Plus value immobilière : une nouvelle réforme proposée par F. HOLLANDE.

Et nous qui pensions être débarrassé de ce débat fin 2011. A peine six mois après avoir été voté, moins de deux mois après les premières applications, voilà que le candidat Hollande, derrière les propos de son conseiller Fiscal M CAHUZAC, propose de revenir sur la réforme de la loi de finance pour 2011.

Le candidat Hollande veut revenir sur un régime fiscal sur les plus-values immobilières applicable avant 2004.

Le 24 aout, François Fillon annonce la réforme sur les plus value immobilière. Celle-ci consiste à reporter le délai de 15 ans à 30 ans au delà duquel la plus value est exonérée. La réforme du président Hollande veut revenir sur ce nouveau régime d’imposition pour revenir à une fiscalité similaire à celle qui était en vigueur en 2004. Ce qui représente une exonération d’impôt au delà de 22 ans de détention d’un immeuble.

Réduction de 2%/ans à partir de deux ans, suivit d’un coefficient d’érosion monétaire

Avant 2004,  voici comment étaient déterminées les plus-values immobilières.

Prise en compte de ce fameux coefficient d’érosion monétaire. La détermination de celui-ci dépend de la date d’acquisition de l’immeuble. La plus-value était réduit selon l’évolution du coût de la vie.

Après prise en compte d’un coefficient d’érosion monétaire.

En fonction de la date d’acquisition de l’immeuble, la plus-value était réduite en fonction de l’évolution du coût de la vie pendant la

période de détention. Puis la plus value nette d’érosion monétaire bénéficiait d’un abattement de 5% par an après la période de 2ans. De ce fait, après 22 ans de détention la plus value était totalement exonérée.

Pour voir et calculer le coefficient d’érosion monétaire voici le lien :
http://www.net-iris.fr/indices-taux/economie/5-coefficient-erosion-monetaire

Une taxation de la plus value immobilière indexé sur la tranche d’imposition de l’impot sur le revenu.

La différence entre les deux régimes fiscaux porte principalement sur le fameux taux d’imposition, même si la détermination de ce montant imposable présente quelques divergences entre les deux régimes.

La fiscalité en place prévoit une imposition au PFL (Prélèvement Forfaitaire Libératoire) de 19%, puis à la CSG (Contribution Sociale Généralisé) et GRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale) avec un taux de 15.5%.
La nouvelle réforme prévoit quant à elle une imposition de la plus-value sur l’impôt sur le revenu de 0% puis 5.5%,14%,30% et 41% puis à la CGS et GRDS au taux de 15.5%.

En gros, cette réforme préconise une taxation qui dépend de la tranche marginale d’imposition du vendeur et non plus du taux fixe de 19%. Les plus pénalisés pour ce projet seront donc logiquement les contribuables les plus fiscalisés (du fait de la dépendance de la taxation).

Cette méthode de taxation prend en compte les ressources imposables du vendeur pour déterminer la somme de l’imposition. Les plus hauts revenus seront davantage pénalisés que les revenus modestes. Cependant, le montant de la plus value imposable reste nettement plus faible que dans le régime actuel. Il reste à voir si la différence entre un taux faible sur une somme importante équivaut à un taux élevé sur une somme plus faible.

Qu’en est-il pour le contribuable ?

Malgré l’imposition indexée sur l’impôt sur le revenu, on s’aperçoit que le gagnant est le contribuable. Le montant de la plus-value imposable comme dit précédemment est fortement réduite ! En particulier pour les cessions qui prennent place durant les 20 premières années de propriété de l’immeuble. Bien que le taux d’imposition soit plus important pour le contribuable fortement imposé, l’assiette d’impôt, soit le montant sur lequel porte le taux d’imposition, est lui fortement réduit.