Acheter un bien occupé : mode d'emploi

Acheter un bien occupé se trouve être une bonne opération financière sur le long terme. Le seul bémol : le locataire peut se rétracter lorsque le bail arrivera à son terme. Dans ce contexte, est-il vraiment intéressant d’acheter  un bien qui se trouve occupé ?

Le principe

Acquérir un bien occupé revient à acheter un bien qui se trouve être loué. À ce titre, le nouveau propriétaire doit attendre que le bail en cours expire. C’est seulement à ce moment précis qu’il peut décider d’habiter le logement, de le vendre ou de continuer de le louer.
L’objectif : acheter à terme le logement à moindre coût. En effet, si on prend en compte le marché immobilier, ce type de logement peut atteindre environ 7% du prix en Ile-de-France et 18% en Province. S’il s’agit d’un investissement locatif, le nouveau propriétaire peut encaisser des loyers du locataire occupant ses murs.

Un conflit possible

Outre la situation géographique, la nature, la durée et l’âge du locataire, la décote est également liée au bail. Plus la situation est avantageuse pour l’occupant, plus la décote profite à l’acheteur. Reste que cette communauté d’intérêt peut glisser vers un conflit juridique pour le propriétaire.
Ainsi, dès que le bail arrive à échéance, le locataire peut refuser de quitter le logement, notamment si le bail est régi par la loi de 1948. Celle-ci porte sur la modification et la codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires.

La question juridique

Dans l’hypothèse d’une vente, le propriétaire du bien occupé doit respecter un délai de trois mois avant de faire une offre à son locataire. Celui-ci bénéficie d’un droit de préemption c’est-à-dire qu’il est en tête de liste pour acquérir ledit bien.
Pour les logements encore soumis à la Loi de 1948, donner congé à son locataire se révèle compliqué. Comment faire cesser un bail de 1948 ? Récupérer le logement en prônant le droit de reprise au logement qui implique de suivre une procédure stricte.

Comment procéder ?

Afin de reprendre le logement, il suffit d’adresser par lettre recommandée ou par un acte d’huissier au locataire six mois avant la fin du bail. La lettre doit impérativement mentionner le motif de la reprise ainsi que le nom et l’adresse du bénéficiaire.
Le bailleur doit alors proposer au locataire un logement équivalent (même quartier, mêmes conditions, même prix). Sauf dans trois cas : lorsque le logement a été acheté depuis au moins dix ans à la date présumée de la reprise ; lorsqu’il a été acheté depuis quatre ans et que le propriétaire est autorisé par décision de justice à y habiter ; et lorsque le bailleur parvient à justifier que lui et les membres de son foyer ne disposent pas d’une habitation qui corresponde à leurs besoins normaux.
Quoi qu’il en soit, le locataire n’est pas tenu d’accepter ce congé pour reprise. En cas de désaccord persistant, le bailleur ou le locataire demandera alors au juge de trancher.