Immobilier au Canada : la bulle se dégonfle

La correction immobilière, prévue depuis longtemps au Canada, commence tranquillement à se matérialiser. Comme on s’y attendait, c’est le marché de Vancouver qui craque en premier.

Par David Descôteaux, depuis Montréal, Québec.

Dans une note de recherche envoyée à ses clients et publiée récemment sur son blogue, l’analyste Ben Rabidoux, de chez Mark Hanson Advisors, dresse un portrait inquiétant du ralentissement immobilier à Vancouver.

— Le prix de plusieurs maisons et segments de marché chute depuis plusieurs mois dans cette région. Le segment des maisons détachées, notamment, est en baisse de 12 % sur une base annuelle.

— Rabidoux note que le prix moyen d’une maison à Vancouver est passé de 280 000 $ au tournant des années 2000, à plus de 800 000 $ en 2010. Une augmentation de près de 300 %, alors que le revenu disponible est loin d’avoir suivi cette tendance. En fait, le prix des maisons en multiple du revenu personnel disponible est passé de 14 à 25 pendant la même période.

— L’inventaire de condos complétés, mais invendus, est six fois plus élevé que celui de Toronto, ajusté en fonction la population. Ville où, pourtant, plusieurs s’inquiètent du trop-plein de condos en construction.

Menace pour l’économie

L’analyste note qu’un « crash » à Vancouver pourrait avoir de sérieuses implications pour l’économie canadienne. Cette région métropolitaine est la troisième en importance au Canada, écrit-il, avec 2,3 millions d’habitants. C’est 7 % de la population canadienne totale. En comparaison, l’État de New York représente 6 % de la population américaine. En fait, la Colombie-Britannique représente à elle seule 13 % de la population canadienne, soit un poids plus lourd que la Californie aux États-Unis.

Il va sans dire que l’impact d’une correction sévère de l’immobilier sur l’économie de la province serait majeur. Surtout si on tient compte de l’impact de cette industrie et de celles qui s’y rattachent (finance, assurance, rénovation, etc.) sur le PIB.

Effet domino?

Après Vancouver, est-ce que Toronto suivra? Ensuite, ce sera au tour de quelle ville? L’argument selon lequel il n’y pas de bulle immobilière ailleurs qu’à Toronto et Vancouver tiens de moins en moins la route. Surtout quand on voit que les prix continuent de monter dans plusieurs villes — dont Montréal et Québec — à un rythme beaucoup plus élevé que l’inflation.

Le problème, et l’analyste le note, c’est qu’on a déjà épuisé les « stimulus » économiques. Les taux d’intérêt sont déjà au plancher, les consommateurs sont surendettés, et le crédit va se resserrer en raison des nouvelles règles. Notamment, les prêts assurés par la SCHL — qui ont explosé depuis 10 ans et contribué à gonfler la bulle — vont commencer à se faire plus rares puisque la SCHL approche de sa limite de prêts assurables, limite dictée par le parlement. Quant aux banques, elles doivent maintenant se plier à des règles de crédit hypothécaire plus conservatrices. Cela aura pour effet de réduire le crédit disponible pour les acheteurs.

Bref, l’économie canadienne est plus vulnérable à un « choc économique » qu’elle ne l’était en 2008.

LA question : si un crash, ou même une correction modérée, survient, qu’est-ce qui sauvera notre économie cette fois ?