qu'en décidant dès lors que la demande de restitution de la société 4M PROMOTION devait être écartée, au motif que l'échec de la vente n'était pas "imputable" à la société A3X PROMOTION, la cour, qui s'est déterminée une fois encore par des motifs inopérants, a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil."