Investir dans immobilier, est-ce pour vous ?

Vous possédez votre maison, d’aucuns vous diront que vous êtes déjà un investisseur immobilier. Toutefois, tel que nous le mentionnions dans une précédente chronique, investir dans une propriété unifamiliale que vous habitez ne fait pas de vous un investisseur immobilier au sens strict où on l’entend normalement. Il y a deux types d’investisseur immobilier résidentiel: celui qui investit dans une propriété à revenus et celui qui achète pour revendre rapidement après avoir fait ou fait faire quelques travaux la plupart du temps. Le fameux « flip » immobilier. On parle aussi de spéculation dans ce dernier cas. Regardons les qualités de chacun d’eux.

Locataires ou pas?

Premièrement, si vous investissez dans un immeuble locatif, vous avez, par définition, des locataires, qui payent une partie sinon la totalité de votre hypothèque et dont vous tirez des revenus. Dans ce cas, vous serez enclin à choisir en fonction du type d’immeubles et de logements et du type de locataires qui habitent ou habiteront votre propriété. De nombreux professionnels vous conseilleront donc de ne pas tabler sur des appartements luxueux car le prix y faisant, la difficulté résidera à trouver des locataires qui payeront rubis sur l’ongle et qui sont là pour demeurer, un bon laps de temps du moins. Dans le cas d’appartements de luxe, la question se pose : pourquoi quelqu’un qui peut se payer une maison ou un condo choisit de louer un appartement à 1500 dollars ou plus par mois ?

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C’est que c’est probablement temporaire et vous devrez souvent chercher d’autres locataires ou vivre avec une vacance de l’appartement quelques mois par an. Si tout bien considéré cela vaut encore la peine, parfait puisqu’il y a un marché pour ce type d’appartement aussi mais il est beaucoup plus limité que celui des logements « standard » dirons-nous. Par ailleurs, nous avons traité dans une précédente chronique des précautions à prendre avant de s’embarquer dans une propriété à revenus. L’une d’elles est primordiale : faites des vérifications sur les locataires et les processus en cours à la Régie du logement du Québec.

Une propriété en bon état serait un choix judicieux également. A moins que cela ne vous dérange pas de recevoir des appels à toute heure pour faire réparer la tuyauterie ou le chauffage de façon urgente.

Acheter pour mieux flipper

Par contre, dans le cas des flips, vous rechercherez une propriété qui ne paie pas de mine mais dont les bobos sont, somme toute, pas très couteux. En effet, pour obtenir une plus-value sur votre investissement dans ce second cas, il faut chercher la propriété pour laquelle, oui il faudra mettre un peu de temps et d’argent pour la revamper mais qu’on pourra ensuite revendre avec un bon profit.

Ce qu’on cherche ici, c’est un make-over esthétique. La maison ne parait pas bien mais un bon nettoyage, refaire la peinture à la grandeur ou remplacer le prélart lui donnera un tout autre look à peu de frais et pourra permettre une revente rapide avec un bon profit. Il faut éviter, à moins que vous ne soyez plus aguerri en la matière, les réparations majeures, le toit qui coule, la tuyauterie complètement désuète, la fenestration ou la cuisine à changer.

Avant de procéder à un achat, calculez toutes les dépenses réelles (connues) et potentielles et ajoutez un 15 ou 20% pour les imprévus. Cela vous parait important ? N’oubliez pas qu’il s’agit d’un investissement qui par définition comporte un risque. Mieux vaut prévoir plus et si vous n’avez jamais à utiliser ce coussin et bien votre profit sera plus important, dans tous les cas de figures. Si, par contre, il s’avère nécessaire de piger dans notre argent-tampon, les calculs vous menaient de toute façon à un bon investissement même en ayant calculé ceci dans votre coût total.

Cet article a été rédigé par Idriss Bouhmouch, directeur des opérations au Québec de Ratehub.ca, le site qui vous permet de comparer les taux hypothécaires.