Simplification du droit et sécurisation des emprunts des syndicats de copropriétaires

Le député Warsmann continue sa tâche de simplification du droit. Dans cette lignée se situe la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 publiée au Journal officiel du 23 mars 2012.

Quelle est l’incidence de cette loi nouvelle sur le statut de la copropriété ?

L’article 103 du texte simplifiant le droit et allégeant les démarches administratives impacte la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété par l’ajout des articles 26-4 à 26-8 et la modification de l’article 33.

Le nouvel article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 :

A l’unanimité des voix des copropriétaires, l’assemblée générale peut décider la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement :

• soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés,

• soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés.

L’assemblée générale peut également voter la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires :

• à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés,

• au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer, à la même majorité que celle nécessaire au vote;

*soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives,

*soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat.

Les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses.

A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Le nouvel article 26-5 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le contrat de prêt conclu, conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l’expiration du délai de recours de deux mois contre les décisions d’assemblées générales.

Le nouvel article 26-6 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le montant de l’emprunt est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.

Seuls les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus à son remboursement.

Le nouvel article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire.

Ce cautionnement ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance, un établissement de crédit, la Poste ou la banque de France.

Après mise en oeuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l’exercice du privilège du syndicat des copropriétaires.

Le nouvel article 26-8 de la loi du 10 juillet 1965 :

Lors d’une mutation entre vifs du lot d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l’emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles.

Toutefois, en cas d’accord du prêteur et de la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son approbation.

Le notaire informe le syndic de ces accords.

La modification de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 :

Elle apparaît en caractères gras ci-dessous;

« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part.

Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

 Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

 Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires ».

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