L'avis d'EffiCity sur les prix immobiliers en 2012

2012 signe la fin d’un cycle de hausse des prix, mais la baisse ne touchera pas tous les biens et sera, dans tous les cas, moins importante que certains ne l’imaginent ou ne l’espèrent !

La visibilité économique réduite rend l’exercice de prévision difficile…

2012 va signer la fin du cycle de hausse continue des prix.

Deux paramètres seront déterminants :

- l’environnement économique

- les conditions dans lesquelles les banques octroieront les crédits.

Un recul des prix immobiliers paraît donc probable sur la majeure partie des biens même si, dans certaines grandes villes, Paris en particulier, la pénurie de biens devrait maintenir l’immobilier à des tarifs élevés.

Faut-il attendre pour acheter ?

La hausse des taux devrait gommer la baisse des prix du m2. A ce titre, rappelons qu’une hausse de 1 point des taux d’intérêt équivaut à une hausse de 8 points du prix de l’immobilier. Ainsi, les acquéreurs s’endettant pour acheter ne verront pas leur pouvoir d’achat augmenter, même si les prix baissent. Seuls les acheteurs qui ne font pas appel au crédit peuvent adopter une stratégie attentiste.

Dans quelles zones les prix peuvent baisser ?

A Paris et dans la petite couronne, la rareté de biens à vendre maintient les prix à des niveaux élevés. Les appartements sans défaut et bien situés continuent de se vendre vite sans baisse de prix. Paris compte plus de 2,2 millions d’habitants et moins de 1.000 nouveaux logements arrivent sur le marché tous les ans. C’est bien évidemment très insuffisant pour rééquilibrer offre et demande.
Dans les autres grandes agglomérations, les offres de crédit feront office de juge de paix. Si les taux augmentent, les prix baisseront mécaniquement. Les baisses pourraient se situer entre 5% et 10% si les taux augmentent et les durées de crédit diminuent.

Les négociations étant plus serrées, l’importance de bénéficier d’une commission d’agence réduite s’accroît. En effet, une commission modeste permet de mettre d’accord plus facilement vendeur et acheteur puisque le prix net vendeur (hors commission d’agence) colle au plus prés du montant espéré par le vendeur et envisagé par l’acheteur…