Vefa et désordres intermédiaires

Deux arrêts sur ce point.
Voyez aussi mon site sur les désordres intermédiaires.
Premier arrêt :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 février 2009), que la société GSN, devenue la société Edificare, a vendu en l'état futur d'achèvement une maison à Mme X... et M. Y... ; que les acquéreurs ont invoqué des malfaçons, des inachèvements et des non conformités ; qu'après expertise, Mme X... et M. Y... ont assigné la société GSN en indemnisation de leurs préjudices ; que la société GSN a appelé en garantie la société SGB, chargée du lot gros-oeuvre et son assureur la société MMA, la société Secer chargée de la maîtrise d'oeuvre d'exécution et son assureur la société SMABTP et la société Qualiconsult, chargée d'une mission de contrôle technique ; que Mme X... et M. Y... ont revendu la maison aux époux Z..., qui sont intervenus volontairement à l'instance ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1646-1 du code civil, ensemble l'article 1641 du même code ;
Attendu que pour condamner la société Edificare à payer aux époux Z... la somme de 22 714, 10 euros, plus la TVA, ainsi que 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la présence d'eau dans le vide sanitaire constitue un vice de construction qui n'était pas apparent dans ses causes et ses conséquences, que la contre pente, qui constitue un vice de la construction, n'était perceptible que par un professionnel du bâtiment ou après que la terrasse ait été mouillée et doit être traité comme un vice caché et que le trou de communication dans le mur de refend traversant le vide sanitaire laissé sans linteau constitue un vice de construction caché, nul n'attendant du maître de l'ouvrage qu'il visite le vide sanitaire et que le trouble de jouissance que les époux Z... subiront lors de l'exécution du chantier sera réparé par l'allocation de la somme supplémentaire de 1 000 euros ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant qu'aucun des désordres et non conformités ne portait atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage et sans retenir l'existence d'une faute, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes suvsisés ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne la société Edificare à payer à Mme X... et M. Y... la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral et financier, l'arrêt rendu le 4 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;Condamne les époux Z... aux dépens ;Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille dix.MOYENS ANNEXES au présent arrêt.Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Edificare.PREMIER MOYEN DE CASSATIONLe moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Sté EDIFICARE à payer aux époux Z... la somme de 22 714 € HT plus la TVA au taux en vigueur pour les travaux exécutés par un particulier dans un ouvrage ancien lors du paiement, augmentée des intérêts capitalisés à compter de l'arrêt ainsi que 1000 € à titre de dommages intérêts,AUX MOTIFS QUE l'expert a constaté les non conformités, inachèvements et désordres suivants : présence d'eau dans le vide sanitaire, désordre réservé à la livraison (SGB), arase étanche de 2 cm au lieu des 4 cm prévus par le CCTB (SGB), contre marche de l'escalier et stylobates en aggloméré replaqué et non en bois exotique massif, vernis mal exécuté (l'entreprise responsable n'est pas en cause), trou dans le vide sanitaire à calfeutrer (SGB), trou de communication du vide sanitaire sans linteau (probablement exécuté par le plombier qui n'est pas en cause), contre pente devant la porte d'entrée entraînant la stagnation d'eau par temps de pluie (l'entreprise responsable n'est pas dans la cause), parquet stratifié au lieu d'être en chêne et plinthes en médium au lieu d'être en sapin (GSN reconnaît une erreur du descriptif), un radiateur dans les combles au lieu des deux prévus et indispensables, porte du garage ne s'ouvrant pas comme indiqué sur le plan (modifiée par la Sté SACER) ; qu'il a estimé le préjudice à la somme de 21 589 € TTC et les appelants à celle de 22 714 € HT ; que l'acte de vente stipule que « tous les vices et défauts de conformité par rapport à la notice descriptive qui n'entreraient pas dans le champ d'application de l'article 1642-1 du code civil et notamment les défauts de conformité par rapport aux énonciations de la notice descriptive et qui apparaîtraient dans les délais fixés à cet article devront être dénoncés au vendeur dans les conditions, formes et délais ci dessus stipulés pour l'application de l'article 1642-1 du code civil à peine de déchéance pour l'acquéreur