Pacte de préférence

Un arrêt sur le pacte de préférence :

 

"Attendu, selon attaqué (Besançon, 1er décembre 2010), que par acte du 30 novembre 1987, la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur- le-Doubs (la société) a conclu avec M. et Mme X... un bail commercial et un bail d'habitation ; que le bail commercial comportait un pacte de préférence suivant lequel dans l'hypothèse d'une vente des locaux loués, "le bailleur devra choisir comme acquéreur le preneur de préférence à tous autres amateurs" ; que le 29 novembre 2004, sans en informer les bénéficiaires du pacte, la société a vendu l'immeuble au prix de 300 000 euros à la société Logissim habitat ; que celle-ci a, le 23 octobre 2007, notifié un projet de vente de la totalité de l'immeuble au prix de 400 000 euros à M. et Mme X... qui l'ont accepté et ont assigné la société et la société Logissim habitat en réparation de leur préjudice ; 

Sur le moyen unique :

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de dommages-intérêts pour violation du pacte de préférence, alors, selon le moyen :

1°/ que le pacte de préférence, qui constitue une exception au principe du libre choix du cocontractant, est d'interprétation stricte ; qu'il se renferme dans son objet et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé, d'une part, qu'il résultait du bail commercial conclu le 30 novembre 1987 qu'un pacte de préférence était stipulé, au profit des preneurs, "pour le cas où le bailleur déciderait de vendre les locaux présentement loués", d'autre part, que ce bail portait sur un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble ; qu'en affirmant que le bailleur avait violé ce pacte en s'abstenant de notifier aux locataires le projet de vente de l'ensemble de l'immeuble dans lequel se trouvaient les locaux loués, après avoir pourtant relevé que la vente projetée était d'une nature différente de celle des locaux loués, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ que le refus du bénéficiaire d'un pacte de préférence d'acquérir le bien qui en est l'objet met fin à l'engagement souscrit par le promettant, en l'absence de fraude de ce dernier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le promettant avait proposé le 3 mars 2004 aux bénéficiaires du pacte de préférence la vente du local commercial et de l'appartement loué, que des pourparlers s'étaient engagés et qu'ils n'avaient pas abouti faute d'accord sur le prix ; que l'arrêt attaqué n'a relevé aucune fraude du promettant ; qu'en retenant néanmoins que ce dernier aurait dû notifier aux bénéficiaires, postérieurement au refus d'acquérir exprimé par ceux-ci, le projet de vente de l'ensemble de l'immeuble dans lequel se trouvaient les locaux loués, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

3°/ que le juge ne peut dénaturer les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... se bornaient à soutenir que la circonstance que la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur-le-Doubs avait omis de leur proposer la vente de l'immeuble litigieux leur avait causé un préjudice certain, tenant à la survaleur du coût d'acquisition ultérieur de l'immeuble, au montant des droits de mutation complémentaires sur le différentiel entre le prix proposé à la société Logissim habitat et le prix payé par eux in fine, au versement de loyers à fonds perdus et aux charges liées à l'obligation d'acquérir l'immeuble en son entier ; qu'en condamnant ladite société au titre de la perte d'une chance, que M. et Mme X... n'invoquaient pas, d'acquérir l'immeuble à un prix moindre, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux loués en qualité de propriétaires, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

4°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, en relevant d'office le moyen tiré de la perte d'une chance d'acquérir l'immeuble à un prix moindre, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux en qualité de propriétaires, sans inviter au préalable les parties à formuler leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

5°/ que seule l'existence d'une perte de chance certaine et en relation de causalité avec la faute retenue peut donner lieu à réparation ; qu'en l'espèce, pour affirmer que le non respect du pacte de préférence avait fait perdre aux bénéficiaires une chance d'acquérir à la fin de l'année 2004 l'immeuble au prix de 300 000 euros, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux en qualité de propriétaires, la cour d'appel a retenu qu'ils avaient eu le projet d'acquérir les lieux loués en mars 2004, qu'un établissement bancaire pouvait alors leur prêter des fonds dans la limite de 165 000 euros et que le prix proposé en mars 2004 pour les lieux loués de 260 000 euros avait été jugé excessif par eux ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les bénéficiaires auraient été en mesure d'acquérir l'immeuble litigieux si le projet de vente de celui-ci leur avait été proposé fin 2004 pour un prix de 300 000 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que le pacte de préférence ne distinguait pas l'hypothèse de la vente de la totalité de l'immeuble de celle de la vente des seuls locaux loués et que, si les pourparlers faisant suite à la proposition de vente du local commercial et de l'appartement loués n'avaient pas abouti faute d'accord sur le prix, le promettant n'était pas dispensé de notifier le projet de vente concernant l'immeuble entier, la cour d'appel, qui n'a pas modifié les termes du litige et n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a pu en déduire que la société avait manqué à son obligation contractuelle et fait perdre à M. et Mme X... une chance d'acquérir l'immeuble au meilleur prix, de payer des droits de mutation inférieurs et d'être exonérés du paiement du loyer ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur-le-Doubs aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur-le-Doubs à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur-le-Doubs ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Coopérative immobilière de L'Isle-Sur-Le-Doubs

