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Contester un permis de construire peut coûter cher !

Publié le 02 octobre 2012 par Christophe Buffet

Voici une décision qui retient la responsabilité d'un plaideur qui avait contesté un permis de construire :

"Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que le recours pour excès de pouvoir formé par la société Finaréal contre le permis de construire délivré à la SCI Mandelieu Estérel avait été inspiré non par des considérations visant à l'observation des règles d'urbanisme mais par la volonté de nuire aux droits du bénéficiaire, la cour d'appel, qui a caractérisé la faute de la société Finaréal, et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire, de ces seuls motifs, que l'exercice du droit d'ester en justice avait dégénéré en abus

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le recours pour excès de pouvoir et son maintien pendant plus de quatre années, malgré le caractère exécutoire du permis de construire délivré, avait perturbé le projet immobilier de la SCI et l'avait empêchée de le mettre en oeuvre, le permis de construire devant être définitif et purgé de tout recours en cas de vente en l'état futur d'achèvement, modalités que la SCI avaient choisies pour réaliser son programme immobilier de logements, la cour d'appel, qui a motivé sa décision, a caractérisé l'existence d'un lien de causalité entre l'exercice du recours et le préjudice subi par la SCI Mandelieu Estérel, qu'elle a évalué en appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve versés aux débats ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société Finaréal aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Finaréal ; la condamne à payer à la SCI Mandelieu Estérel et à la société Eiffage Immobilier Azur la somme globale de 2 500 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils, pour la société Finaréal 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir constaté le caractère abusif des démarches engagées par la SA Finaréal, de l'avoir condamnée à payer à la SCI Mandelieu Estérel les sommes de 385.873,15 euros au titre de l'ensemble des préjudices subis et de 7.500 et 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et d'avoir débouté la SA Finaréal de ses demandes plus amples ou contraires ; 

