La pénurie de logement en France : quelles solutions?

La Fondation Abbé Pierre vient de publier son rapport sur le mal-logement en France. Elle résume sur son site son contenu : 

"Le coût du logement est devenu inabordable pour beaucoup, insupportable pour les catégories modestes et même à la limite pour les classes moyennes...

L'accession à la propriété, pivot de la politique actuelle -une aspiration partagée par un grand nombre de familles - n'est plus possible pour la plupart d'entre elles et peut même devenir un facteur de fragilité aggravant dans la gestion des dépenses quotidiennes ...

Les indicateurs qui nous permettent de décrypter le contexte que nous traversons (production de logements à loyers accessibles, prix du logement, taux d’effort pour les ménages...) sont passés de l’orange au rouge et dessinent une évolution plus que préoccupante."

Préoccupante, la situation renvoie à la même question, toujours ressassée : Que peut-on faire?

Tout le monde est d'accord pour dire qu'il faut augmenter la construction de logements et atteindre au minimum un demi-million par an (on dépasse actuellement les 300 000 par an!). La Fondation Abbé Pierre préconise un million de construction par an. La Gauche réclame une politique de l'Etat volontariste avec des constructions de logements sociaux, le gouvernement préfère développer l'accession à la propriété. 

Ce débat idéologique inutile se heurte à une réalité : la pénurie de foncier. Aucune politique, ni libérale, ni volontaire, ne pourra la résorber. Ce manque de terrains à une conséquence redoutable pour toutes les politiques du logement : elle accroît les prix de manière vertigineuse.

Nos contemporains, comme les hommes politiques qui les gouvernent, n'ont pas perçu que, petit à petit, la très grande majorité des terrains en agglomération ont été occupé et urbanisé. Les "miettes" restantes sont donc rares et convoitées. L'étalement urbain a renforcé le phénomène en créant un effet centre-périphérie qui disqualifie les plus pauvres, dans l'obligation de s'éloigner des zones centrales.

Ce phénomène doit être admis par les responsables et les chercheurs si on veut envisager des solutions. Celles-ci devront être innovantes. Elles mériteront aussi des politiques volontaristes mais qui ne pourront plus reposer sur des réglementations sans cesse contournées ou de l'investissement public irréaliste en raison de  l'endettement de tous les acteurs (public comme privé). 

Que faire alors? Voici quelques pistes.

-Travailler sur la densification de l'existant. Puisqu'il n'existe plus de foncier disponible, alors il faut augmenter la densité dans les zones déjà habitées.  On agira sur les bâtiments existants en les reconstruisant avec davantage de hauteur et d'étages.

-Il faut aussi agir sur l'habitat insalubre ou inoccupée en poussant les acteurs du secteur à (ré)agir. 

Par ces moyens, on limitera la pression foncière et, par conséquent, les prix de l'immobilier. Cela redonnera de nouveaux leviers d'actions pour les différents acteurs du secteur publics et privés.

Mais quels outils concrets la puissance publique pourra-t-elle utiliser pour mettre en place cette politique?

On connaît l'outil du coefficient d'occupation du sol (COS) qui permet, dans le Plan Local d'Urbanisme, d'exiger une densité minimale lors de la délivrance d'un permis de construire. Mais il ne peut agir que lors d'une nouvelle construction, ce qui en fait un outil désavantagé par son inertie.

On peut en envisager d'autres. L'outil fiscal mérite d'être utilisé : la taxe foncière présente un fort intérêt, surtout si on l'utilise comme un levier incitatif.

Plusieurs pistes, que l'on pourra moduler et utiliser de manière  différenciée:

-augmenter fortement la taxe foncière, mais de manière progressive, pour  encourager les propriétaires  à louer les appartements vacants. On pourrait consacrer l'argent récolté au financement de logements sociaux.

-différencier la taxe foncière selon la catégorie énergétique du logement. Cela poussera les propriétaires à rénover leurs logements. On aidera au financement de ces rénovations en utilisant pour cela le produit de cette augmentation de la taxe foncière.

-différencier la taxe foncière selon la densité, le COS, du logement. En favorisant les logements à étages, on contribuera à diminuer la pression foncière. On pourra, là-aussi, récupérer la contribution des propriétaires pour financer les rénovations de logement.

Une fiscalité innovante, c'est l'utilisation, par les pouvoirs publics, d'un levier original et efficace, c'est la mise en place de politiques publiques utilisant l'incitation de préférence à la coercition.  C'est la volonté aussi de financer ces actions sans dépendre d'acteurs privés cherchant prioritairement la rentabilité, mais aussi sans utiliser des finances publiques déjà fragilisées. c'est l'utilisation de l'encouragement responsable et de l'incitation ferme mais souple pour mettre en mouvement les différents acteurs concernés.

D'autres pistes et solutions:

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