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR dit que la société COOPÉRATIVE IMMOBILIÈRE DE L'ISLE SUR LE DOUBS n'avait pas respecté le pacte de préférence stipulé au bail et, en conséquence, d'AVOIR condamné cette société à leur payer les sommes de 80 000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE « par acte notarié du 30 novembre 1987, la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS a conclu avec Monsieur et Madame X... un bail commercial portant sur un local destiné à l'exploitation d'une activité de pressing et nettoyage au rez-de-chaussée d'un immeuble sis ... et un bail afférent à l'appartement du 1er étage ; Selon acte authentique dressé le 29 novembre 2004 , par Maître Y..., notaire à Montbéliard, la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS a vendu l'immeuble à la SA HLM LOGISSIM HABITAT au prix de 300 000 €. Par un autre acte notarié du 22 avril 2008, cette dernière a cédé l'immeuble aux époux X... au prix de 400 000 € ; (…) qu'en page 7 du bail commercial conclu le 30 novembre 1987, entre Monsieur et Madame X... et la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS, il est prévu "pour le cas où le bailleur décidait de vendre les locaux présentement loués que le bailleur devra choisir comme acquéreur le preneur de préférence à tous autres amateurs, qu'à cet effet il "notifiera par LRAR le prix et les conditions de la vente projetée", que le preneur disposera d'un "délai de 15 jours partant du jour de la réception de la notification pour exercer son droit de préférence", son absence d'acceptation dans ce délai constituant un refus ; Attendu que cette clause ne distingue pas I'hypothèse de la vente de la totalité de I'immeuble englobant les locaux loués de celle de la vente des seuls locaux loués ; Attendu dès lors qu'avant de passer le 29 novembre 2004, l'acte de vente de I'ensemble immobilier, sis ..., à la Société LOGISSIM, au prix de 300.000 €, la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS devait notifier aux locataires le projet de vente incluant les locaux loués ; qu'elle ne justifie pas l'avoir fait et a donc manqué à son obligation contractuelle ; Que même si précisément suite à sa proposition du 3 mars 2004 de vendre le local commercial et l'appartement loués, des pourparlers s'étaient engagés avec les époux X... et n'avaient pas abouti faute d'accord sur le prix ainsi que le révèle un courrier du 25 mars 2004, la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS n'était pas dispensée de cette notification puisque la vente projetée concernant I'immeuble entier était d'une nature différente ; Attendu que la faute contractuelle de la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS doit être retenue ; Attendu que le nouveau propriétaire, la Société LOGISSIM, à qui était opposable le pacte de préférence du bail, a adressé le octobre 2007 une LRAR à Monsieur et Madame X... pour les avertir en exécution dudit pacte qu'elle avait trouvé un acquéreur pour I'intégralité de I'immeuble au prix de 400.000 €, à savoir les époux A..., et pour leur impartir un délai de 15 jours à compter de la réception pour faire connaître leur intention de se porter acquéreurs aux même conditions ; Attendu que la Société LOGISSM a ainsi rempli son obligation ; que la passation d'un compromis de vente avec les époux A... le 12 octobre 2007 ne peut s'analyser en un refus de respecter le pacte de préférence alors que le compromis prévoyait sous la rubrique "autres conditions suspensives" la purge de "tous droits de préemption ou tout pacte de préférence", qu'il y a eu effectivement envoi par Maître Y..., notaire, de la lettre susvisée dans un délai de 11 jours insusceptible de générer un retard préjudiciable, sauf preuve qui n'est pas apportée ; Que les époux X... invoquent en fait un préjudice éventuel dans I'hypothèse où aucune purge du pacte de préférence ne serait intervenue ; Attendu que la Société LOGISSIM sera mise hors de cause ; Attendu que le non respect du pacte a fait perdre aux époux X... une chance d'acquérir en 2004 l'immeuble au prix de 300.000 € au lieu de 400.000 € 3 ans et demi plus tard, de payer des droits de mutation inférieurs, de jouir des lieux en qualité de propriétaire depuis cette période ce qui les aurait exonérés de loyer mais impliquait toutefois de supporter des charges foncières ; Attendu que le lien de causalité ne peut être contesté au motif que les locataires ont continué de payer les loyers sans engager de procédure, alors qu'il n'est pas contesté que la Société LOGISSIM assumait avant de devenir propriétaire la gestion au nom de la Société COOPERATIVE IMMOBILIERDE L'ISLE SURLE DOUBS et percevait les loyers, ce qui a empêché les locataires de percevoir le changement de qualité de leur interlocuteur ; Attendu également qu'il ne peut être valablement soutenu que les époux X... incapables d'acquérir en mars 2004 ne pouvaient davantage le faire en 2004 et n'ont donc pas subi de préjudice alors que les pièces versées révèlent qu'ils avaient le projet d'acquérir les lieux loués, qu'un établissement bancaire pouvait leur prêter des fonds dans la limite de 165.000 € et que le prix proposé de 260.000 € avait été jugé excessif par eux, appréciation que justifie l'estimation à 300.000 € de la totalité de I'immeuble quelques mois plus tard ; Attendu que les époux X... ne peuvent cependant réclamer un dédommagement pour les charges à supporter pour la revente des locaux autres que leur fonds de commerce et le bail et le coût de la mise en copropriété, qu'ils auraient dû assumer si le pacte avait été respecté puisqu'ils auraient aussi acquis I'immeuble entier ; Attendu dès lors qu'il convient de leur allouer une somme de 80.000 € de dommages et intérêts ; Attendu que l'équité commande de condamner la Société COOPERATIVE IMMOBILIER DE L'ISLE SUR LE DOUBS à payer 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux époux X..., sans mettre à la charge de ceux-ci au profit de la Société LOGISSIM d'indemnité à ce titre » ;

