Distinction entre offre d'achat et promesse unilatérale de vente

Par cet arrêt :

"Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 15 janvier 2010), que par acte sous seing privé du 26 juin 2003 intitulé "offre unilatérale de vente", M. et Mme X... (les époux X...) se sont engagés, en complément d'un bail à ferme, à vendre par préférence à M. Y... un groupe d'immeubles pour un prix déterminé, cette offre étant valable jusqu'au 30 juin 2006 ; que le 26 juin 2006, M. Y... a fait délivrer aux époux X... une sommation valant acceptation de l'offre unilatérale de vente ; que ceux-ci ne s'étant pas présentés chez le notaire le 25 août 2006 pour signer l'acte authentique de vente, M. Y... les a assignés pour faire déclarer la vente parfaite et obtenir leur condamnation à lui verser des dommages-intérêts ;

Attendu que pour dire nul et de nul effet l'acte sous seing privé du 26 juin 2003 faute de "publication" dans les dix jours de son acceptation conformément à l'article 1840-A du code général des impôts remplacé par l'article 1589-2 du code civil et débouter M. Y... de l'ensemble de ses demandes, l'arrêt retient qu'en dépit de son intitulé et du fait de l'apposition par M. Y... de sa signature sous la mention "vu et pris connaissance", cet acte devait être analysé comme une promesse unilatérale de vente ;

Qu'en qualifiant de promesse unilatérale de vente le document du 26 juin 2003 qui était intitulé "offre unilatérale de vente" et dont aucune disposition ne traduisait le consentement de M. Y..., et en retenant que la seule signature de cet acte par M. Y... valait acceptation, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs de l'offre de vente ;


PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour M. Y... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la promesse unilatérale de vente du 26 juin 2003 consentie par les époux X... à Monsieur Y... est nulle et de nul effet faute d'avoir été publiée dans les dix jours de son acceptation et de l'avoir en conséquence débouté de l'ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS QUE « considérant qu'en dépit de son intitulé (« offre unilatérale de vente ») le document signé le 26 juin 2003 par lequel les époux X... se sont engagés à « vendre par préférence » à Monsieur Y... un ensemble immobilier leur appartenant doit être analysé comme une promesse unilatérale de vente, avec « levée d'option » dans les trois ans de sa signature. Considérant que l'article 1840-A du Code général des impôts, applicable au moment de la signature de cet acte, abrogé le 14er janvier 2006 par l'ordonnance n° 2005-1512 du 7 décembre 2005, et remplacé par l'article 1589-2 du Code civil, qui en reprend les dispositions, énonce : « Est nulle et de nul effet toute promesse de vente afférente à un immeuble (..) si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing enregistré dans le délai de dix jours compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. » Considérant que l'acceptation de la promesse ne doit pas être confondue avec la levée de l'option. Qu'en l'espèce, le 26 juin 2003, Monsieur Y... a signé la promesse en complément du bail rural qui lui a été consenti, et y a porté la mention « vu et pris connaissance ». Considérant qu'en application de l'article 1316-4 du Code civil, « la signature … manifeste le consentement des parties aux obligations qui résultent de cet acte. » Qu'indépendamment de la portée de la mention « vu et pris connaissance », qui peut être discutée, la seule signature de l'offre unilatérale de vente par Monsieur Y..., lequel ne conteste pas sa signature, établit qu'il a accepté de recevoir l'offre qui lui était faite, sans prendre toutefois l'engagement d'acquérir, lequel ne pouvait résulter que de la levée de l'option. Considérant que la date à laquelle cette signature a été apposée, soit le 26 juin 2003, constitue donc le point de départ du délai de dix jours prévu au texte précité, et vaut acceptation au sens de ce texte. Qu'au surplus, à l'occasion de plusieurs procédures qu'il a introduites contre les époux X... devant le tribunal paritaire des baux ruraux, Monsieur Y... a fait état de la promesse de vente dont il bénéficiait. Considérant qu'il est indifférent que Monsieur Y... ait considéré, pendant un temps, que le prix proposé était trop élevé, dès lors qu'il a régulièrement accepté de recevoir l'offre du 26 juin 2003 et que cette acceptation a par la suite été confirmée par lui à l'occasion de plusieurs procédures judiciaires introduites contre ses bailleurs- vendeurs. Considérant qu'il est constant que la promesse du 26 juin 2003 n'a pas été publiée dans le délai de 10 jours de son acceptation. Que cette promesse doit donc être déclarée nulle et de nul effet, en application de l'article 1840-A du Code général des Impôts. » (cf. arrêt p.4).

1°/ ALORS QUE, d'une part, si le document signé le 26 juin 2003 comportait la signature de Monsieur Y..., il était intitulé « offre unilatérale de vente » et la signature de ce dernier était précédée de la mention « vu et pris connaissance » qui n'impliquait aucune acceptation de l'offre ; qu'en retenant que cette mention pouvait être discutée et que la seule signature de l'offre valait acceptation, pour en déduire que celle-ci constituait une promesse unilatérale de vente, la Cour d'appel a dénaturé l'offre de contracter du 26 juin 2003 en violation de l'article 1134 du Code civil ;

2°/ ALORS QUE, d'autre part, l'acceptation à une offre de vente exige de la part de son auteur une manifestation claire et non équivoque de sa volonté d'acheter dans les conditions fixées par l'offre ; qu'en retenant que Monsieur Y... avait accepté l'offre de contracter du 26 juin 2003 au motif, sans autre précision, qu'il en avait fait état dans « plusieurs procédures » judiciaires l'opposant aux consorts X..., la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision en violation de l'article 1134 du Code civil."