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Résiliation de bail commercial et abus de droit du bailleur

Publié le 25 février 2012 par Christophe Buffet

Un arrêt sur cette question :

"Attendu qu'ayant à bon droit relevé qu'il convenait de rechercher si le manquement aux clauses du bail invoqué était suffisamment grave pour justifier la résiliation, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il résultait des divers courriers que les bailleresses s'étaient délibérément abstenues de fournir une réponse à M. X... qui avait à de multiples reprises sollicité leur consentement à la cession du bail à son frère, que Mmes Y... avaient voulu gagner du temps en restant obstinément taisantes et en entretenant l'illusion d'un éventuel projet de vente, qu'elles n'avaient jamais demandé d'informations sur la cession projetée ni opposé de motif sérieux de refus, qu'il s'agissait, selon la lettre de leur mandataire, d'une attitude calculée pour décourager le locataire ou le pousser à la faute et reprendre ainsi le local sans bourse délier, ce qui s'était produit, a pu en déduire que Mmes Y... avaient commis un abus de droit à l'origine du comportement des preneur et cessionnaire et que l'infraction aux clauses du bail ainsi commise n'était pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mmes Leyla et Ipek Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour Mmes Leyla et Ipek Y...

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté des bailleurs (Mlles Y..., les exposantes) de leur demande de résiliation du bail et d'expulsion du preneur (M. X...) et de son cessionnaire (M. X...) ;

AUX MOTIFS QUE le bail signé entre la SOCIETE DES IMMEUBLES DE LYON et M. X... comportait une clause selon laquelle le preneur ne pourrait céder son droit au bail qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise qui devrait avoir obtenu au préalable et par écrit l'agrément du bailleur ; qu'il n'était pas contesté que M. X... ou son acquéreur n'avait pas obtenu l'agrément écrit des bailleresses avant de convenir de la cession du fonds de commerce par acte du 15 septembre 2006 ; qu'il convenait de rechercher si ce manquement aux clauses du bail était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail consenti à M. X... ; qu'il résultait des courriers versés aux débats que de nombreux mois avant la cession critiquée, M. X... avait informé le bailleur de son intention de céder son bail à son frère ; que, déjà, sa lettre du 14 mars 2005 adressée au mandataire du bailleur révélait qu'il attendait depuis le mois de juin 2004 une réponse à sa demande ; que copie de cette lettre était envoyée aux bailleresses à qui il était demandé d'intervenir auprès de la régie afin de faciliter la procédure ; que, par lettre du 21 mars 2005, la REGIE DES IMMEUBLES DE LYON répondait à M. X... qu'elle transmettait à nouveau la demande aux propriétaires " qui ne nous (avaient) pas officiellement notifié leur accord pour un changement de titulaire du bail au profit de votre frère " et qu'elle restait à disposition pour la signature du bail selon l'augmentation pro posée ; qu'en l'absence de réponse des bailleresses, Me Z... avisait la société PETITPIERRE SABATIER que la cession du fonds de commerce aurait lieu le 15 septembre 2006 et lui demandait d'informer les propriétaires et de les inviter à y assister ; que, le 11 septembre 2006, le cabinet LAZARE CONSEIL, consultant immobilier, rappelait à la société PETITPIERRE & SABATIER que les propriétaires faisaient obstruction et lui indiquait que M. X... et M. X... étaient disposés à les rencontrer à tout moment, ajoutant que " cette situation de statu quo entretenue par les propriétaires n'a (vait) que trop duré, les premières démarches remont (ant) à fin 2004 " ; que c'était dans ces conditions que l'acte de cession du fonds de commerce était signé le 15 septembre 2006, les bailleresses ne s'étant pas manifestées ; que la chronologie ainsi rappelée montrait que les bailleresses s'étaient délibérément abstenues de fournir une réponse à M. X..., lequel avait pourtant à de multiples reprises sollicité leur consentement ; qu'en tout état de cause, Mlles Y... n'avaient jamais demandé la moindre information concernant l'opération projetée et l'acquéreur potentiel ; qu'elles avaient voulu gagner du temps ; qu'elles n'avaient pas fait d'offre ; que les bailleresses étaient obstinément restées taisantes, se contentant d'entretenir l'illusion d'un éventuel projet de vente qui était resté lettre morte ; qu'étaient ainsi caractérisées les manoeuvres dilatoires de la part des bailleresses pour éluder l'obligation qui leur incombait d'examiner les projets de cession qui leur était soumis, de donner leur agrément ou d'indiquer les motifs sérieux pour lesquels elles s'y opposaient ; que la lettre adressée par leur mandataire le 21 mars 2005 montrait qu'il s'agissait d'une attitude calculée dans le but soit de décourager le locataire, soit de le pousser à la faute - ce qui s'était produit - et reprendre le local sans bourse délier ; qu'elles avaient donc commis un abus de droit à l'origine du comportement des preneur et cessionnaire ; que si les premiers juges avaient exactement indiqué que M. X... aurait dû saisir le tribunal compétent afin d'obtenir une autorisation judiciaire pour que l'exercice de la clause fût contrôlé, il convenait de considérer que, compte tenu des manoeuvres dilatoires et de l'abus de droit commis par les bailleresses, l'infraction aux clauses du bail dont elles se prévalaient n'était pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation de ce bail ;

ALORS QUE la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle mais ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenues entre les parties ; qu'après avoir relevé que le bail litigieux comportait une clause d'agrément et que la cession du fonds de commerce était intervenue sans l'agrément du bailleur, l'arrêt infirmatif attaqué a porté atteinte à la substance même des droits du bailleur en refusant de résilier le contrat au prétexte que son refus d'agrément aurait constitué un abus de droit ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil."


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