Taux fixe ou révisable pour un crédit ou un rachat de crédit immobilier

TAUX FIXE OU TAUX REVISABLE ?

Un taux doit être fixe ou variable.

Lorsque ce choix vous est offert pour votre crédit ou votre rachat de crédit, quel taux choisir ?

TAUX FIXE

1- Avantages

Son premier avantage : la simplicité.

Le taux, la durée et le montant des mensualités sont constants pendant toute la durée du prêt. Lisibilité garantie.

C'est le prêt le plus facile à piloter.

Son avantage majeur : la sécurité absolue. Aucune surprise, bonne ou mauvaise à redouter.

2- Inconvénients

Le taux fixe est plus élevé, du moins au départ, qu'un taux révisable.

Le taux fixe ne permet pas de bénéficier des baisses éventuelles pouvant intervenir durant la durée du prêt et donc interdit d'espérer la moindre économie au niveau de son coût total fixé à l'avance quoi qu'il arrive.

Le taux fixe n'est pas appliqué pour les crédits ou rachat de crédits de longue durée faute de visibilité pour les banques.

Le taux fixe prévoit, en cas de remboursement anticipé, le versement d'une indemnité au profit de l'établissement de crédit.

Du fait que le taux fixe est plus élevé que le taux révisable, à durée et montant égaux la mensualité l'est aussi. En conséquence, pour une capacité d'endettement donnée, on emprunte moins à taux fixe qu'à taux révisable et corrélativement pour une acquisition d'un prix donné, un prêt à taux fixe est refusé tandis qu'à taux révisable il est accepté.

TAUX VARIABLE

1- Mécanisme

Le taux révisable varie pendant la durée du prêt, que ce soit un crédit ou un rachat de crédit immobilier, en fonction d'un indice de référence fixé au contrat.

En fait, le taux résulte de l'addition de la marge pratiquée par l'établissement de crédit ( pour couvrir ses charges de fonctionnement, le coût de gestion du prêt et le risque de non paiement, sans oublier son légitime profit ) qui est toujours fixe à cet indice.

L'indice le plus couramment utilisé pour le crédit et le rachat de crédit immobilier est l'Euribor ( Tibeur dans la langue de Molière ) aux échéances de un, trois mois et un an.  Il s'agit d'un acronyme composé de la première syllabe et initiales des mots anglais : Euro inter bank offered rate, soit en français : Taux interbancaire offert en euro. C'est le taux de référence du marché monétaire de la zone euro. Pour faire simple, il représente le coût de l'argent au sein de l'Union économique et monétaire, c'est-à-dire le prix auquel les banques se prêtent de l'argent entre elles à court terme. C'est un taux court donc moins élevé que les taux longs qui sont les indices directeurs des taux fixes. Le fixing est calculé chaque jour à 11 heures ( heure française ) et publié par la Fédération Bancaire européenne ( FBE ) pour des échéances d'une, deux et trois semaines et de un à douze mois.

A titre d'exemple, l'Euribor 1 mois était de 2.104 au 1^er mars 2005, 2.601 au 1^er mars 2006, de 3.771 au 1^er mars 2007 et de 4.119 au 3 mars 2008.

Un prêt révisable non capé consenti au 1^er mars 2005 sur la base d'un taux nominal révisable indexé sur l'Euribor 1 mois et une marge de 1.40% serait ainsi passé de 4% au 1^er mars 2006 à 5.51% au 3 mars 2008. Cela représente une augmentation de la mensualité de  8,78 € par 10.000€ empruntés sur 20 ans.

La révision du taux résultant de la variation de l'indice est répercutée de différente manière selon le contrat de prêt :

-   minoration ou majoration de la mensualité avec ou sans plafond ;

-   minoration ou majoration de la durée avec ou sans plafond :

-   mixte ( s'agissant de hausse importante ).

Lorsque le taux est « capé », la marge de fluctuation est cantonnée dans les limites d'un « cap » ou « plafond » qui est généralement de 1% ou 2%, plus rarement 3% par rapport au taux de base de départ.

