Surface habitable louée et réduction du loyer

Le loyer du local dont la surface est inférieure à celle annoncée peut être réduit par le juge :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 7 juillet 2011), que M. X... a pris à bail, par l'intermédiaire de la société Cabinet Diard immobilier, un appartement appartenant à M. et Mme Y... moyennant un loyer de 340 euros par mois ; qu'ayant constaté que, contrairement aux mentions de la fiche descriptive, l'appartement ne comportait pas de placard dans la chambre et présentait une superficie de 27 m ² au lieu de 35 m ², M. X... a assigné M. et Mme Y... et la société Diard en réparation ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que M. X... ne démontre pas que la surface habitable était déterminante de son consentement à la location ni que le loyer avait été fixé par référence à la surface habitable du bien loué ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... qui soutenait qu'après son départ, le 30 septembre 2008, le nouveau loyer avait été fixé, le 15 novembre 2008, à la somme de 280 euros par mois, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 juillet 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne le Cabinet Diard immobilier et M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le Cabinet Diard immobilier et M. et Mme Y... à payer à M. X... la somme globale de 1 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR rejeté les demandes de Monsieur X... tendant à voir constater que la superficie habitable de l'appartement T1 sis ... à CHATEAUBOURG (35220) appartenant aux époux Y... est erronée et le placard inexistant et que l'obligation de délivrance n'a en conséquence pas été respectée, et à voir par conséquent dire et juger que le loyer applicable à Monsieur X... pour la location de cet appartement est de 223, 33 € mensuels, outre les charges à hauteur de 9 €, et à voir condamner les époux Y... au remboursement de la somme de 233, 33 € au titre du trop perçu sur le dépôt de garantie versé par Monsieur Jean-François X..., ainsi qu'à voir condamner les époux Y..., in solidum avec la société DIARD, au remboursement de la somme de 116, 67 € par mois, à compter du 3 novembre 2007 jusqu'au 30 septembre 2008, soit 1. 283, 37 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2007 ;

AUX MOTIFS QU'à l'appui de ses prétentions, Monsieur X... expose avoir subi un préjudice lui ouvrant droit à indemnisation pour les motifs suivants : 1- la fiche descriptive du logement baillé figurant à l'agence mentionnait l'existence d'un placard dans la chambre, qui en fait n'existe pas ; 2- la fiche descriptive du logement ainsi que le bail mentionnent que la surface de l'appartement est de 35 m ², alors que celle-ci serait très inférieure ; que s'agissant de l'absence de placard, la fiche descriptive présente à l'agence n'avait aucun caractère contractuel, tandis que Monsieur X... ne conteste pas avoir visité le logement avant de s'être décidé à signer le bail, et a pu dès lors, constater lui-même cette absence avant de s'engager ; qu'elle ne peut donc donner lieu à aucune indemnisation ; que s'agissant de la surface habitable figurant au bail, dont les parties conviennent qu'elle était supérieure à la surface habitable réelle, aucune disposition législative n'en imposait la mention au bail, à l'époque à laquelle celui-ci a été signé ; que Monsieur X.... ainsi qu'il vient d'être précisé, a visité le logement avant de le louer, a pu se convaincre lui-même que le logement lui convenait, et ne démontre pas que la surface habitable figurant sur la fiche descriptive et sur le bail ait été un élément déterminant de son consentement à la location ; qu'il ne démontre pas plus que le loyer ait été fixé par référence à la surface habitable du bien, et à cet égard, dans ses propres rapports avec le bailleur, ne peut invoquer à son bénéfice les dispositions de la loi BESSON, qui régissent uniquement les rapports du bailleur avec l'administration fiscale ; que le bail mentionne d'ailleurs dans son article relatif à la fixation du loyer que celui-ci est fixé librement en application des articles 17a) et 17b) de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'enfin, les dispositions de la loi CARREZ ne sont pas applicables aux