Aux motifs propres que celui qui exerce une action en justice est susceptible d'engager sa responsabilité quasi-délictuelle dès lors que cet exercice a dégénéré en abus en ce qu'il a révélé de la part de son auteur une intention manifeste de nuire, une légèreté blâmable ou la mauvaise foi ou en ce qu'il a procédé d'une erreur grossière équivalente au dol ; qu'en l'espèce, le recours pour excès de pouvoir formé par la SA Finaréal contre le permis de construire délivré par la mairie de Mandelieu-la-Napoule au bénéfice de la SCI Mandelieu Estérel a été inspiré non par des considérations visant à l'observation des règles d'urbanisme, mais par la volonté de nuire aux droits du bénéficiaire ; que la SA Finaréal qui envisageait de réaliser sur son terrain à proximité de celui de la SCI Mandelieu Estérel, un programme immobilier de nature équivalente à celui faisant l'objet du permis de construire expose dans ses conclusions d'appel devant la juridiction civile que le projet de la SCI Mandelieu Estérel « faisait peser des risques d'urbanisme indéniables sur la propriété de la SA Finaréal », compte tenu du fait que, « dans le contexte urbain concerné », la réalisation du programme immobilier de la SCI Mandelieu Estérel impliquant un « apport supplémentaire de véhicules et de résidents », menacerait de « provoquer l'insuffisance des réseaux et de la voirie » aux dimensionnements et aux capacités limités ; que la SA Finaréal se place là dans une optique purement commerciale en voulant protéger ses propres intérêts quant à la poursuite de son projet immobilier menacé par la réalisation du programme de la SCI Mandelieu Estérel, bénéficiant d'un permis de construire, qui risquerait d'absorber, selon elle, 
la capacité des réseaux existants ; que la SA Finaréal a obtenu, le 7 octobre 2004, pour les terrains sur lesquels elle envisageait de réaliser des constructions, un certificat d'urbanisme « réservé » eu égard à la procédure de révision des documents d'urbanisme, qui était alors en cours depuis le 21 janvier 2002 ; que la SA Finaréal contestait en réalité le choix fait par la mairie de Mandelieu-la-Napoule d'autoriser l'opération immobilière dite « d'envergure » de la SCI Mandelieu Estérel au détriment de son projet de nature équivalente et plus important en nombre de logements ; que le mobile profond et déterminant de la SA Finaréal est clairement exprimé dans le recours gracieux adressé au maire de la commune, ce recours mentionnant uniquement, à l'exclusion de toute imputation de la violation de règles d'urbanisme : « nous ne pouvons accepter que deux pétitionnaires propriétaires de terrains situés dans le même secteur du POS relevant des mêmes règles d'urbanisme, puissent voir leurs demandes instruites et traitées différemment » ; que la SA Finaréal recherchait dans l'annulation du permis de construire un avantage purement « concurrentiel » ; que l'annulation lui aurait permis de préserver ses droits de constructeur-pétitionnaire auquel l'insuffisance de dimensionnement des réseaux et voiries ne pourrait plus être opposée, en cas de succès de son recours ; que les juridictions administratives n'ont pas reconnu à la SA Finaréal la qualité pour agir et ont déclaré son recours irrecevable dès lors qu'elle ne pouvait pas se prévaloir de la qualité de « voisin » de la parcelle de la SCI Mandelieu Estérel au sens du droit de l'urbanisme ; qu'il ne pouvait échapper à la SA Finaréal, professionnel de l'immobilier, le caractère irrecevable de son recours, peu important que les premiers juges administratifs l'ont décidé après un transport sur les lieux en l'état d'une contestation factuelle qu'une vue des lieux résout plus sûrement ; que la SA Finaréal, professionnel de l'immobilier, a engagé son recours pour excès de pouvoir avec la nécessaire connaissance du fort risque que l'irrecevabilité soit retenue en l'état de la jurisprudence et de la situation de fait décrite précisément dans la motivation du jugement rendu par le tribunal administratif de Nice : les terrains respectifs sont éloignés de 600 mètres en ligne droite, la plupart des parcelles séparant les deux terrains est bâtie, la construction en projet de la SCI Mandelieu Estérel est de même nature que de nombreuses résidences déjà construites (5 étant citées), le projet de la SCI Mandelieu Estérel ne sera pas visible depuis le terrain de la SA Finaréal..., tous éléments dont la SA Finaréal pouvait se convaincre aisément ; qu'aucune autorité de la chose jugée n'est attachée aux décisions des juridictions administratives en ce qu'elles n'ont pas infligé d'amende à la SA Finaréal pour recours abusif en application de l'article R. 741-12 du Code de la justice administrative ; que cette « sanction » dépend du pouvoir propre des juges et ne peut être sollicitée par les parties ; que le non-exercice par les juridictions administratives de cette faculté ne prive pas la SCI Mandelieu Estérel du droit d'agir en réparation devant les tribunaux de l'ordre judiciaire ; que l'exercice d'un recours pour excès de pouvoir et son maintien pendant plus de quatre années, malgré le caractère exécutoire du permis de construire délivré, a perturbé le projet immobilier de la SCI Mandelieu Estérel et a l'empêchée de le mettre en oeuvre ; que notamment, le permis de construire doit être définitif, purgé de tout recours, en cas de ventes en l'état de futur achèvement, modalités que la SCI Mandelieu Estérel avaient choisies pour réaliser son programme immobilier de logements ; que l'existence d'un recours contre le permis de construire entrave la commercialisation des logements, les potentiels acquéreurs étant dissuadés ou réticents du fait de la procédure en cours ; que cette conséquence ne pouvait être ignorée de la SA Finaréal, professionnel de l'immobilier ; que l'exercice et le maintien par la SA Finaréal du recours pour excès de pouvoir à l'encontre du permis de construire obtenu par son concurrent relève manifestement d'un abus du droit d'ester en justice ; que le jugement mérite confirmation pour les motifs exposés ci-dessus et ceux non contraires des premiers juges, y compris en ce qui concerne l'évaluation des dommages-intérêts réparant tous les chefs de préjudice subis par la SCI. Mandelieu Estérel et correctement définis et appréciés par les premiers juges ; 

