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Le choix entre l'action estimatoire et l'action redhibitoire prévu à l'article 1644 du code civil appartient à l'acheteur et non au juge

Publié le 26 juin 2011 par Christophe Buffet

Rappel de ce principe en matière de vente immobilière :


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 26 mai 2009), que, le 4 décembre 2003, M. X... a vendu à M. Y... un appartement ; que se plaignant de nuisances acoustiques et d'infiltrations, M. Y... a demandé la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que la cour d'appel ayant accueilli l'action de M. Y... en se fondant exclusivement sur la constatation de nuisances acoustiques généralisées à tout l'appartement, les cinquième et sixième branches du moyen, qui critiquent des motifs surabondants relatifs à l'existence d'infiltrations, sont inopérantes ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la chambre de l'appartement de M. Y... n'était séparée de l'appartement antérieurement occupé par M. X... que par une simple cloison de nature et d'épaisseur insuffisantes pour isoler des bruits générés par une occupation normale des lieux de part et d'autre et relevé que la locataire de l'appartement du deuxième étage attestait que pendant l'été 2003, M. X... avait utilisé l'appartement du premier étage et que s'était installé alors un climat très tendu car il ne supportait pas le bruit des pas et des chaises frottant le sol bien que tous les meubles eussent des protections, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ne pouvait ignorer que le bruit reproché à sa locataire résultait de la présence d'une trémie entre les deux étages de l'ancien atelier d'architecture et que les défauts acoustiques tout aussi caractérisés de la chute de la salle d'eau et du WC du second étage ne pouvaient pas davantage passer inaperçus, a légalement justifié sa décision en en déduisant souverainement, abstraction faite des motifs critiqués par les première et deuxième branches, que le vendeur avait connaissance des nuisances acoustiques affectant le bien vendu ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir l'action rédhibitoire de M. Y... et de le condamner à des dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en se bornant à affirmer, pour prononcer la résolution de la vente, que le défaut de l'appartement aurait été suffisamment grave pour influer sur son prix, si ce n'était sur son acquisition, sans indiquer sur quels éléments elle fondait son choix de prononcer la résolution de la vente plutôt qu'une réduction du prix, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que M. X... avait fait valoir que la possibilité de réparer les désordres et le faible coût des travaux nécessaires faisaient obstacle au prononcé de la résolution de la vente ; qu'en se bornant à relever, pour prononcer la résolution de ladite vente, que le défaut de l'appartement aurait été suffisamment grave pour influer sur son prix, si ce n'était sur son acquisition, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la possibilité de réaliser des travaux de réparation des désordres et le faible coût de ceux-ci n'étaient pas nature à empêcher le prononcé de la résolution de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1644 du code civil ;

Mais attendu que le choix entre l'action estimatoire et l'action redhibitoire prévu à l'article 1644 du code civil appartient à l'acheteur et non au juge qui n'a pas à motiver sa décision sur ce point ; qu'ayant relevé que la généralisation des nuisances acoustiques à tout l'appartement contribuait fortement à rendre désagréable son usage, car empêchant d'en jouir en toute intimité, et que ce défaut était suffisamment grave pour influer sur le prix de l'appartement, si ce n'était sur son acquisition, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la possibilité de réparer les défauts à un faible coût, que ses constatations relatives à l'existence d'un vice rédhibitoire rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR « résilié » la vente conclue entre monsieur X... et monsieur Y..., pour le prix de 104.407 euros portant sur un emplacement de garage et un appartement, d'avoir ordonné la restitution du prix outre intérêts au taux légal à compter du 18 février 2008 et celle de l'appartement avec garage, d'avoir condamné le vendeur à payer à l'acheteur la somme de 77.028, 98 euros à titre de dommages et intérêts, et d'avoir ordonné la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques ;

