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Scellier : les nouveautés 2011

Par Quotatis

Le dispositif d'aide à l'investissement locatif Scellier a été modifié par la dernière loi de finances. Depuis le 1er janvier 2011, les taux de réduction d'impôt ont été baissés, ainsi que les plafonds de loyers. De plus, afin de mieux tenir compte des réalités du marché locatif local, une zone A bis a été créée, et la zone C intégrée par dérogation à ce système de défiscalisation.

Scellier : un principe inchangé

Sur le principe, le système de défiscalisation Scellier reste le même. Il s'agit toujours d'inciter les particuliers à investir dans l'immobilier locatif.

Cette aide fiscale, sous forme de réduction d'impôt, est attribuée aux personnes achetant un logement, qu'elles louent ensuite en tant que résidence principale, pour une durée de 9 ans et jusqu'à 15 ans en Scellier social.

A noter : Attention, le bailleur ne dispose que de 12 mois pour que son bien soit loué.

La plupart des conditions et règles de fonctionnement du dispositif restent inchangées en 2011 :
- le dispositif Scellier peut concerner un particulier, une SCI (Société civile immobilière) ou une indivision,
- il n'est pas cumulable avec d'autres systèmes de défiscalisation tels que Robien, Malraux ou Girardin.
- il ne peut être appliqué que pour un seul logement par an,
- l'investissement est plafonné à 300 000 €,
- le bien acheté doit être neuf ou en VEFA (Vente en l'état de futur achèvement),
- le bien ne peut pas être démembré,
- les loyers sont plafonnés,
- le locataire peut aussi être votre enfant.

Scellier : évolution des taux

Premier changement 2011 : la révision des taux de réduction d'impôt.
Pour le Scellier classique (logements répondant à la RT 2005), les taux sont de :

  • 25 % si l'acte authentique de vente est signé avant le 31 janvier 2011 (même taux qu'en 2010),

  • 15 % pour une signature de l'acte authentique de vente entre le 1er février et le 31 mars 2011,

  • 13 % pour une signature de l'acte authentique de vente à partir du 1er avril 2011.

Seconde nouveauté 2011 : le verdissement du dispositif Scellier. Les logements BBC (Bâtiment basse consommation) sont privilégiés. Ils permettent de bénéficier d'un taux de réduction d'impôt plus élevé :

  • 25 % pour les actes authentiques de vente signés jusqu'au 31 mars 2011,

  • 22 % à partir du 1er avril 2011.

Pour le Scellier social, le taux passe à 23 %. Il peut atteindre 32 % lorsque le logement est BBC.

Bon à savoir : Les taux devraient encore baisser à compter du 1er janvier 2012. Ils devraient atteindre les 18 % pour les biens BBC, 19 % en Scellier social et 9 % pour les autres.

Un nouveau zonage

L'une des critiques faites au dispositif Scellier était la mauvaise considération du marché locatif local. Afin d'y remédier, 2 réformes ont été adoptées :

  • la création d'une zone A bis : Paris et 68 communes situées en proche périphérie (contre 29 communes à l'origine),

  • l'intégration de certaines communes de la zone C dans le dispositif. Il s'agit d'un régime dérogatoire, un agrément doit donc être délivré pour bénéficier du Scellier.

  • Des plafonds de loyers revus à la baisse

    Le gouvernement a justifié cette baisse du plafond des loyers par le fait qu'ils étaient trop élevés par rapport aux prix du marché. Mais c'est aussi un moyen pour l'Etat de protéger les investisseurs.

    En effet, les professionnels de l'immobilier étaient nombreux, pour inciter à l''investissement Scellier, à se fonder sur les plus hauts plafonds. Ils faisaient ainsi miroiter des défiscalisations record.
    En réalité, les investisseurs particuliers ne parvenaient pas à louer à des loyers aussi élevés. Ils ne pouvaient donc pas rentabiliser leur acquisition à hauteur des simulations réalisées à l'origine. Certains n'arrivaient même pas à louer leur bien et n'ont pas pu bénéficier de la défiscalisation Scellier.

    C'est pourquoi une réadaptation des plafonds de loyers s'imposait.

    Depuis le 1er janvier 2011, l'une des conditions pour bénéficier du dispositif Scellier est de fixer un loyer respectant les plafonds établis par le législateur. Ceux-ci dépendent de la zone géographique dans laquelle est situé le bien immobilier :

    • zone A : les villes situées sur un marché tendu (où la demande est bien supérieure à l'offre), à l'exception de celles de la zone A Bis,

    • zone B 1 : les villes de plus de 25 000 habitants,

    • zone B 2 : les villes de plus de 50 000 habitants,

    • zone C : le reste de la France.

    Les plafonds sont fixés en €/m², hors charges.

    Pour le Scellier classique :

    ZonePlafonds 2010Plafonds 2011Baisse

    Zone A Bis

    21,72
    21,70
    0 %

    Zone A

    21,72
    16,10
    26 %

    Zone B1

    15,1
    13,00
    14 %

    Zone B2

    12,3
    10,60
    14 %

    Zone C

    -
    6,10
    -

    Pour le Scellier social :

    ZonePlafonds 2010Plafonds 2011Baisse

    Zone A Bis

    17,38
    17,36
    0 %

    Zone A

    17,38
    12,88
    26 %

    Zone B1

    12,08
    10,40
    14 %

    Zone B2

    9,88
    8,48
    14 %

    Zone C

    -
    4,88
    -

    Bon à savoir : En ce qui concerne le Scellier social, le bailleur doit non seulement respecter un plafond de loyer, mais aussi de ressources du locataire. Ce plafond est déterminé en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes composant le foyer. La loi de finances pour 2011 n'a pas modifié ces plafonds de ressources.
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