1. ALORS QUE le pacte de préférence, qui constitue une exception au principe du libre choix du cocontractant, est d'interprétation stricte ; qu'il se renferme dans son objet et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé, d'une part, qu'il résultait du bail commercial conclu le 30 novembre 1987 qu'un pacte de préférence était stipulé, au profit des preneurs, "pour le cas où le bailleur déciderait de vendre les locaux présentement loués", d'autre part, que ce bail portait sur un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble ; qu'en affirmant que le bailleur avait violé ce pacte en s'abstenant de notifier aux locataires le projet de vente de l'ensemble de l'immeuble dans lequel se trouvaient les locaux loués, après avoir pourtant relevé que la vente projetée était d'une nature différente de celle des locaux loués, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

2. ALORS subsidiairement QUE le refus du bénéficiaire d'un pacte de préférence d'acquérir le bien qui en est l'objet met fin à l'engagement souscrit par le promettant, en l'absence de fraude de ce dernier ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que le promettant avait proposé le 3 mars 2004 aux bénéficiaires du pacte de préférence la vente du local commercial et de l'appartement loué, que des pourparlers s'étaient engagés et qu'ils n'avaient pas abouti faute d'accord sur le prix ; que l'arrêt attaqué n'a relevé aucune fraude du promettant ; qu'en retenant néanmoins que ce dernier aurait dû notifier aux bénéficiaires, postérieurement au refus d'acquérir exprimé par ceux-ci, le projet de vente de l'ensemble de l'immeuble dans lequel se trouvaient les locaux loués, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

3. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame X... se bornaient à soutenir que la circonstance que la société COOPÉRATIVE IMMOBILIÈRE DE L'ISLE SUR LE DOUBS avait omis de leur proposer la vente de l'immeuble litigieux leur avait causé un préjudice certain, tenant à la survaleur du coût d'acquisition ultérieur de l'immeuble, au montant des droits de mutation complémentaires sur le différentiel entre le prix proposé à la société LOGISSIM HABITAT et le prix payé par eux in fine, au versement de loyers à fonds perdus et aux charges liées à l'obligation d'acquérir l'immeuble en son entier (v. conclusions récapitulatives p.11) ; qu'en condamnant ladite société au titre de la perte d'une chance, que Monsieur et Madame X... n'invoquaient pas, d'acquérir l'immeuble à un prix moindre, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux loués en qualité de propriétaires, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;

4. ALORS à tout le moins QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, en relevant d'office le moyen tiré de la perte d'une chance d'acquérir l'immeuble à un prix moindre, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux en qualité de propriétaires, sans inviter au préalable les parties à formuler leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

5. ALORS en toute hypothèse QUE seule l'existence d'une perte de chance certaine et en relation de causalité avec la faute retenue peut donner lieu à réparation ; qu'en l'espèce, pour affirmer que le non respect du pacte de préférence avait fait perdre aux bénéficiaires une chance d'acquérir à la fin de l'année 2004 l'immeuble au prix de 300 000 euros, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux en qualité de propriétaires, la Cour d'appel a retenu qu'ils avaient eu le projet d'acquérir les lieux loués en mars 2004, qu'un établissement bancaire pouvait alors leur prêter des fonds dans la limite de 165 000 euros et que le prix proposé en mars 2004 pour les lieux loués de 260 000 euros avait été jugé excessif par eux ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les bénéficiaires auraient été en mesure d'acquérir l'immeuble litigieux si le projet de vente de celui-ci leur avait été proposé fin 2004 pour un prix de 300.000 euros, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil."