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J’achète ou pas ??!!

Publié le 26 octobre 2012 par Damkook @ILovePlusValue

J’ai enfin visiter un produit qui mérite vraiment de faire des calculs, de chiffrer les travaux précisément, d’étudier la mise en vente ou la location.

En effet j’ai pris contact avec un agent immobilier que m’a recommander mon courtier en prêt immobilier, et il m’a fait visiter quelques produits sur la ville d’Avignon ,mon lieu de travail (Je développe mon réseau !):

  •  un ancien atelier de 60m² + garage aménageable avec hauteur sous faitage permettant de créer une mezzanine (100m² potentiel), à l’extérieur des rempart , 120 000€ peu négociable soit 1200€ du m²
  •  un local commercial de 63 m² en demi sous-sol dans un immeuble situé en plein coeur  des remparts d’avignon, à quelques pas de tout

Le premier bien et je pense un peu cher vu les travaux à prévoir, je m’attarde donc uniquement sur le deuxième.

Quasiment 50% en dessous du prix du marché

C’est un ancien atelier de peinture divisible aisément en deux studio d’environ 30m² au prix de 75 000€ FAI affiché.

Il est cependant négociable à 67 000€ (dixit l’agent immo)

Pour vous montrez mes calcul, voici en avant-première mon tableau Excel que je partagerais plus tard avec tous les abonnés au blog.

Mon calcul de plus value

Mon calcul de plus value

Ici la plus-value est facile car le bien est très en dessous du prix du marché:

Pourquoi cet appartement n’est pas cher ?

  1. C’est un demi sous-sol, donc difficile à revendre
  2. Il n’est pas aménager, il y a beaucoup de travaux à faire

Pourquoi cet appartement est intéressant ?

  1. Idéalement placé, a quelques pas des transports, parkings, commerces, dans une rue semi piétonne
  2. Il a un potentiel de rentabilité énorme si il est divisé en deux studio (louable au moins 400€ l’un)

Comment éviter tout problème à la revente ?

  1. Ce produit n’intéressera aucune personne désirant acheter sa résidence principale dans ce quartier, ceci du évidemment au demi sous-sol: Il faut le rénover en pensant Investissement Locatif, pour qu’il plaise à un investisseur
  2.  Il va falloir très bien le rénover, avec style et gout pour qu’il « tape à l’œil » malgré son défaut non effaçable

Si j’applique ces deux choses je ne devrais pas trop avoir de problème. En effet ce produit est parfait pour un investisseur, idéalement situé il plaira aux étudiants, aux gens de passage et aux touristes si les studios sont loués en location saisonnière (très courant sur Avignon grâce au fameux festival)

Demi Sous-sol

Demi Sous-sol

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