AUX MOTIFS QUE relativement à la connaissance des vices par le vendeur lors de la vente, si les travaux furent réalisés par son père, les plans annexés à la demande de permis modificatif portant le cachet de Henri X... architecte, Philippe X..., nu-propriétaire de l'immeuble, était mentionné comme le maître d'oeuvre ; que cette qualité permettait de présumer qu'il s'était pour le moins intéressé à ces travaux ; que d'une part, l'expert avait constaté que la chambre de monsieur Y... n'était séparée de l'appartement de monsieur Z..., antérieurement occupé par Philippe X..., que par une simple cloison de nature et d'épaisseur insuffisantes pour isoler des bruits générés par une occupation normale des lieux de part et d'autre ; qu'encore Henri X... eût-il pu être discret lorsqu'il travaillait dans son atelier, le défaut d'isolation phonique vérifié notamment quant aux bruits aériens, n'avait pas pu échapper à son fils en raison de la durée réciproque d'utilisation des lieux de 1995 à 1999 ; que madame A..., locataire de l'appartement du deuxième étage, attestait que pendant l'été 2003, monsieur X... avait utilisé l'appartement du premier étage (vendu trois mois plus tard à monsieur Y...) et que s'était installé alors un climat très tendu car il ne supportait pas le bruit des pas et des chaises frottant le sol, alors que tous les meubles avaient des protections ; que cette attestation ne faisait pas l'objet de commentaires de monsieur X... ; qu'il ne produisait pas les comptes de gérance afférents à l'année 2003 qui auraient permis de vérifier si l'appartement du premier étage était encore loué ou vacant pendant l'été 2003 ; qu'il était donc crédible que cet appartement avait été libre et qu'il avait pu l'occuper pendant ses vacances en attendant de le vendre, encore eût-il habité à la Martinique depuis 1999 ; que sachant parfaitement qu'une trémie avait existé entre les deux étages de l'ancien atelier d'architecture, il ne pouvait pas ignorer que le bruit reproché à sa locataire en résultait, ce que confirmait le fait qu'il avait fait entreprendre des travaux à cet endroit ; que les défauts acoustiques tout aussi caractérisés de la chute de la salle d'eau et du WC du second étage, qui permettaient d'entendre très distinctement les bruits de chute d'eau, de l'entrée, ainsi que de la seconde trémie située entre la salle d'eau Y... et la cuisine Garcia, ne pouvaient pas davantage passer inaperçus ; qu'il en était de même des infiltrations ; que l'expert précisait qu'elles étaient dues à l'absence de protection efficace des sorties de conduits de fumée et de ventilation en toiture ainsi que des rives latérales de couverture ; qu'aucun des deux experts n'avait constaté de réparation récente de la rive et ce désordre était d'origine ; que de fortes pluies provoquant ces infiltrations, il était constant qu'il avait dû y en avoir depuis la construction de l'immeuble et avant la vente litigieuse ; qu'un sinistre était d'ailleurs survenu après cette vente, constaté en avril 2004, qui avait provoqué l'apparition d'auréoles avec tâches brunâtres, décrites par huissier le 17 avril 2004 ; que bien que les auréoles aient eu le temps de s'atténuer avant la visite des experts monsieur B... sollicitée par l'acquéreur, puis monsieur C... expert judiciaire, ceux-ci qui avaient pu observer des traces d'auréoles d'humidité dans le séjour et la chambre, que lors de son passage dans les lieux, monsieur X... qui ne contestait pas que l'appartement avait été repeint ainsi que le concluait monsieur Y..., avait eu la possibilité d'observer des trace de précédentes infiltrations ; que la généralisation des nuisances acoustiques à tout l'appartement, contribuait fortement à rendre désagréable son usage, car empêchant d'en jouir en toute intimité ; qu'ainsi que le retenait l'expert judiciaire, ce défaut était suffisamment grave pour influer sur le prix de l'appartement, le coût des travaux de mise aux normes s'élevant à plus de 10%, si ce n'était sur son acquisition (arrêt, pp. 4 à 6) ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut se déterminer par la considération du défaut de production d'une pièce au dossier, sans avoir au préalable invité les parties à s'expliquer sur cette carence, lorsque ladite pièce figurait au bordereau annexé aux dernières conclusions d'une partie et que sa communication n'avait pas été contestée ; qu'en retenant que le vendeur ne produisait pas les comptes de gérance afférents à l'année 2003 qui auraient permis de vérifier si l'appartement du premier étage avait été loué ou non pendant l'été 2003, sans inviter au préalable les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de cette pièce qui figurait bien au bordereau de pièces annexé aux dernières conclusions de monsieur X... (conclusions signifiées le 27 février 2009, p. 7 et conclusions d'appel signifiées le 14 avril 2009, p. 10) et dont la communication n'avait pas été contestée, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU'en retenant que, dans la demande de permis modificatif, le vendeur était mentionné comme ayant la qualité de maître d'oeuvre, cependant que ledit permis modificatif énonçait qu'il était maître d'ouvrage, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et de cet acte et méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE l'intérêt porté à des travaux de modification d'un immeuble par un vendeur n'est pas de nature à caractériser, à lui seul, la connaissance par celui-ci d'un vice d'isolation phonique ; qu'en se bornant, pour juger établie la connaissance par le vendeur du vice d'isolation phonique affectant l'immeuble vendu, à retenir l'intérêt dudit vendeur pour les travaux de modification de l'appartement, intérêt qui serait résulté de sa qualité de maître d'ouvrage indiqué par le permis modificatif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;

ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'en se bornant à relever que le vendeur avait utilisé les lieux de 1995 à 1999, pour en déduire la connaissance par ce dernier des vices affectant l'immeuble, sans rechercher, comme elle y était invitée par monsieur X... (conclusions signifiées le 27 février 2009, p. 5 et conclusions d'appel signifiées le 14 avril 2009, p. 5), si la circonstance que les lieux litigieux avaient été loués pendant de nombreuses années, et qu'il n'y avait jamais habité, n'était pas de nature à faire obstacle à cette supposée connaissance, la cour d'appel s'est déterminée par voie de simple affirmation et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code de procédure civile ;

ALORS, DE CINQUIEME PART, QU'en retenant « qu'il avait dû » exister des infiltrations dès la construction de l'immeuble, provoquées par de fortes pluies, pour en déduire que le vendeur aurait eu la possibilité, lors de son passage dans les lieux, d'observer des traces de telles infiltrations, la cour d'appel s'est déterminée par un motif hypothétique et a violé l'article 455 code de procédure civile ;

ALORS, ENFIN, QUE la connaissance des vices cachés par le vendeur s'apprécie au jour de la vente ; qu'en se fondant sur un sinistre dont elle avait expressément constaté qu'il était intervenu postérieurement à la vente, pour en déduire que le vendeur avait eu connaissance du vice d'infiltration, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR « résilié » la vente conclue entre monsieur X... et monsieur Y..., pour le prix de 104.407 euros portant sur un emplacement de garage et un appartement, d'avoir ordonné la restitution du prix outre intérêts au taux légal à compter du 18 février 2008 et celle de l'appartement avec garage, d'avoir condamné le vendeur à payer à l'acheteur la somme de 77.028, 98 euros à titre de dommages et intérêts, et d'avoir ordonné la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques ;

AUX MOTIFS QUE la généralisation des nuisances acoustiques à tout l'appartement contribuait fortement à rendre désagréable son usage, car ayant empêché d'en jouir en toute intimité ; qu'ainsi que le retenait l'expert judiciaire, ce défaut était suffisamment grave pour influer sur le prix de l'appartement, le coût des travaux de mise aux normes s'étant élevé à plus de 10%, si ce n'était sur son acquisition ; que le vendeur était dans ces conditions tenu des vices cachés (arrêt, p. 6) ;

ALORS QU'en se bornant à affirmer, pour prononcer la résolution de la vente, que le défaut de l'appartement aurait été suffisamment grave pour influer sur son prix, si ce n'était sur son acquisition, sans indiquer sur quels éléments elle fondait son choix de prononcer la résolution de la vente plutôt qu'une réduction du prix, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE monsieur X... avait fait valoir que la possibilité de réparer les désordres et le faible coût des travaux nécessaires faisaient obstacle au prononcé de la résolution de la vente (conclusions signifiées le 27 février 2009, p. 6 et conclusions d'appel signifiées le 14 avril 2009, p. 9) ; qu'en se bornant à relever, pour prononcer la résolution de ladite vente, que le défaut de l'appartement aurait été suffisamment grave pour influer sur son prix, si ce n'était sur son acquisition, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la possibilité de réaliser des travaux de réparation des désordres et le faible coût de ceux-ci n'étaient pas de nature à empêcher le prononcé de la résolution de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1644 du code civil."


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