Immobilier : bientot un krach?

Pour l’économiste Jacques Friggit, l’évolution des prix des logements doit suivre celle des revenus des acquéreurs. Et lorsqu’elle s’en éloigne fortement, les prix immobiliers sont appelés à reculer comme le laisse penser ” la courbe de Friggit “.

Quel type de retournement du marché de l’immobilier résidentiel risque de nous toucher? Jacques Friggit, économiste spécialiste du secteur immobilier, me rappelle que le ratio entre l’indice des prix immobiliers et le revenu des ménages a évolué dans un « tunnel » de 1965 jusqu’au début des années 2000.

En 2002, ce ratio a quitté le tunnel par le haut pour s’en éloigner sensiblement jusqu’à l’éclatement de la crise économique de 2008-2009. Le mouvement se poursuit encore.
- « Au troisième trimestre 2012, le prix des logements anciens en France, rapporté au revenu par ménage, est supérieur de 78% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001. Ce dépassement est très différencié géographiquement. Cette situation tranche avec celle des Etats-Unis où en revanche,  le prix des logements est revenu au voisinage de son niveau historique par rapport au revenu par ménage » poursuit Jacques Friggit.

La fameuse ” courbe de Friggit “

L’écart entre l’évolution des revenus des Français et la flambée de l’immobilier réduit sérieusement les capacités d’achat des acquéreurs. « Le pouvoir d’achat immobilier reste au voisinage de ses plus bas. Pour acheter le même logement, “toutes choses égales par ailleurs”, un primo-accédant doit s’endetter sur 31 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 », selon l’économiste.

Recul des prix de 35% en 5 ou 8 ans ?

Selon Jacques Friggit, le niveau actuel des prix immobiliers par rapport au revenu des particuliers n’est pas tenable. Les prix devraient revenir vers le tunnel historique de 1965-2000. Reste à savoir quand et comment.

Depuis plusieurs années, l’économiste s’attend à  une correction du marché qui ferait revenir le ratio prix/revenu vers son tunnel historique. “L’ajustement, pourrait se traduire par exemple, par une baisse des prix de l’ordre de 35% en 5 à 8 ans, ou scénario moins probable, mais que l’on ne peut écarter, par une stagnation sur 15 à 20 ans ».

Les avis sont partagés sur ses travaux. “ En raison du déficit de l’offre de logements en France, nous ne nous attendons pas à ce dénouement ” me confie Hervé Hatt, chez meilleurtaux.com. De nombreux facteurs influent la tenue du marché immobilier.

Ce à quoi Jacques Friggit répond depuis de longue date : «  L’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre semble être de l’ordre de -1 ou -2 . Même s’il y avait un million de logements supplémentaires en France (soit 3% du parc) toutes choses par ailleurs, le prix des logements ne serait plus faible que d’environ 3 à 6% ».

Rappelons qu’au cours des dernières semaines, Standard & Poor’s et l’ IEIF ont également  révélé leurs scénarios de baisse du marché immobilier français d’ici deux ans.