Il existe des formules plus complexes, dites « à double indexation ». Le taux est révisé en fonction d'un indice comme expliqué précédemment et la mensualité est, quant à elle, indexée sur l'indice INSEE des prix à la consommation et ne pourra donc pas augmenter plus que l'inflation annuelle. C'est la durée qui baissera ou augmentera ( dans la limite d'une durée maximale éventuelle ) selon les variations significatives de l'indice de référence, dans un sens ou dans l'autre tout au long du prêt.

2- Avantages

Le taux de départ est plus bas qu'un taux fixe et si les taux restent stables ou bien encore si les baisses compensent les hausses, le coût total du prêt à taux révisable est nettement moins élevé que celui d'un prêt à taux fixe.

Il permet de bénéficier de la baisse des taux lorsqu'elle se produit.

Grâce à un taux plus bas au départ, à montant emprunté égal, la mensualité d'un crédit à taux variable étant moins élevée que celle d'un prêt à taux fixe, elle favorise l'octroi d'un tel crédit à des emprunteurs dont les revenus leur interdiraient le prêt à taux fixe.

Pour la même raison, à mensualité ou capacité d'endettement égale, le crédit à taux révisable permet d'emprunteur un montant supérieur.

Les prêts à taux révisables peuvent être amortis sur de très longues durées ( 35, 40 ans et même davantage bien que de telles durées ne soient pas usitées en France où elles relèvent plus de l'annonce marketing que la pratique avec une durée moyenne de 19 ans ) ce qui permet soit d'obtenir des mensualités plus basses pour cadrer  là encore avec la capacité d'endettement de l'emprunteur, soit d'emprunter plus en contrepartie évidemment d'un coût de crédit plus élevé.

Pour toutes ces raisons, le prêt à taux variable favorise l'accession à la propriété dans le contexte actuel de prix immobiliers élevés et de stagnation des revenus.

D'autre part, les crédits et rachat de crédits à taux révisable ne prévoient généralement pas de pénalité en cas de remboursement anticipé.

Il existe toujours une possibilité de passage à taux fixe « dans les termes du contrat » mais qui s'avère souvent moins intéressante qu'hors contrat, nonobstant des frais plus élevés dans cette dernière hypothèse. Cette option est irréversible.

Il est, en effet, toujours possible de renégocier son crédit à taux révisable « hors contrat » pour bénéficier des taux fixes du marché, il s'agit du rachat de crédit.

3- Inconvénients ou « danger »

Le taux révisable non capé suit la hausse de l'indice retenu sans limitation, risquant de le faire passer au dessus d'un taux fixe et de renchérir le coût du prêt. Le coût total du crédit risque effectivement d'être plus élevé que celui d'un prêt à taux fixe si les périodes et l'amplitude des hausses de l'indice sont supérieures à celles des baisses.

La hausse des mensualités d'un prêt dont la variation de l'indice est répercutée sur elles risque, durant la période de hausse de l'indice, de poser un sérieux problème de trésorerie aux emprunteurs à revenus modestes pour lesquels le taux d'effort maximum était déjà atteint ou presque au départ du prêt. Dans les cas extrêmes, ces derniers peuvent être exposés à un risque d'insolvabilité s'ils ne réagissent pas suffisamment tôt ou n'ont plus la capacité de renégocier ou de faire racheter leur crédit.

FORMULES INTERMEDIAIRES

Pour sécuriser les emprunteurs, les établissements de crédit ont créé des formules avancées, aussi bien pour le crédit que pour le rachat de crédit immobilier, qui combinent les avantages d'un taux révisable à une sécurité en cas de hausse trop importante de l'indice.

En premier lieu, une variante du taux révisable pur a été mise en place : le prêt à double indexation. Il s'agit d'un taux révisable non « capé », qui peut donc varier sans limite en fonction de l'évolution de l'indice de référence, mais dont les mensualités sont indexées sur les prix à la consommation, autrement dit l'inflation. Les mensualités sont donc plafonnées, le plafond augmentant faiblement chaque année en fonction de la hausse des prix. Si cela ne suffit pas à absorber la hausse de l'indice, la durée du crédit s'allonge alors. Cette formule est plus complexe mais le taux appliqué est plus faible qu'un taux révisable capé, tout en restant plus élevé qu'un taux révisable "pur".