rapports entre locataires et propriétaire ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE le contrat de bail signé par les parties indique que la surface du logement est de 35 m ² ; que Monsieur X... allègue que la surface n'est pas de 35 m ² mais de 27 m ² ; qu'il ne rapporte cependant pas la preuve qui lui incombe de cette allégation contestée par les bailleurs qui soutiennent que la surface est bien de 35 m ² comme indiquée dans le contrat de bail ; qu'en effet, Monsieur X... ne verse aux débats aucun document démontrant que la surface du logement n'est pas de 35 m ² mais de 27 m ² ; que le seul fait que la SARL CABINET DIARD ait indiqué modifier sur le contrat de location la surface « calculé » à 27 m ² par Monsieur X... ne démontre pas que la surface n'est pas de 35 m ² ; qu'il est seulement indiqué qu'elle retient la surface calculée par monsieur X..., sans vérification de sa part ; que les mentions que Monsieur X... a effectuées sur l'état d'entrée des lieux ne rapportent une fois de plus pas la preuve de la surface alléguée ; qu'enfin, il convient de rappeler que Monsieur X... a visité ledit logement avant de signer le contrat de bail et a pris le logement à bail dans ces conditions ; qu'il s'agit en outre d'une location et non d'un achat, dans le cadre duquel la loi dite « Carrez » s'applique contrairement à un bail locatif ; que la demande est de ce fait rejetée, le défaut de délivrance n'étant pas démontré ; que le contrat de bail ne fait pas état de la présence d'un placard dans le logement ; que le contrat de bail est le seul document contractuel liant les parties ; que la fiche descriptive remise par la cabinet DIARD n'est pas un document contractuel et ne lie donc pas les parties ; qu'enfin il convient à nouveau de rappeler que Monsieur X... a pu visiter le logement avant de signer le bail ; qu'aucune faute n'est donc établie à l'encontre des parties, l'obligation de délivrance ayant été respectée ;

ALORS QUE tout en constatant que les parties étaient convenues que « la surface figurant au bail » conclu avec Monsieur X... était supérieure à la surface habitable réelle, la Cour d'appel a, pour débouter Monsieur X... de ses demandes au titre de la restitution du trop perçu des loyers versés, considéré qu'il n'établissait pas que le loyer avait été fixé par référence à la surface habitable ; que dans ses conclusions d'appel (p. 8), Monsieur X... faisait valoir qu'ultérieurement à son congé et à la libération des lieux loués, dont la Cour d'appel a constaté qu'elle datait du 30 septembre 2008, l'appartement litigieux avait été donné en location à Monsieur Z... par contrat de bail en date du 15 novembre 2008, pour un loyer mensuel de 280 € ; que dès lors en omettant purement et simplement de répondre à ces écritures d'appel pertinentes dont il s'évinçait que les bailleurs entendaient fixer le montant du loyer au regard de la surface réelle de l'appartement, de sorte que Monsieur X... était fondé en sa demande de réduction du loyer, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR rejeté les demandes de Monsieur X... tendant à voir constater que la superficie habitable de l'appartement T1 sis ... à CHATEAUBOURG (35220) appartenant aux époux Y... est erronée et le placard inexistant et que l'obligation de délivrance n'a en conséquence pas été respectée, et à voir condamner les époux Y... et la société DIARD au paiement de la somme de 1. 000 € pour défaut d'obligation de délivrance relative à l'absence de placard et à voir condamner la société DIARD au paiement de la somme de 226, 81 € à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QU'à l'appui de ses prétentions, Monsieur X... expose avoir subi un préjudice lui ouvrant droit à indemnisation pour les motifs suivants : 1- la fiche descriptive du logement baillé figurant à l'agence mentionnait l'existence d'un placard dans la chambre, qui en fait n'existe pas ; 2- la fiche descriptive du logement ainsi que le bail mentionnent que la surface de l'appartement est de 35 m ², alors que celle-ci serait très inférieure ; que s'agissant de l'absence de placard, la fiche descriptive présente à l'agence n'avait aucun caractère contractuel, tandis que Monsieur X... ne conteste pas avoir visité le logement avant de s'être décidé à