Tout savoir sur les diagnostics immobiliers

Depuis quelques années, les diagnostics immobiliers se sont multipliés et sont devenus des figures imposées lors d’une transaction. Ils ont été mis en place pour favoriser une logique de transparence et de fluidité dans les rapports entre vendeur/acheteur et bailleur/locataire. Leur établissement permet aux acquéreurs de prendre en compte la totalité des éventuels travaux à réaliser et donc prévoir au mieux leur budget ; certains d’entre eux, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), répondent à des préoccupations actuelles fortes telles la préservation de l’environnement et les économies d’énergie. Le DPE a provoqué une véritable révolution dans l’immobilier puisque depuis le 1er janvier 2011, la performance énergétique d’un bien mis à la vente ou à la location doit obligatoirement figurer sur l’annonce immobilière.

Pourquoi réaliser des diagnostics immobiliers ?

Quel que soit le statut (bailleur, vendeur, acquéreur), il est impératif de réaliser certains diagnostics immobiliers :
- Lors de la vente, le vendeur doit annexer à toute promesse de vente ou, à défaut, à tout acte de vente signé, un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce dossier comprend les diagnostics obligatoires suivants : amiante, plomb, termites, gaz, électricité, diagnostic de performance énergétique (DPE) et état des risques naturels et technologiques (ERNT). En plus de ce DDT, le vendeur est tenu, dans les ventes de lot de copropriété, de fournir le métrage de la surface privative Loi Carrez. Ces diagnostics l’engagent envers l’acquéreur.

- Le bailleur doit réaliser des diagnostics immobiliers afin de fournir à son locataire un DDT. Ces diagnostics sont ici nombreux  : plomb, performance énergétique (DPE) et état des risques naturels et technologiques (ERNT). En plus du DDT, le bailleur devra fournir le métrage de la surface habitable Loi Boutin si le logement est vide.

Quels sont les avantages de ces diagnostics ?

- Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a pour but de lutter contre les émissions de CO2 et de contribuer aux économies d’énergie. Il consiste à estimer la consommation d’énergie du bien. Ce diagnostic n’a qu’une valeur informative mais il permettra de mettre en valeur le bien lors de sa mise en vente ou location. Ce diagnostic DPE est obligatoire depuis le 1er novembre 2006 pour tout acte de vente et depuis le 1er juillet 2007 pour tout acte de location de tout ou partie d’un bien concerné. Le DPE vise tous les bâtiments clos et couverts équipés d’un chauffage, à l’exception des constructions provisoires et des bâtiments indépendants dont la surface est inférieure à 50 m², des bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, des bâtiments servant de lieux de culte et des monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine.

NB : le DPE va plus loin depuis le 1er janvier 2011, suite aux engagements pris dans le cadre du Grenelle de l’environnement. En effet, depuis le début de l’année, la loi Grenelle 2 prévoit que les annonces immobilières devront préciser la performance énergétique des appartements ou des maisons mis en vente ou en location. L’étiquette énergie classe, de A à G, la performance énergétique d’un objet ou d’un bien.
- Le diagnostic Loi Carrez ou le certificat de mesurage a pour objectif de déterminer avec exactitude la superficie privative du bien dans le but de protéger l’acquéreur. Les biens concernés par ce diagnostic sont les biens en copropriété et les maisons individuelles édifiées sur un terrain en copropriété.

- Le Diagnostic Technique Amiante (DTA) doit être établi afin d’informer l’acquéreur quant à la présence ou à l’absence de ce matériau. Cette mesure vise à prévenir les risques d’exposition à l’amiante, ce matériau étant cancérigène.

- Diagnostic Plomb, constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ; lors de la dégradation des peintures, les écailles à base de plomb peuvent constituer une réelle menace. Ces dernières ont la particularité d’avoir un goût sucré, particulièrement apprécié des enfants. En cas d’ingestion, elles deviennent toxiques et sont aujourd’hui la principale source du saturnisme chez l’enfant.

- Diagnostic Termites permet de garantir à l’acheteur l’absence de termites ou autres insectes xylophages, leur présence pouvant être considérée comme un vice caché.

- Le diagnostic gaz a pour but de prévenir les risques d’intoxications et les explosions causées par des installations au gaz. Il permet d’établir le niveau de sécurité des installations et de lister les éventuelles anomalies constatées. Le cas échéant, le rapport indique les anomalies constatées et la présence de dangers graves et immédiats afin d’éviter tout problème.

- L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) consiste à présenter les risques naturels auxquels est exposé un immeuble, qu’ils soient géologiques, climatiques, météorologiques ou sismiques. Parmi les risques naturels on recense les avalanches, les feux de forêt, les inondations, les tremblements de terre, les mouvements de terrain, etc. Cet état mentionne également les risques technologiques comme le périmètre d’une usine dangereuse par exemple.

- L’état de l’installation intérieure d’électricité a un objectif double : la protection des personnes présentes (vendeurs) et à venir (acheteurs) ainsi que des biens et éléments fixes de l’installation.

Comment choisir un professionnel du diagnostic ?

Les diagnostics immobiliers sont réalisés par des professionnels ayant obtenu avec succès la certification de compétences dans leur domaine d’activité. Cette dernière détermine le niveau de connaissances et de pratiques techniques à avoir pour pouvoir réaliser un tel diagnostic. Seuls les professionnels l’ayant obtenue sont habilités à délivrer le dossier technique à remettre lors de la vente ou de la mise en location. Outre cette certification, qui justifie de véritables connaissances dans le secteur du bâtiment, les diagnostiqueurs doivent être indépendants afin de délivrer des diagnostics impartiaux. Sensibilisés aux questions de santé et d’environnement, le professionnalisme des diagnostiqueurs sera apprécié lors de la restitution des résultats ainsi que lors des recommandations préconisées.
Il n’existe actuellement pas de liste recensant tous les diagnostiqueurs accrédités, cependant certains d’entre eux sont répertoriés en fonction de leur spécialité sur le site du COFRAC, le portail de l’accréditation en France.

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