Et aux motifs expressément adoptés des premiers juges que, sur les actions en justice, le Tribunal de céans par son jugement du 9 mars 2006 précisait que la SA Finaréal n'était pas un tiers quelconque et que compte tenu de sa profession, son action n'était pas étrangère à sa qualité et s'inscrivait dans une pratique concurrentielle ; que, par jugement du 14 février 2008, le Tribunat administratif a débouté la SA Finaréal de l'ensemble de ses demandes en spécifiant qu'elle ne justifiait pas d'un intérêt lui donnant qualité pour attaquer ; que la Cour administrative d'appel de Marseille a confirmé dans son jugement du 16 avril que les arguments soulevés par la SA Finaréal ne lui donnaient pas un intérêt actuel pour contester la légalité du permis de construire détenu par la SCI Mandelieu Estérel ; qu'il ressort de ce qui précède qu'il convient de constater : que les actions systématiquement entreprises par la SA Finaréal sont étrangères à tous motifs d'urbanisme ; que la défenderesse, professionnelle de l'immobilier ne pouvait ignorer les torts que ses actions entraînaient ni les dommages qui en découlaient ; qu'elle ne saurait soutenir sans une mauvaise foi certaine que rien n'empêchait la SCI Mandelieu Estérel de démarrer son programme alors que le permis était systématiquement attaqué auprès des instances judiciaires ; que l'allégation du fait que ce serait pour des raisons bancaires que le programme n'avait pas démarré pourrait être qualifié de diffamatoire puisqu'elle n'est étayée d'aucun argument concret ; que par conséquent il apparaît évident que les actions initiées par la SA Finaréal n'avaient pour but que forcer la mairie de Mandelieu à revoir sa position quant à son propre programme de construction ; qu'en conséquence il convient de dire que les actions de la SA Finaréal revêtent le caractère abusif constitutif d'une faute et que la défenderesse se doit d'en supporter les conséquences en indemnisant du préjudice subi ; que, sur le quantum, afin d'identifier le préjudice subi par la SCI Mandelieu Estérel il convient de tenir compte : des frais avancés au démarrage du programme et qui, de par le délai écoulé depuis le lancement initial du programme doivent à nouveau être réengagés ; des frais avancés pour le démarrage des travaux, frais qui de toute façon auraient dû être engagés, mais qui n'ont pu être amortis dans les délais escomptés, le programme immobilier ayant pris plus de 5 ans de retard suite aux différentes procédures ; de la charge financière supportée suite à l'achat du terrain et que l'absence de commercialisation a empêché d'être amortie par des ventes ; qu'en conséquence, et sur la base des factures et justificatifs versés aux débats par la SCI Mandelieu Estérel, il convient de condamner la défenderesse à lui payer les sommes ci-dessous : - 38.504,61 euros au titre des frais de publicité et de commercialisation, - 101.431,54 euros au titre des frais financiers, - 123.000 euros au titre des frais généraux divers avancés et justifiés par les factures versées aux débats, incluant les dépenses de gestion complémentaires, soit la somme globale de 385.873,15 euros ; que pour justifier sa demande de paiement à 258.000 euros au titre d'une prise en compte d'une éventuelle augmentation des coûts de construction, la demanderesse s'appuie simplement sur l'indice BT01, prétendant appliquer une augmentation linéaire sur l'ensemble de son programme ; qu'elle ne verse aux débats aucune étude de coûts, aucun devis par poste ni détails des prix de vente prévisionnels des lots, alors que leur prix de vente peut parfaitement avoir subi la même évolution, ce qui réduirait à néant son préjudice à ce titre ; que, ne disposant d'aucun élément plus précis permettant de quantifier la différence entre les éventuelles augmentations des prix de vente d'une part et des coûts de construction par lots d'autre part, il est donc impossible d'évaluer avec certitude un montant quelconque sur ce supposé préjudice ; qu'en conséquence la demande d'indemnisation à ce titre sera rejetée ; qu'à l'appui de sa demande de condamnation au titre de préjudice moral pour un montant de 50.000 euros pour la SCI Mandelieu Estérel et 100.000 euros pour la SNC Eiffage Immobilier Azur, les demanderesses ne versent aux débats aucun élément permettant de constater la réalité de ce préjudice et d'en définir un montant précis ; qu'une telle condamnation ne pouvant s'appuyer sur de simples affirmations, les demandes faites à ce titre seront rejetées ; … ; que, sur les frais exposés non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du Code précité, la partie condamnée aux dépens doit payer aux demanderesses, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qui convient de fixer à 7.500 euros, compte tenu de l'ampleur des démarches initiées et des frais engagés ; … que, sur les autres demandes, la raison commande en outre de débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