de tous droits et actions en raison de ces vices et défauts » ; que les premiers juges ont considéré que l'action des consorts Y... A... était prescrite, l'assignation au fond étant intervenue plus d'un an après l'interruption de la prescription résultant de la saisine du juge des référés ; qu'en cause d'appel, les consorts Y... A... et les époux Z... reprennent leurs demandes sur le fondement de la garantie de parfait achèvement et soutiennent que l'assignation en référé aux fins d'expertise délivrée le 3 janvier 2001 a suspendu les délais de prescription jusqu'au dépôt du rapport d'expertise, le 20 novembre 2003 ; qu'à titre subsidiaire, ils maintiennent leurs demandes sur le fondement de l'article 1147 du code civil ; qu'ils soulèvent la nullité de la clause élisive de responsabilité du promoteur au regard de l'article 2 du décret du 24 mars 1978 pris en application de l'article 35 de la loi du 10 janvier 1978 prohibant toute clause ayant pour objet ou pour effet de supprimer ou de réduire le droit à réparation du non professionnel ou consommateur en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations ; que le vendeur en l'état futur d'achèvement ne doit pas la garantie de parfait achèvement ; qu'aucun des désordres et non conformités ne porte atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage ; que la demande ne peut donc s'appuyer que sur l'obligation contractuelle de délivrance du vendeur ; que le litige est soumis aux articles L. 132-1 et R. 132-1 du code de la consommation dans leur version modifiée et créée par ordonnance du 23 août 2001 et le décret du 27 mars 1997 ; que l'article R. 132-1 interdit comme abusive toute clause ayant pour objet ou pour effet de supprimer ou de réduire le droit à réparation du non professionnel ou consommateur en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations ; que la clause litigieuse a pour effet de soumettre les non conformités apparentes à la livraison au même régime que les vices apparents de la construction alors même qu'ils relèvent dans les rapports entre l'acquéreur et le vendeur du droit commun de la responsabilité contractuelle ; qu'elle réduit le droit à réparation de l'acquéreur et s'agissant des rapports d'un professionnel et d'un non professionnel, tombe sous le coup de l'article R. 132-1 du code de la consommation ; que les appelants sont forclos pour les vices apparents mais recevables à demander réparation des vices cachés et de l'ensemble des non-conformités ; que la présence d'eau dans le vide sanitaire constitue le syndrome d'un vice, qu'elle a fait l'objet de réserves à la livraison, que toutefois cette présence n'est susceptible d'entraîner des désordres que parce que l'arase étanche ne fait que 2 cm au lieu des 4 cm prévus par le CCTP, que les murs extérieurs enterrés n'ont pas été protégés par une couche de bitume et que le remblai que l'entreprise de gros oeuvre devait faire n'a pas été réalisé ; qu'il en résulte un travail effectué en violation des règles de l'art qui justifie le remblaiement du vide sanitaire ; que ce vice de construction n'était pas apparent dans ses causes et des conséquences ; que les appelants sont fondés en leur demande de ce chef, 3852, 55 € HT + 6170, 26 € HT ; que la contre pente constitue aussi un vice de construction ; qu'elle entraîne la stagnation d'eau par temps de pluie et n'est perceptible que par un professionnel ou lorsque la terrasse a été mouillée ; qu'elle doit être traité comme un vice caché, (434, 48 € HT) ; que le trou de communication dans le mur de refend traversant le vide sanitaire laissé sans linteau constitue un vice de construction caché, nul n'attendant du maître de l'ouvrage qu'il visite le vide sanitaire (548, 82 € HT) ; que les autres griefs constituent des inachèvements et des non conformités aux prestations promises : contre marche de l'escalier et stylobates en aggloméré replaqué (1500 €), trou dans le vide sanitaire à calfeutrer (30 €), parquet en stratifié au lieu de chêne et plinthes en médium au lieu du sapin (6439, 02 € HT), un radiateur au lieu de deux (750 €), porte de communication entre le garage et le hall d'entrée ne s'ouvrant pas comme indiqué (3087 €), la mise en conformité avec le descriptif de vente n'étant pas réalisable ; que compte tenu des frais d'installation du chantier, il sera alloué aux époux Z... aux droits des consorts Y... A... la somme de 22 714 € HT, le trouble de jouissance qu'ils subiront lors de l'exécution du chantier sera réparé par l'allocation d'une somme supplémentaire de 1000 € ;1) ALORS QUE la cour d'appel a constaté qu'aucun des désordres ou non