signer le bail, et a pu dès lors, constater lui-même cette absence avant de s'engager ; qu'elle ne peut donc donner lieu à aucune indemnisation ; que s'agissant de la surface habitable figurant au bail, dont les parties conviennent qu'elle était supérieure à la surface habitable réelle, aucune disposition législative n'en imposait la mention au bail, à l'époque à laquelle celui-ci a été signé ; que Monsieur X.... ainsi qu'il vient d'être précisé, a visité le logement avant de le louer, a pu se convaincre lui-même que le logement lui convenait, et ne démontre pas que la surface habitable figurant sur la fiche descriptive et sur le bail ait été un élément déterminant de son consentement à la location ; qu'il ne démontre pas plus que le loyer ait été fixé par référence à la surface habitable du bien, et à cet égard, dans ses propres rapports avec le bailleur, ne peut invoquer à son bénéfice les dispositions de la loi BESSON, qui régissent uniquement les rapports du bailleur avec l'administration fiscale ; que le bail mentionne d'ailleurs dans son article relatif à la fixation du loyer que celui-ci est fixé librement en application des articles 17a) et 17b) de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'enfin, les dispositions de la loi CARREZ ne sont pas applicables aux rapports entre locataires et propriétaire ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE le contrat de bail signé par les parties indique que la surface du logement est de 35 m ² ; que Monsieur X... allègue que la surface n'est pas de 35 m ² mais de 27 m ² ; qu'il ne rapporte cependant pas la preuve qui lui incombe de cette allégation contestée par les bailleurs qui soutiennent que la surface est bien de 35 m ² comme indiquée dans le contrat de bail ; qu'en effet, Monsieur X... ne verse aux débats aucun document démontrant que la surface du logement n'est pas de 35 m ² mais de 27 m ² ; que le seul fait que la SARL CABINET DIARD ait indiqué modifier sur le contrat de location la surface « calculé » à 27 m ² par Monsieur X... ne démontre pas que la surface n'est pas de 35 m ² ; qu'il est seulement indiqué qu'elle retient la surface calculée par monsieur X..., sans vérification de sa part ; que les mentions que Monsieur X... a effectuées sur l'état d'entrée des lieux ne rapportent une fois de plus pas la preuve de la surface alléguée ; qu'enfin, il convient de rappeler que Monsieur X... a visité ledit logement avant de signer le contrat de bail et a pris le logement à bail dans ces conditions ; qu'il s'agit en outre d'une location et non d'un achat, dans le cadre duquel la loi dite « Carrez » s'applique contrairement à un bail locatif ; que la demande est de ce fait rejetée, le défaut de délivrance n'étant pas démontré ; que le contrat de bail ne fait pas état de la présence d'un placard dans le logement ; que le contrat de bail est le seul document contractuel liant les parties ; que la fiche descriptive remise par la cabinet DIARD n'est pas un document contractuel et ne lie donc pas les parties ; qu'enfin il convient à nouveau de rappeler que Monsieur X... a pu visiter le logement avant de signer le bail ; qu'aucune faute n'est donc établie à l'encontre des parties, l'obligation de délivrance ayant été respectée ;

ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 6, 7), Monsieur X... faisait valoir qu'après avoir visité l'appartement et constaté l'absence de placard pourtant mentionné dans la fiche descriptive présentée par la société DIARD, celle-ci lui avait indiqué lors de la visite des lieux, faire le nécessaire pour aménager le placard manquant, ce qui lui avait ensuite été confirmé par Mademoiselle A..., de la société DIARD, cet engagement n'ayant cependant pas été suivi d'effet ; que dès lors en déclarant, pour écarter les demandes de Monsieur X... au titre du placard manquant, que ce dernier avait eu la possibilité de constater l'absence de placard lors de la visite des lieux et avait donc signé le contrat de bail en connaissance de cause, sans répondre aux conclusions d'appel de Monsieur X... dont il résultait qu'il n'avait signé le contrat de bail que sur l'assurance que le placard mentionné dans la fiche descriptive serait installé ultérieurement, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile."