Buanderie et loi CARREZ

Un arrêt à ce sujet :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 28 octobre 2009), que les époux X... ayant, par acte authentique du 21 décembre 2005, acquis des époux Y... un pavillon pour une superficie garantie de 99,63 mètres carrés, ont fait assigner ces derniers en diminution du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en invoquant une différence de superficie de 18,60 mètres carrés par rapport à celle stipulée dans l'acte de vente ; que les époux Y... ont fait assigner en garantie la société Inspect Immo ayant procédé au mesurage du bien ainsi que la société Mutuelle du Mans assurances (MMA), son assureur ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de dire y avoir lieu à diminution du prix, alors, selon le moyen :
1°/ que les seules pièces exclues du calcul de la superficie privative des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, sont les caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fraction de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret en Conseil d'Etat ; qu'en refusant de prendre en compte la surface d'une buanderie dans le calcul de la superficie, la cour d'appel a ajouté à la loi une hypothèse qu'elle ne prévoit pas et, ce, en violation de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ que ne peut être qualifiée de cave au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez, un local aménagé à l'usage de buanderie ; qu'en retenant qu'une pièce, dès lors qu'était située au sous-sol, était assimilable à une cave, tout en constatant que ce local était affecté à l'usage de buanderie, et pourvu à cet effet d'une alimentation en eau et en électricité, et d'une bouche d'aération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 45 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°/ que ne peut être qualifié de garage au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 un local ne permettant pas le stationnement d'un véhicule ; qu'en retenant qu'une pièce, dès lors qu'elle était située en sous-sol et que ses murs étaient en parpaings et le sol en béton brut, était assimilable à un garage, tout en constatant que ce local était à coté du garage, et sans rechercher si ce local permettait le stationnement d'un véhicule, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le local qualifié de buanderie inclus dans la superficie des parties privatives du lot de copropriété vendu était situé au sous-sol de la maison, à côté du garage, qu'il ne comportait aucune fenêtre mais seulement une bouche d'aération, que s'il était alimenté en eau et en électricité, il ne s'agissait pour cette dernière alimentation que de fils volants et que, comme à l'origine les murs étaient en parpaings bruts et le sol en béton brut, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ce local était assimilable à une cave ou à un garage, en a exactement déduit que celui-ci devait être exclu du calcul de la superficie des parties privatives telle que déterminée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur appel en garantie contre la société Inspect Immo et la société MMA, alors, selon le moyen :
1°/ que si la restitution résultant de la diminution du prix de vente à laquelle le vendeur est tenu, en cas de méconnaissance des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, tel n'est pas le cas si elle s'accompagne d'une perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au prix initialement fixé ; que dans ce cas la société de mesurage, par la faute de laquelle le vendeur a été contraint à restituer une partie du prix, peut être tenue de garantir le vendeur de ce paiement ; qu'en énonçant que la société de mesurage ne saurait être tenue à garantie, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée sur la perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au prix initialement fixé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°/ que la société de mesurage chargée par le vendeur de mesurer la superficie au sens de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez, engage sa responsabilité s'il est établi qu'elle disposait d'éléments de nature à faire douter de l'inexactitude de ses mesures ; que la cour d'appel a relevé que la société Inspect Immo avait exclu la buanderie lors du calcul de la superficie d'un pavillon voisin identique à celui des époux Y... ce dont il résultait que non seulement la société de mesurage avait connaissance de l'inexactitude des superficies qu'elle avait déclarée aux époux Y... mais qu'elle avait connaissance des superficies réelles ; qu'en refusant de faire droit à l'appel en garantie des époux Y... à l'encontre de la société de mesurage tout en constatant que "l'erreur de la part de la société Inspect Immo, professionnel du mesurage, reste cependant à l'origine du litige", la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que la diminution du prix, destinée à reporter le prix de vente au montant que les vendeurs auraient dû percevoir compte tenu de la superficie du bien, ne constituait pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, la cour d'appel a pu retenir que l'argumentation des époux Y... tendant à faire admettre qu'ils avaient perdu la chance de conserver le prix de vente initial n'était que l'expression de l'obligation dans laquelle ils se trouvaient de restituer le trop-perçu par eux et n'avait pas pour effet de créer un préjudice indemnisable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux X... la somme globale de 1 500 euros et aux sociétés Inspect Immo et MMA IARD la somme globale de 1 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille onze.MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par de Me de Nervo, avocat aux Conseils pour les époux Y... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit y avoir lieu à diminution du prix ;