conformités allégués par les consorts Y... A..., acquéreurs d'un immeuble en état futur d'achèvement, ne porte atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage et retenu en conséquence que la demande ne peut s'appuyer que sur l'obligation contractuelle de délivrance du vendeur, précisant que la garantie d'achèvement n'était pas due par le vendeur en l'état futur d'achèvement ; que néanmoins, la cour d'appel a condamné la Sté EDIFICARE à réparer des vices de construction qu'elle a qualifiés de cachés ainsi que des désordres qu'elle a qualifiés d'inachèvements ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1601-1 du code civil ensemble l'article 1604 du même code ;2) ALORS QUE conformément aux articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, le vendeur d'immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction apparents avant la livraison ou dans le délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, celui-ci devant introduire l'action en réparation, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la présence d'eau dans le vide sanitaire et la contre pente du dallage ainsi que le défaut de linteau dans le mur de refend constituaient des vices de construction ayant fait l'objet de réserves lors de la réception mais néanmoins cachés, déclarant en conséquence les acquéreurs recevables à les invoquer ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées ;3) ALORS QUE statuant sur « les autres griefs », la cour d'appel a énoncé qu'ils constituaient « des inachèvements et des non conformités aux prestations promises » et elle a ordonné leur réparation sans davantage qualifier un désordre ou un autre ; que néanmoins, les inachèvements ne relèvent pas de l'obligation de délivrance et doivent être distingués des non conformités qui, elles-mêmes, doivent être caractérisées et être imputables au vendeur, ce qui suppose de constater le défaut d'accord des parties sur une modification ; qu'en condamnant néanmoins indistinctement la Sté EDIFICARE à réparer ces désordres distincts dans leur caractère, sans préciser le régime de droit applicable à chacun, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1604 du code civil ;4) ALORS QUE, s'agissant de l'ouverture de la porte de communication qui ne s'effectuerait pas dans le sens indiqué au plan, interférant avec l'ouverture de la porte d'entrée, la cour d'appel a relevé que l'expert avait noté que la porte n'était pas prévue au descriptif mais a choisi de condamner le vendeur au paiement d'une porte coulissante ; qu'à défaut, pour la porte, d'être prévue au descriptif de vente, son sens d'ouverture n'est pas une non-conformité et elle est un vice apparent, soumis aux dispositions de l'article 1648 alinéa 2 du code civil ; qu'en déclarant la demande de réparation recevable, la cour d'appel a violé cette disposition.SECOND MOYEN DE CASSATIONLe moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 3087 € la condamnation de la Sté SECER in solidum avec la SMABTP à la garantie de la Sté EDIFICARE,AUX MOTIFS QUE la Sté SECER était chargée de la maîtrise d'oeuvre d'exécution ; qu'elle a modifié la porte de communication entre le garage et le pavillon ; que la Sté EDIFICARE demande qu'elle soit condamnée à la garantir de ce chef ainsi que des travaux nécessaires pour consolider la communication ouverte en vide sanitaire dans le mur de refend et reprendre la contre pente du dallage de la terrasse ; que la responsabilité décennale des constructeurs n'étant pas en jeu, la Sté SECER ne répond que de sa faute prouvée ; qu'elle a engagé sa responsabilité en modifiant la porte de communication sans se soucier de l'accord des parties ; qu'il en va différemment des autres désordres qui, n'étant pas considérés comme apparents, n'avaient pas à être signalés lors de la réception ;ALORS QUE conformément à l'article 1147 du code civil, la responsabilité d'un constructeur est engagée à l'égard du maître de l'ouvrage dans le cas où il exécute les prestations demandées sans respecter les règles de l'art ; qu'en l'espèce, l'expert a retenu que les règles de l'art n'avaient pas été respectées, ce défaut de respect étant à l'origine des désordres constatés ; que la faute de la Sté SECER, maître d'oeuvre d'exécution, était en conséquence prouvée ; qu'en se déterminant, pour écarter la responsabilité de la Sté SECER, par le fait que les désordres, non considérés par elle comme apparents, ne devaient pas être signalés, la cour d'appel a retenu un motif inopérant, le défaut de faute prouvée pouvant seul exclure la garantie ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée."
Deuxième arrêt :
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 octobre 2007), que la société civile immobilière de construction vente Les Résidences du Port (la SCI) a fait réaliser avec le concours de M. X..., architecte, un groupe d'immeubles qu'elle a vendu en état futur d'achèvement et placé sous le régime de la copropriété ; qu'invoquant des non-conformités au contrat et des désordres apparus après réception, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port (le syndicat) a fait assigner la SCI, M. X... et les autres constructeurs, ainsi que leurs assureurs en réparation de ses préjudices ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de condamnation de la SCI à réparer les désordres relatifs aux décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives, alors, selon le moyen :
1°/ que le promoteur-vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien exempt de vices ; qu'en jugeant que l'immeuble vendu était affecté d'un défaut d'étanchéité en sous face des balcons et des coursives, provoquant un décollement des peintures, mais que parce que le défaut d'étanchéité ne serait imputable qu'à une faute de l'entreprise titulaire du lot peinture choisie par la SCI Les Résidence du Port, celle-ci n'en serait pas responsable, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2°/ qu'en constatant que les décollements de peinture litigieux constituaient un "type de désordres fréquemment rencontrés" résultant d'une "absence d'étanchéité" de l'immeuble, le promoteur vendeur s'étant cantonné au respect des simples exigences légales quitte à provoquer "l'absence d'étanchéité d'un immeuble de grand standing" , mais en jugeant néanmoins qu'"aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats", pour exclure la faute de celui-ci, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1147 du code civil ;
3°/ que le syndicat des copropriétaires rappelait, que la SCI Résidence du Port était fautive pour n'avoir prévu aucune étanchéité en sous face des balcons et des coursives, défaut ayant entraîné le décollement des peintures de l'immeuble annoncé comme étant de très grand standing, et qu'à ce premier défaut s'ajoutait le mauvais ragréage effectué par l'entreprise chargée du lot peinture ; qu'en jugeant que parce que le défaut de ragréage était imputable à l'entreprise du lot peinture, la SCI Les Résidence du Port ne serait pas responsable des défauts dénoncés, sans vérifier comme il lui était demandé si celle-ci, en sa qualité de promoteur-vendeur, n'était pas responsable pour avoir renoncé à demander l'étanchéité de la sous face des balcons et des coursives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les désordres intermédiaires affectant les peintures en sous face des balcons résultaient d'un défaut d'exécution et retenu qu'aucune preuve d'un souci d'économie du vendeur n'était rapportée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a justement déduit que la responsabilité contractuelle de la SCI n'était pas engagée en l'absence de preuve d'une faute pouvant lui être imputée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que le deuxième moyen étant rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Mais sur le premier moyen :
Vu les articles 1147, 1642-1 et 1792-6 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice résultant de la non conformité du revêtement de sol extérieur, l'arrêt retient qu'en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés, avant toute prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes concernées, par ces derniers la demande n'est pas recevable ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause la société Axa assurance et la société Acte IARD ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaire de la Résidence du Port de sa demande à l'égard de la SCI de construction vente les Résidences du Port fondée sur la non conformité des revêtements extérieurs, l'arrêt rendu le 18 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société de construction vente Les Résidences du Port aux dépens sauf à ceux afférents à la mise en cause de la société Axa assurance et de la société Acte IARD qui seront supportés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société de construction vente Les Résidences du Port à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port la somme de 2 500 euros ;condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port à payer à la société Axa assurance la somme de 740 euros et à la société Acte