Alors, en premier lieu, que le droit d'agir en justice ne dégénère en abus et ne peut donner lieu à dommages-intérêts que s'il est exercé de mauvaise foi, avec malice ou intention de nuire ou tout au moins à la suite d'une erreur grossière équivalente au dol ; qu'en se bornant à constater que la SA Finaréal aurait voulu protéger ses propres intérêts dans une optique purement commerciale et concurrentielle en formant un recours pour excès de pouvoir contre le permis de construire obtenu par la SCI Mandelieu Estérel, qu'elle aurait eu nécessairement connaissance du prétendu fort risque d'irrecevabilité de son recours et qu'elle n'aurait pu ignorer les conséquences de l'exercice et du maintien de son recours, compte tenu de sa qualité de professionnel de l'immobilier, pour en déduire que la SA Finaréal aurait eu la volonté de nuire aux intérêts du bénéficiaire du permis de construire, la Cour d'appel, qui, par ces motifs, n'a pas caractérisé de faute de nature à faire dégénérer en abus l'exercice par cette société de son droit d'ester en justice, a violé l'article 1382 du Code civil ; 

Alors, en deuxième lieu, que dans ses dernières conclusions d'appel signifiées le 1er décembre 2010 (p. 9), la SA Finaréal a soutenu qu'elle avait droit à former un recours pour excès de pouvoir, en vertu d'un principe général du droit consacré par la jurisprudence administrative (CE 17 février 1950, Dame Lamotte), que l'exercice d'un recours devant les juridictions administratives était une garantie dont bénéficiaient toutes les personnes sur le fondement de l'article 7 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, et, plus généralement, que l'article 13 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et du citoyen lui garantissait le droit à un recours effectif, et que sa condamnation à verser des dommages-intérêts portait atteinte à ce droit dont elle était titulaire ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de motivation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 

Alors, en troisième lieu, que de simples affirmations ne sauraient satisfaire aux exigences de motivation d'une décision judiciaire ; qu'en se bornant à affirmer, par motifs propres, que « l'exercice d'un recours pour excès de pouvoir et son maintien pendant plus de quatre années, malgré le caractère exécutoire du permis de construire délivré, a perturbé le projet immobilier de la SCI Mandelieu Estérel et l'a empêchée de le mettre en oeuvre ; … ; que l'existence d'un recours contre le permis de construire entrave la commercialisation des logements, les potentiels acquéreurs étant dissuadés ou réticents du fait de la procédure en cours » (arrêt p. 5 in fine et p. 6 § 1), et, par motifs adoptés que, « il convient de tenir compte : des frais avancés au démarrage du programme et qui, de par le délai écoulé depuis le lancement initial du programme doivent à nouveau être réengagés ; des frais avancés pour le démarrage des travaux, frais qui de toute façon auraient dû être engagés, mais qui n'ont pu être amortis dans les délais escomptés, le programme immobilier ayant pris plus de 5 ans de retard suite aux différentes procédures ; de la charge financière supportée suite à l'achat du terrain et que l'absence de commercialisation a empêché d'être amortie par des ventes » (jugement p. 5 § 5), la Cour d'appel, qui s'est prononcée sur le fondement d'une série de simples affirmations pour établir l'existence d'un lien de causalité entre le prétendu abus du droit d'ester en justice de la SA Finaréal et le prétendu préjudice de la SCI Mandelieu Estérel, a méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du code de procédure civile ; 

