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Les règles de protection du CCMI

Publié le 28 octobre 2012 par Christophe Buffet

Leur sanction n'est qu'une nullité relative :
"Vu l'article L. 230-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles L. 231-2 de ce code et 1338 du code civil ; Attendu que les règles prévues au titre III " Construction d'une maison individuelle " sont d'ordre public ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 juin 2010), que Mme X...- Y..., maître de l'ouvrage, a, par contrat du 21 mars 2005, chargé la société PCA Maisons de la construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan ; qu'il était stipulé que le coût total de l'ouvrage fixé à 109 387 € TTC comprenait, à concurrence de 10 910 €, d'une part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage s'était réservé l'exécution, soit le nivellement de l'aire d'implantation 400m ², l'arrachage des arbres, les raccordements aux réseaux eau/ EDF/ PTT, d'autre part, la constitution de provisions pour fondations spéciales réalisées en terrain semi-rocheux (béton supplémentaire éventuel) et pour pompes à béton éventuelles ; que des difficultés ayant opposé les parties sur la réalisation, conforme au permis de construire, des travaux de terrassement exécutés par une tierce entreprise, et, le chantier n'ayant pas été poursuivi, Mme X...- Y... a, par acte du 10 août 2006, assigné la société PCA Maisons en nullité du contrat et indemnisation de préjudice ; que la société PCA Maisons a formé une demande reconventionnelle en résolution du contrat aux torts du maître de l'ouvrage et paiement de dommages-intérêts ; Attendu que pour dire recevable la demande de Mme X...- Y..., nul le contrat de construction de maison individuelle et condamner le la société PCA Maisons à l'indemniser du préjudice subi, l'arrêt retient que les clauses du contrat de construction individuelle sont, comme l'énonce l'article L. 230-1 du code de la construction et de l'habitation, réglementées par une loi d'ordre public, qu'aux termes de l'article 6 du code civil, nul ne peut déroger, même par voie de conventions, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs, qu'une nullité d'ordre public peut être invoquée par tout intéressé, que s'agissant d'une nullité absolue dès lors qu'elle affecte la validité même de l'acte, elle n'est pas susceptible d'être couverte par voie de confirmation ultérieure et qu'est donc inopérant le moyen invoqué par la société PCA Maisons tiré de la ratification des clauses du contrat par l'effet de son exécution volontaire par Mme X...- Y... ; Qu'en statuant ainsi, alors que les règles d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de construction et de l'habitation, relatives aux énonciations que doit comporter ce contrat, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne Mme X...- Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X...- Y... ; condamne Mme X...- Y... à payer à la société PCA maisons la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société PCA maisons. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la demande de Madame X...- Y... était recevable, D'AVOIR dit nul le contrat de construction de maison individuelle et D'AVOIR condamné la société P. C. A. MAISONS à rembourser à Madame X...- Y... la somme de 25. 883 € au titre de ses préjudices avec exécution provisoire sur le montant des acomptes, soit 11. 257, 70 € ; AUX MOTIFS QUE « les dispositions de la loi du 19 décembre 1990 réglementant le contrat de CMI sont d'ordre public comme l'énonce l'article L. 230-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'aux termes de l'article 6 du code civil, nul ne peut déroger, même par voie de conventions, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs ; qu'une nullité d'ordre public peut être invoquée par tout intéressé ; que s'agissant d'une nullité absolue, dès lors qu'elle affecte la validité même de l'acte, elle n'est pas susceptible d'être couverte par voie de confirmation ultérieure ; que tel est le cas en l'espèce concernant les moyens de nullité invoqués par Madame Y... ; que le moyen tiré de la ratification des clauses du contrat de CMI par l'effet d'une exécution volontaire est inopérant s'agissant d'un contrat dont les clauses sont réglementées par une loi d'ordre public » (arrêt p. 4) ; ALORS QUE les règles d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, relatives aux mentions du contrat de construction de maison individuelle, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître d'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par la nullité relative du contrat ; qu'en affirmant que l'absence des mentions prévues à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation entraînait la nullité absolue du contrat, pour en déduire que le moyen soulevé par la société P. C. A. MAISONS, tiré de la ratification des clauses du contrat de construction de maison individuelle par l'effet d'une exécution volontaire de Madame X...- Y..., était inopérant s'agissant d'un contrat dont les clauses sont réglementées par une loi d'ordre public, la cour d'appel a violé les articles L. 230 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1338 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit nul le contrat de construction de maison individuelle et D'AVOIR condamné la société P. C. A. MAISONS à rembourser à Madame X...- Y... la somme de 25. 883 € au titre de ses préjudices avec exécution provisoire sur le montant des acomptes, soit 11. 257, 70 € ; AUX MOTIFS QUE « le contrat signé par Madame Y... prévoit qu'une provision de 5. 