IARD la somme de 1 800 euros ; rejette la demande de la société de construction vente Les Résidences du Port ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires relative au remplacement du dallage extérieur de la résidence et d'AVOIR débouté le syndicat de ses demandes sur ce chef de préjudice ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « sur la non-conformité des revêtements du sol extérieur, le syndicat des copropriétaires soutient que le promoteur vendeur n'a pas livré un revêtement conforme aux stipulations contractuelles en faisant poser des « pierres de Bormes » à la place de carreaux de marque « Iris » ; qu'aux termes de l'article 1792-6 du Code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves ; qu'elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ; qu'en l'occurrence, il est établi que la réception des ouvrages, qui est un acte unique, est intervenue sans réserves entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés suivant procès-verbaux en date du 30 juin 1993 ; que les procès-verbaux d'état des lieux et de remise de clés aux différents acquéreurs des appartements soumis au régime de la vente en l'état futur d'achèvement sont indifférents par rapport aux effets conférés à la réception des ouvrages ; que le défaut de conformité apparent ayant été couvert par la réception sans réserves, la demande du syndicat fondée sur la réfection des dallages par leur mise en conformité sera rejetée ; que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum la SCI RESIDENCE DU PORT et Bernard X... à payer à la copropriété la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts » ;
ALORS QU'en relevant d'office que le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU PORT ne serait plus recevable à demander réparation pour le défaut de conformité du revêtement du sol extérieur, en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés (arrêt, p.8), avant toute prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes concernées par ces derniers, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant, violant ainsi les articles 1147, 1184, 1243, 1642-1 et 1792-6 du Code civil.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné la SCI RESIDENCES DU PORT à réparer les désordres relatifs aux décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives et d'AVOIR débouté le Syndicat de la RESIDENCE DU PORT de ce chef de demande ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la copropriété sollicite à l'encontre de la seule SCI LES RESIDENCES DU PORT la réparation des désordres caractérisés par le décollement des peintures en sous face des balcons ; qu'elle prétend en se référant à l'article 1792 du code civil, que les désordres affectent un des éléments constitutifs de l'immeuble entraînant son impropriété à sa destination ; qu'en seconde part, elle fonde sa demande sur les dommages intermédiaires en arguant de la faute du promoteur caractérisée par le fait qu'il aurait dû réaliser l'étanchéité des terrasses en raison du grand standing de l'immeuble et du coût des appartements ; que l'expert Y... a constaté des « décollements » de peinture en sous face des balcons ou des loggias ; qu'il a précisé que ce type de désordres fréquemment rencontrés était la conséquence d'une absence d'étanchéité sur les balcons et sur les coursives ; qu'ayant mis en exergue le fait que la réglementation n'imposait pas la mise en place d'une étanchéité sur ces ouvrages qui ne couvraient pas un local à usage d'habitation ou assimilé, l'homme de l'art n'a préconisé aucun travaux de reprise ; que l'expert Z... a mis en évidence le fait que l'entreprise de peinture a commis une erreur en ragréant les sous faces des balcons et loggias avec un enduit de ragréage relativement étanche avant d'appliquer deux couches de piolithe sur cet enduit, l'homme de l'art ayant précisé dans son rapport complémentaire qu'après grattage de l'enduit d'origine, le ragréage du support devait être réalisé avec un enduit au mortier type SIKA frotassé ; que la peinture des sous face des balcons n'a pas une fonction d'étanchéité et il n'est pas démontré que des désordres d'humidité se soient révélés dans les lieux habitables ; qu'en conséquence, la copropriété n'est pas fondée à rechercher la responsabilité des constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ; qu'eu égard à la généralisation des désordres affectant les sous faces des balcons la copropriété est fondée à qualifier les dommages d'intermédiaires qui imposent la