Le mandat exclusif des agences immobilières sera-t-il finalement préservé ?

21 décembre 2011 : Les députés ont adopté, le 11 octobre dernier, un amendement visant à vider le mandat exclusif de sa substance, en rendant inopérante la clause pénale.

L’idée était de permettre au propriétaire de vendre lui-même son bien, sans rien devoir à l’agence immobilière titulaire d’un mandat exclusif.

A première vue, une telle mesure irait dans le sens d’une meilleure protection du consommateur, en lui donnant plus de liberté, et en le mettant en concurrence avec l’agence qu’il a mandatée pour la vente. A première vue seulement, car il adviendrait alors quasi systématiquement ce qui est très courant en mandat simple : l’acquéreur potentiel, après avoir identifié le bien sur internet grâce à la valorisation qu’en a faite l’agence, contactera directement le propriétaire, afin d’éviter de payer des honoraires. L’agence n’aura donc plus aucun intérêt à valoriser le bien, en dépensant du temps, de l’argent et en le géolocalisant, par exemple.

Notons d’abord que personne n’est obligé de signer un mandat exclusif. Ni de signer un mandat, d’ailleurs.

Mais surtout, si la pratique du mandat exclusif s’est généralisée depuis quelques années, passant de 9 % à plus de 20 % en moyenne, c’est parce que les agences ont développé de nombreux nouveaux services pour ce type de mandat. et ce sont les agences qui apportent le plus de services à leurs clients vendeurs qui travaillent le plus de cette façon, jusqu’à 100 % pour certaines.

Si Internet a été la cause principale de cette évolution, les agences ont su dans l’ensemble proposer en contrepartie, des services de plus en plus pertinents : visites virtuelles, plans en 3 D, sites professionnels bien référencés, garanties spécifiques : “nouvel emménagé” de bon fonctionnement des appareils ménagers et autres systèmes de chauffage, “revente” prenant en charge la différence de prix en cas de revente contrainte dans un certain délai, par exemple ; fichiers communs de mandats exclusifs, permettant une diffusion du bien auprès de nombreux professionnels… Sans compter une bien plus grande implication professionnelle, un négociateur ne travaillant qu’en exclusivité ne gérant habituellement que dix à quinze mandats, contre une soixantaine s’il ne travaille qu’en mandat simple.

Tous ces efforts risquant d’être réduits à néant, la profession s’est rapidement mobilisée, les syndicats et les réseaux ont fait part de leur mécontentement aux pouvoirs publics, les agents immobiliers, sur le terrain, ont multiplié les rencontres de sénateurs et de députés. Un “groupe” s’est constitué sur FaceBook, réunissant près de 5000 professionnels.

Le gouvernement est donc revenu sur sa position, et souhaite désormais seulement que l’agence prévienne le mandant de la possibilité de dénoncer son mandat au bout de trois mois. Etant donné que cette possibilité est déjà inscrite dans le mandat en caractères très apparents, en conformité avec la loi Hoguet, que cette limitation est généralement invoquée comme argument lors de la prise de mandat par le professionnel, et que c’est la première clause que recherche le mandant dans le mandat lorsqu’il n’est pas satisfait de son mandataire, on peut penser que l’apport de cette nouvelle contrainte pour la protection du consommateur sera minime.

Ce texte revient au Sénat les 20 et 21 décembre, des amendements ont d’ores et déjà été déposés, il sera représenté à l’Assemblée nationale en début d’année.

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Jean Claude MIRIBEL