863 € pour le nivellement de l'aire d'implantation de la maison et fondations spéciales, sera mise à la charge de Madame Y... ; que l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que tout contrat de CMI doit comporter tant les devis descriptifs et les conditions d'exécution techniques des travaux que la description et l'estimation du coût des travaux intérieurs et extérieurs qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation ou à l'habitation ET qui ne sont pas compris dans le prix ; que les dispositions d'ordre public de l'article L. 231-2 précité ajoute que le prix indiqué au contrat doit correspondre au coût total et définitif de l'immeuble en ce compris, les travaux d'adaptation au sol, de raccordement aux réseaux et d'équipement intérieurs et extérieurs indispensables à son implantation et à son utilisation ; qu'en mettant les travaux de terrassement et de fondations spéciales à la charge de Madame Y..., la société P. C. A. MAISONS a violé les dispositions d'ordre public de l'article L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; que quand bien même, le coût des travaux litigieux incomberait à Madame Y..., la réalisation desdits travaux devait faire l'objet d'une évaluation et le constructeur était tenu de les exécuter lui-même ou sous son contrôle ; que la société P. C. A. MAISONS ne peut se dédouaner en prétendant que Madame Y... n'aurait pas exécuté les travaux de terrassement mis à sa charge ; que ce moyen est donc inopérant ; que c'est à bon droit que Madame Y... demande la nullité du contrat » (arrêt pp. 4 et 5) ; 1/ ALORS QU'en affirmant que l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que tout contrat de construction de maison individuelle doit comporter tant les devis descriptifs et les conditions d'exécution techniques des travaux que la description et l'estimation du coût des travaux intérieurs et extérieurs qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation ou à l'habitation, et en ajoutant la précision, non prévue par la loi, « ET qui ne sont pas compris dans le prix » (arrêt p. 4), la cour d'appel a violé l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ; 2/ ALORS QU'il était prévu par le contrat signé le 21 mars 2005 que le maître d'ouvrage se réservait l'exécution des travaux de terrassement et de fondations spéciales, dont la consistance et les caractéristiques techniques étaient détaillés et dont le montant était compris dans le coût total du bâtiment à construire, en sus du prix convenu pour l'entreprise de travaux, conformément à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ; que le contrat comportait également la mention manuscrite du maître d'ouvrage par laquelle il acceptait le coût et la charge de ces travaux ; qu'en affirmant qu'en mettant les travaux de terrassement et de fondations spéciales à la charge de Madame X...- Y..., la société P. C. A. MAISONS avait méconnu les articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ; 3/ ALORS QU'en affirmant que, si le coût des travaux litigieux incombait à Madame X...- Y..., la réalisation desdits travaux devait faire l'objet d'une évaluation, quand il était contractuellement prévu qu'ils faisaient partie des travaux dont le maître d'ouvrage se réservait l'exécution, et qu'ils avaient été détaillés et évalués dans le contrat du 21 mars 2005, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 4/ ALORS QU'en affirmant que, si le coût des travaux litigieux incombait à Madame X...- Y..., le constructeur était tenu de les exécuter lui-même ou sous son contrôle, quand il était contractuellement prévu qu'ils faisaient partie des travaux dont le maître d'ouvrage « se réservait l'exécution », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ; 5/ ALORS QUE la société P. C. A. MAISONS exposait (conclusions, pp. 6 et 7) que le terrassier auquel Madame X... Y... avait eu recours pour effectuer les travaux de terrassement litigieux, dont elle s'était réservée l'exécution dans le contrat du 21 mars 2005, n'avait pas réalisé des travaux conformes aux stipulations du contrat de construction de maison individuelle et au permis de construire obtenu ; que ces malfaçons et les frais générés pour y remédier, avant d'entamer les travaux prévus au contrat à la charge de la société P. C. A. MAISONS, ne pouvaient être imputés à cette dernière et ne pouvaient, en toute hypothèse, justifier la nullité du contrat de construction de maison individuelle, dont l'estimation du coût des travaux de terrassement était suffisante au regard du prix nécessaire pour effectuer des travaux conformes ; qu'en affirmant que la société P. C. A. MAISONS ne pouvait se dédouaner en prétendant que Madame Y... n'aurait pas exécuté les travaux de terrassement mis à sa charge, pour déclarer nul le contrat de construction de maison individuelle, sans rechercher si les frais supplémentaires relatifs aux terrassements et fondations spéciales n'avaient pas pour seule origine une réalisation défectueuse des travaux dont le maître d'ouvrage s'était contractuellement réservé l'exécution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par la société P. C. A. MAISONS à l'encontre de Madame X...- Y... ; ALORS QUE le jugement doit être motivé ; qu'en rejetant la demande de la société P. C. A. MAISONS, tendant à la résolution judiciaire du contrat et à l'octroi de dommages et intérêts par Madame X...- Y..., sans donner aucune motivation à sa décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

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