démonstration d'une faute ; qu'après avoir relevé que l'étanchéité n'était pas prévue contractuellement et qu'elle n'était imposée par aucune réglementation, le tribunal a considéré sur le fondement des dommages intermédiaires que l'absence d'étanchéité des terrasses d'un immeuble de grand standing constituait une faute imputable au promoteur animé par un souci probable d'économie ; que l'expert judiciaire a mis en exergue l'absence d'obligation contractuelle de mise en oeuvre d'une étanchéité des terrasses ne couvrant pas un local à usage d'habitation ; que la SOCOTEC a rappelé ce principe dans un courrier du 4 décembre 2006 ; que les documents techniques (CCTP) démontrent que le constructeur a scrupuleusement respecté les normes en vigueur prévoyant expressément l'étanchéité des toitures terrasse du quatrième étage ; qu'aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats ; qu'il s'évince des constatations de l'expert Z... que l'entreprise DONI titulaire du lot peinture (numéro 3) a manqué à son obligation contractuelle de résultat en n'appliquant pas un enduit de ragréage béton, ce fait étant confirmé par l'appréciation de l'expert Gérard A... saisi à titre particulier par la copropriété (rapport du 24 novembre 2006) ; que le défaut de respect des règles de l'art n'étant pas imputable au promoteur, qui n'a commis aucun manquement au respect de ces règles, le jugement déféré sera infirmé de ce chef ; que la copropriété sera déboutée de sa demande d'indemnisation fondée sur l'évaluation du coût des travaux de reprise des peintures arrêté par l'expert Z... » ;
ALORS en premier lieu QUE le promoteur-vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien exempt de vices ; qu'en jugeant que l'immeuble vendu était affecté d'un défaut d'étanchéité en sous face des balcons et des coursives, provoquant un décollement des peintures, mais que parce que le défaut d'étanchéité ne serait imputable qu'à une faute de l'entreprise titulaire du lot peinture choisie par la SCI RESIDENCE DU PORT, celle-ci n'en serait pas responsable, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
ALORS en deuxième lieu QU'en constatant que les décollements de peinture litigieux constituaient un « type de désordres fréquemment rencontrés » (arrêt, p.14) résultant d'une « absence d'étanchéité » de l'immeuble, le promoteur-vendeur s'étant cantonné au respect des simples exigences légales (arrêt, p.11) quitte à provoquer « l'absence d'étanchéité d'un immeuble de grand standing » (ibid. antépénultième §), mais en jugeant néanmoins qu'« aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats », pour exclure la faute de celui-ci, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1147 du Code civil ;
ALORS en troisième lieu QUE le Syndicat des copropriétaires rappelait, pages 22 et suivantes de ses écritures, que la SCI RESIDENCE DU PORT était fautive pour n'avoir prévu aucune étanchéité en sous face des balcons et des coursives, défaut ayant entraîné le décollement des peintures de l'immeuble annoncé comme étant de très grand standing, et qu'à ce premier défaut s'ajoutait le mauvais ragréage effectué par l'entreprise chargée du lot peinture ; qu'en jugeant que parce que le défaut de ragréage était imputable à l'entreprise du lot peinture, la SCI RESIDENCE DU PORT ne serait pas responsable des défauts dénoncés, sans vérifier comme il lui était demandé si celle-ci, en sa qualité de promoteur-vendeur, n'était pas responsable pour avoir renoncé à demander l'étanchéité de la sous face des balcons et des coursives, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU PORT à supporter le coût de l'expertise de Monsieur Gérald Z... ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la copropriété succombant à ses demandes fondées sur le rapport de l'expert Z... supportera le coût de cette expertise comprise dans les dépens » ;
ALORS QUE la Cour d'appel ayant jugé que parce que le Syndicat des copropriétaires avait été débouté de ses demandes fondées sur le rapport d'expertise de Monsieur Z..., il devait supporter le coût de ce dernier (arrêt, p.19), la cassation de l'arrêt à intervenir du chef du préjudice subi en raison des décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives, chiffré par l'expert Z... après qu'il en eut analysé les causes, entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a fait supporter ledit coût par le Syndicat des copropriétaires, conformément à ce que disposent les articles 623 et 624 du Code de procédure civile. »