AUX MOTIFS qu'il est établi que la pièce en cause est située au sous-sol de la maison, à côté du garage ; qu'elle ne comporte aucune fenêtre mais seulement une bouche d'aération ; que si elle est alimentée en eau et en électricité, il ne s'agit pour cette dernière que de fils volants et surtout, comme à l'origine, les murs du local sont en parpaings bruts et le sol en béton brut ; que son affectation, dans cet état, à un usage de buanderie, ne change rien et elle est totalement assimilable à une cave ou à un garage ; que d'ailleurs, le règlement de copropriété et l'ensemble immobilier dont dépend le pavillon le décrit comme comprenant « au sous-sol : garage, cave, escalier d'accès » et l'acte de vente du 21 décembre 2005 mentionne seulement « sous-sol total » ; que la buanderie aurait donc due être exclue du calcul de la superficie telle qu'elle est déterminée à l'article 46 de la loi de 1965, comme au demeurant la même société Inspect Immo l'avait fait au sujet d'un pavillon voisin identique vendu le 29 avril 2005 à Monsieur Jamal A... B..., frère de l'acheteuse du bien litigieux ; que cette circonstance pas plus que la visite préalable du bien par les époux X... ne constituent cependant un obstacle à leur droit de solliciter une réduction du prix, laquelle est indépendante de toute erreur de la part de l'acheteur ou de la connaissance ou non par lui de la superficie réelle du bien vendu et n'est pas non plus subordonnée à la preuve d'un préjudice ; que la constatation objective d'une superficie inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte - ce qui est le cas en l'espèce - suffit pour accueillir la demande ;
que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit y avoir lieu à réduction du prix ;
1°) ALORS QUE les seules pièces exclues du calcul de la superficie privative des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, sont les caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret en Conseil d'Etat ; qu'en refusant de prendre en compte la surface d'une buanderie dans le calcul de la superficie, la cour d'appel a ajouté à la loi une hypothèse qu'elle ne prévoit pas et, ce, en violation de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE ne peut être qualifiée de cave au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez, un local aménagé à l'usage de buanderie ; qu'en retenant qu'une pièce, dès lors qu'était située en sous sol, était assimilable à une cave, tout en constatant que ce local était affecté à l'usage de buanderie, et pourvu à cet effet d'une alimentation en eau et en électricité, et d'une bouche d'aération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QUE ne peut être qualifié de garage au sens des dispositions de la loi du juillet 1965, du 10 juillet 1965 un local ne permettant pas le stationnement d'un véhicule ; qu'en retenant qu'une pièce, dès lors qu'elle était située en sous sol et que ses murs étaient en parpaings et le sol en béton bruts, était assimilable à un garage, tout en constatant que ce local était « à côté du garage » (arrêt, p. 7, al. 4), et sans rechercher si ce local permettait le stationnement d'un véhicule, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION, à titre subsidiaire, si la Cour de cassation considère que la buanderie devait être exclue du calcul de la superficie ;
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leur appel en garantie contre la SARL Inspect Immo et la société MMA ;
AUX MOTIFS que sur l'appel en garantie formé par les époux Y... à l'encontre de la SARL Inspect Immo et la société MMA qui a été accueilli en première instance à hauteur de moitié, ces derniers font justement valoir que la diminution du prix ne constitue pas ellemême un préjudice indemnisable ; que cette réduction n'est en effet destinée qu'à ramener le prix de vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir compte tenu de la superficie réelle du bien vendu ; que l'argumentation des époux Y... tendant à faire admettre qu'ils perdent définitivement la chance de conserver le prix de vente de 221.000€, n'est que l'expression de l'obligation dans laquelle ils se trouvent de restituer le trop perçu par eux et n'a pas pour effet de créer un préjudice indemnisable ; qu'ils doivent donc être déboutés de leur appel en garantie ; que l'erreur de la part de la SARL Inspect Immo, professionnel du mesurage, reste cependant à l'origine du litige ; que même si elle obtient gain de cause devant la cour, elle doit conserver avec son assureur la moitié des dépens tant de première instance que d'appel, l'autre moitié incombant aux époux Y... ;
1°) ALORS QUE si la restitution résultant de la diminution du prix de vente à laquelle le vendeur est tenu, en cas de méconnaissance des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, tel n'est pas le cas si elle s'accompagne d'une perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au prix initialement fixé ; que dans ce cas la société de mesurage, par la faute de laquelle le vendeur a été contraint à restituer une partie du prix, peut être tenue de garantir le vendeur de ce paiement ; qu'en énonçant que la société de mesurage ne saurait être tenue à garantie, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée sur la perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au prix initialement fixé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QUE la société de mesurage chargée par le vendeur de mesurer la superficie au sens de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez, engage sa responsabilité s'il est établi qu'elle disposait d'éléments de nature à faire douter de l'inexactitude de ses mesures ; que la cour d'appel a relevé (arrêt, p. 7, al. 7) que la société Inspect Immo avait exclu la buanderie lors du calcul de la superficie d'un pavillon voisin identique à celui des époux Y... ce dont il résultait que non seulement la société de mesurage avait connaissance de l'inexactitude des superficies qu'elle avait déclaré aux époux Y... mais qu'elle avait connaissance des superficies réelles ; qu'en refusant de faire droit à l'appel en garantie des époux Y... à l'encontre de la société de mesurage tout en constatant que « l'erreur de la part de la SARL Inspect Immo, professionnel du mesurage, reste cependant à l'origine du litige » (arrêt, p. 9, al. 3), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1382 du code civil."