Les avantages et inconvénients du compte bancaire séparé au bénéfice du syndicat des copropriétaires

Amis lecteurs de ce billet, je vous fais profiter d’une réponse à un adhérent – car je sais qu’un grand nombre de personnes ont les mêmes interrogations – à propos des avantages et des inconvénients du compte bancaire séparé au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

« Vous évoquez cette question en termes d’avantages et d’inconvénients.

De mon point de vue, je ne vois aucune importunité à l’ouverture d’un tel compte.

Comme vous-même, comme moi-même, votre syndicat de copropriétaires, personne morale, sera titulaire de son propre compte courant voire, éventuellement, de son propre compte d’épargne.

Sur ce compte courant seront déposés les fonds de la copropriété et uniquement ceux de la copropriété, ce qui veut dire qu’étant ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, seuls les mouvements bancaires affectant la copropriété figureront sur les relevés.

À noter, juridiquement parlant, que ce mode de fonctionnement – ceci est trop souvent oublié pour des raisons diverses et variées – constitue le principe posé par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé… :
…
- d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ».

L’exception au principe – très largement combattue par nombre d’associations de consommateurs et/ou de copropriétaires – vient ensuite :

« L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat ».

L’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précisant cette exception :

« La décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.

Cette dispense est renouvelable.

Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic ».

Dans ce cas de figure de la dispense conférée au syndic, un compte bancaire unique est ouvert au nom du syndic, lequel compte constitue une sorte de « pot commun » où sont déposés les fonds de l’ensemble des résidences gérées.

C’est ce « pot commun » qui pose problème et qui m’amène à traiter des avantages du compte bancaire séparé.

J’en discerne deux majeurs :

• Le premier grand avantage : une transparence totale au niveau des comptes :

Ainsi que je l’indiquais plus haut en présentant le compte courant syndicat des copropriétaires, seuls les mouvements bancaires concernant la copropriété y seront mentionnés.

Corrélativement le travail de contrôle du conseil syndical s’en trouvera facilité (repérer plus clairement les écarts entre les devis et les factures, les retards de paiements…), étant entendu que l’accès au compte bancaire unique du syndic est fréquemment refusé au titre de la confidentialité.

Outre l’audit favorisé, je mentionnerais également :

- La faculté de placer, au profit du syndicat, les excédents de trésorerie de gestion courante, les fonds provisionnés pour d’éventuels gros travaux,

- La possibilité de connaitre aisément, à tout moment et avec exactitude le montant de la trésorerie restant sur le compte.

• Le second grand avantage : une sécurité en cas de défaillance du syndic :

Ce qui est tout de même loin d’être négligeable par les temps difficiles qui courent, vous-même et les autres copropriétaires ne perdrez pas d’argent ou vous-même et les autres copropriétaires n’aurez pas à actionner la garantie financière du gestionnaire pour être remboursés.

À propos de cette garantie financière, il ne faut pas perdre de vue que le garant va, légitimement, défendre ses intérêts et donc utiliser tous les moyens dont il dispose pour éviter d’avoir à payer.

Dans l’affaire Les souscripteurs du Lloyd’s de Londres (garant du syndic en liquidation judiciaire) contre le syndicat des copropriétaires 99 avenue de Villiers 75017 Paris (Cour d’appel de Paris n° 07/12209 du 10 avril 2008), c’est tout le sens de la stratégie (gagnante) du Lloyd’s.

Alors que le syndicat avait obtenu gain de cause en première instance, la Cour d’appel jugea sa créance insuffisamment établie et le débouta de toutes ses demandes.

Sur les défaillances de syndic, sachez, en tant que de besoin, qu’elles ne sont pas l’apanage des grands réseaux ou des cabinets importants.

Elles touchent potentiellement tous ces professionnels peu importe leur taille, leur localisation.

Vous posez, ensuite, la question du coût de l’ouverture d’un compte séparé.

En la matière, il convient de se référer à l’arrêté du 19 mars 2010 (JO du 21 mars 2010) modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.

Son article 1 dispose que les opérations effectuées par les syndics de copropriété qui figurent dans l’annexe relèvent de la gestion courante.

Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel.

A la rubrique II – Comptabilité générale de la copropriété, le point II-5 est rédigé comme suit :

« Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) ».

Ceci étant, dans la réalité du quotidien, les syndics sollicitent une dispense et s’ils ne l’obtiennent pas augmentent (pas tous) leurs honoraires pour l’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Quoi qu’il en soit, il me semble important de garder à l’esprit qu’un contrat se négocie et que la meilleure attitude à avoir est de faire jouer la concurrence ».

Vous pouvez également lire ou regarder :