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La remise en mains propres du compromis en application de L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n’est pas régulière

Publié le 17 mars 2008 par Christophe Buffet

C’est ce que juge cet arrêt de la cour de Cassation du 27 février dernier.

A noter que la version actuelle de ce texte autorisera cette remise en mains propres lorsque sera pris un décret d’application.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 6 décembre 2006), que, suivant promesse synallagmatique du 26 mai 2003, les époux X... ont promis de vendre un immeuble à M. Y... ; que le même jour, la société Normandie investissement, mandataire des vendeurs, a remis à l'acquéreur copie de cette promesse et un document l'informant des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et de la faculté de rétractation dont il disposait, document signé et daté par l'acquéreur le 26 mai 2003 ; que la vente devait intervenir au plus tard le 28 juillet 2003 et que le 3 juillet 2003, M. Y... a avisé ses vendeurs de ce qu'il ne donnait aucune suite à l'opération ; que les époux X... et l'agence mandataire ont assigné M. Y... en constatation judiciaire de la vente ;

Attendu que les époux X... et la société Normandie investissement font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que la remise en mains propres d'une copie du compromis de vente constitue une notification valable, au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, lorsque la date de remise n'est pas contestée par l'acquéreur non-professionnel ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations même de l'arrêt que M. Y... avait reçu copie du compromis de vente et d'un document lui rappelant la faculté de rétractation dans un délai de sept jours, le jour de la signature du compromis, soit le 26 mai 2003, ce qui n'était pas contesté par M. Y... ; qu'en décidant néanmoins que la remise en mains propres d'une copie du compromis de vente et d'un document annexe ne constituait pas une notification présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée pour la date de réception et de remise, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office, sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations ; qu'il ne résulte pas des écritures d'appel de M. Y... qu'il prétendait que la remise en mains propres ne constituait pas une notification valable, au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, en ce que les documents remis ne rappelaient pas de manière suffisamment apparente ou lisible la possibilité de rétractation dans un délai de sept jours qui lui était imparti ; qu'en relevant ainsi d'office le moyen tiré du caractère insuffisamment apparent ou lisible de ce droit de rétractation, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

3°/ que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'exige pas que le droit de rétractation qui est reconnu à tout acquéreur non-professionnel soit mentionné en caractères très apparents ou suffisamment lisibles dans le compromis de vente ou tout autre document annexé à ce compromis ; qu'en décidant néanmoins que la remise en mains propres de la copie du compromis de vente et d'un document annexe ne constituait pas une notification valable au sens de l'article L. 271-1, en ce que le droit de rétractation de sept jours annoncé en caractères tout aussi petits et sans plus d'aération, n'avait pas été rappelé en termes suffisamment apparents ou lisibles, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas et a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

4°/ que le document remis en mains propres à M. Y... et signé par ce dernier précisait clairement que la remise du compromis de vente en mains propres était faite afin de satisfaire aux obligations de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, à effet de permettre à l'acquéreur non-professionnel de disposer du délai de rétractation de sept jours qu'il peut exercer et reproduisait intégralement les dispositions des articles L. 271-1 et L. 271-2 ; qu'en retenant que ce document ne permettait pas à l'acquéreur de prendre conscience de la faculté de rétractation qui lui était offerte, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces documents et a violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu que la remise de l'acte en mains propres ne répond pas aux exigences de l'article L. 271- 1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ; qu'ayant exactement retenu que le document remis le jour de la signature de la promesse de vente par le mandataire du vendeur ne remplissait pas la condition exigée par la loi d'un mode de notification de l'acte présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour la date de réception et de remise, la cour d'appel, sans violation du principe de la contradiction et sans dénaturation, en a déduit, à bon droit, que le délai de sept jours n'avait pas commencé à courir avant la dénonciation de la promesse par M. Y... le 3 juillet 2003. »

L’article dans sa version actuelle :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. 

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours. »


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