Alors, en quatrième lieu, que les juges du fond doivent préciser les pièces sur lesquelles ils se fondent ; qu'en se bornant, par motifs adoptés des premiers juges, à se référer aux « factures et justificatifs versés aux débats par la SCI Mandelieu Estérel » (jugement p. 5 § 9) pour condamner la SA Finaréal à payer les sommes de 38.504,61 euros au titre des frais de publicité et de commercialisation, 101.431,54 euros au titre des frais financiers et 123.000 euros au titre des frais généraux divers avancés et justifiés par les factures versées aux débats, incluant les dépenses de gestion complémentaires, soit une somme globale de 385.873,15 euros, sans préciser sur quelles factures et justificatifs elle se fondait ni les analyser au moins succinctement, la Cour d'appel a méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 

SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la SA Finaréal à payer à la SCI Mandelieu Estérel les sommes de 385.873,15 euros au titre de l'ensemble des préjudices subis et de 7.500 et 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Aux motifs propres que le jugement mérite confirmation pour les motifs exposés ci-dessus et ceux non contraires des premiers juges, y compris en ce qui concerne l'évaluation des dommages-intérêts réparant tous les chefs de préjudice subis par la SCI Mandelieu Estérel et correctement définis et appréciés par les premiers juges ; 

Et aux motifs expressément adoptés des premiers juges que, sur le quantum, afin d'identifier le préjudice subi par la SCI Mandelieu Estérel il convient de tenir compte : des frais avancés au démarrage du programme et qui, de par le délai écoulé depuis le lancement initial du programme doivent à nouveau être réengagés ; des frais avancés pour le démarrage des travaux, frais qui de toute façon auraient dû être engagés, mais qui n'ont pu être amortis dans les délais escomptés, le programme immobilier ayant pris plus de 5 ans de retard suite aux différentes procédures ; de la charge financière supportée suite à l'achat du terrain et que l'absence de commercialisation a empêché d'être amortie par des ventes ; qu'en conséquence, et sur la base des factures et justificatifs versés aux débats par la SCI Mandelieu Estérel, il convient de condamner la défenderesse à lui payer les sommes ci-dessous : - 38.504,61 euros au titre des frais de publicité et de commercialisation, - 101.431,54 euros au titre des frais financiers, - 123.000 euros au titre des frais généraux divers avancés et justifiés par les factures versées aux débats, incluant les dépenses de gestion complémentaires, soit la somme globale de 385.873,15 euros ; … ; que, sur les frais exposés non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du Code précité, la partie condamnée aux dépens doit payer aux demanderesses, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qui convient de fixer à 7.500 euros, compte tenu de l'ampleur des démarches initiées et des frais engagés ; 

Alors, en premier lieu, que la contradiction entre les motifs et le dispositif d'un jugement équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, par motifs adoptés des premiers juges, que « sur la base des factures et justificatifs versés aux débats par la SCI Mandelieu Estérel, il convient de condamner la défenderesse à lui payer les sommes ci-dessous : - 38.504,61 euros au titre des frais de publicité et de commercialisation, - 101.431,54 euros au titre des frais financiers, - 123.000 euros au titre des frais généraux divers avancés et justifiés par les factures versées aux débats, incluant les dépenses de gestion complémentaires », ce qui, additionné, représente un montant total des préjudices égal à la somme de 262.936,15 euros, et en affirmant que ceci représenterait « la somme globale de 385.873,15 euros », pour confirmer la condamnation de la SA Finaréal à payer à la SCI Mandelieu Estérel la somme de 385.873,15 euros, la Cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction entre les motifs et le dispositif, et méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 

Alors, en deuxième lieu, que la contradiction entre les motifs d'un jugement équivaut à un défaut de motifs ; que, pour les mêmes raisons, la Cour d'appel, qui a entaché son arrêt d'une contradiction entre les motifs de fait de son arrêt, n'a pas satisfait aux exigences de motivation de l'article 455 du Code de procédure civile."


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