Vient ensuite le prêt « capé » dont la hausse de l'indice est plafonnée selon un « cap » défini au contrat compris entre +1% et +3%. Il s'agit d'un butoir servant de verrou de sécurité. Cette formule permet de bénéficier des avantages d'un prêt à taux révisable tout en limitant les risques. Le taux appliqué est plus élevé que pour un révisable « pur » mais moins qu'un taux fixe.

Il existe également des prêts « mixtes » combinant une durée durant laquelle le taux est fixe, plus ou moins longue ( d'un an à dix ans ), à une seconde allant jusqu'au terme du prêt où le taux devient révisable, capé ou non.

COMMENT CHOISIR ?

Le marché monétaire, comme le marché boursier, évolue à la hausse comme à la baisse, selon les conjonctures économiques. Sur une longue période les faits ont toujours démontré jusqu'à présent qu'un taux variable s'avérait moins cher qu'un taux fixe.

Ainsi, les emprunteurs qui ont souscrit des prêts à taux révisable au début des années 90 ont bénéficié pleinement de l'importante baisse des taux d'intérêts qui a suivi et ont ainsi réalisé des gains importants sur le coût total de leur crédit. A cette époque, on avait assisté à un tassement du marché immobilier en raison non seulement d'une mauvaise conjoncture économique, mais surtout du niveau historiquement élevé des taux d'intérêt réels ( inflation déduite). La situation n'est pas du tout la même aujourd'hui nonobstant une hausse des taux depuis deux ans après avoir atteint, cette fois, un niveau historiquement bas en 2005 ( moins de 3,5% ). Exceptionnellement bas même, à tel point que l'on peut douter que l'on revienne à un tel niveau un jour ! Inversement, durant la dernière décennie, les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 8% par an, loin de l'augmentation des salaires qui n'a été que de 0,7%. On s'attend aujourd'hui à un « atterrissage », voire à une baisse dans certains secteurs.

Les anglo-saxons ne jurent depuis longtemps que par les taux révisables. En France, c'est le taux fixe qui a la préférence bien que les prêts a taux révisables, apparus sur le marché français à la fin des années 80, ont connu une montée en puissance considérable pour atteindre actuellement environ le tiers du financement immobilier global.

Aujourd'hui, la crise des subprimes aux USA, dont on peut craindre que de crise financière elle se mue en crise économique, et ses répercussions dans le monde entier et, en particulier, en Europe, font peur. Cependant, la situation de la France ne saurait être comparée à celle des Etats-Unis pour diverses raisons. A cette crise extérieure, s'ajoute le retour de l'inflation due à la mondialisation qui fait craindre qu'elle soit durable et qui, en raison de la politique monétaire rigoriste menée en Europe pour faire de l'euro une monnaie puissante de référence, après avoir fait baisser le coût de l'argent, entraîne désormais une tension sur les taux et donc un renchérissement du crédit. Certains craignent même un effet « crédit crunch".

Taux fixe ou taux révisable reste donc l'éternelle question que se posent les emprunteurs tant pour une acquisition immobilière que pour un rachat de crédit immobilier, avec ou sans hypothèque.

Faut il jouer la sécurité et donc le taux fixe au risque de payer plus ou parier sur une baisse des taux et opter pour un taux révisable avec finalement le même risque en contrepartie d'une chance tout aussi réelle de réduire le coût de son crédit ? Sans oublier « le joker » qu'est la possibilité de passer d'un taux révisable à un taux fixe si les circonstances l'exigent. Il faut reconnaître qu'il est aujourd'hui très risqué de prévoir l'avenir et d'anticiper une baisse significative des indices à court terme. Cependant, il serait tout à fait déraisonnable, en diabolisant les taux variables, de brûler aujourd'hui ce qu'on a adoré hier. Il faut raison garder ! L'économie est faite de cycles auxquels il faut savoir s'adapter pour en tirer profit.

C'est à chacun de se déterminer en fonction de son caractère, de sa situation et de ses objectifs.

Toutefois, opter pour un taux variable est toujours un choix spéculatif qui peut s'avérer lourd de conséquence si les revenus futurs de l'emprunteur ne lui permettent pas de supporter une hausse importante des taux, fut-ce sur une période courte, risquant même à l'extrême d'entraîner son insolvabilité.

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