BCE et bulle immobilière en Suisse

L'immobilier helvétique est-il dans une trajectoire de bulle ?

Par Stéphane Montabert, depuis Renens, Suisse.
Selon un article de la Tribune de Genève, le risque de bulle immobilière est en hausse en Suisse – dernier avatar en date d'une longue série de nouvelles portant toujours sur la même inquiétude. Officiellement, la Suisse ne veut pas renouer avec la bulle immobilière des années 90 dont l'éclatement laissa le pays à genoux. Il est vrai que le sujet est sensible en Suisse ; les prix immobiliers sont historiquement élevés, l'économie en bonne forme, la demande forte, l'offre rare. Tous les ingrédients sont en place pour une surchauffe que les établissements bancaires et les politiciens – avec toute la compétence qu'on leur connaît – s'emploient à contrecarrer.

Paradoxalement très abordable dès lors qu'on dispose de suffisamment de fonds propres, l'acquisition attire à elle des locataires éreintés par la hausse des loyers que provoque la pénurie de logements. Mais à dire vrai, la plupart des facteurs en faveur de l'échauffement immobilier obéissent à des tendances lourdes. La Suisse semble un îlot de prospérité et de plein-emploi en Europe, drainant des aspirants travailleurs de tout le continent. Les terrains constructibles sont rares et réglementés. L'autorité est à la fois pétrie d'ouverture des frontières, et terriblement conservatrice dès qu'il s'agit d'aménagement du territoire.

Depuis un certain temps, l’État travaille donc à mettre les bâtons dans les roues des propriétaires, en particuliers les primo-accédants, les gens achetant pour la première fois de leur vie un bien immobilier. Restriction sur l'utilisation de ses avoirs de retraite, examen "vigoureux" des capacités de financement, les barrières s'érigent petit à petit.

Bien que les responsables évoquent rarement le sujet en ces termes, il s'agit en quelque sorte de protéger les gens contre eux-mêmes : le risque de se porter acquéreur d'un logement finalement trop cher pour soi en cas d'évolution défavorable des taux. Cette crainte est-elle justifiée ?

En plus de tous les facteurs précédemment cités, les taux sont à un niveau historiquement bas. Pour les calculs de la capacité d'endettement d'un ménage, les banques se basent sur un taux hypothécaire à 5%, vieux restes d'un moyenne mobile sur vingt ans. Le chiffre n'a d'ailleurs plus guère de sens aujourd'hui ; les durées d'hypothèques à taux fixe s'allongent, les propriétaires profitant de l'aubaine, lissant dans la durée les risques d'éclatement d'une bulle. Ceux qui ont connu l'époque rappellent d'ailleurs que la situation actuelle n'a pas grand-chose à voir avec la spéculation effrénée du tournant des années 90, où il arriva qu'un immeuble genevois change trois fois de mains en une journée...

Les taux peuvent-ils subitement "remonter" comme le craignent certains ? Peu probable – à cause de la Banque Centrale Européenne (BCE).

Il y a un peu moins de deux ans, la Banque Nationale Suisse (BNS) décida d'appliquer un plancher au taux de change entre franc suisse et euro pour lequel je n'eus pas de mots assez durs. Bien entendu, depuis chacun se "réjouit" de la belle réussite du plan, sans réaliser que ladite parité est maintenue uniquement à travers l'achat massif d'euros, probablement de dette publique européenne, et d'un bilan franchement inquiétant. Mais il y a aussi un impact sur les taux d'intérêt.

La BCE et la BNS fixent chacune leur taux directeur, le taux "principal" lié à la monnaie dont elles ont la charge. BCE et BNS n'ont pas les mêmes problèmes ; pour parler franchement, la BCE en a de gros, alors que son homologue helvétique s'en invente. En prise avec une stagflation de plus en plus probable, la BCE lutte de toutes les façons possibles pour alléger la dette des États européens. Même la monétisation ayant montré ses limites – il ne faut pas que de telles choses se voient trop – la banque centrale en est réduite à jouer sur son taux directeur, qu'elle a abaissé à 0,5% début mai.

Le taux directeur détermine grosso-modo les intérêts d'un placement dans une monnaie. Que vaut le taux directeur de la BNS, le Libor à trois mois ? Celui-ci oscille entre 0 et 0,25%, dans un effort délibéré de rendre le franc suisse moins attirant que l'euro...

Imaginons un instant que, pris d'un coup de folie, les dirigeants de la BNS déclenchent l'hallali immobilier en augmentant dans un intervalle de temps très court le taux directeur lié au franc suisse. Ne prenons même pas une valeur folle. Fixons le nouveau taux à 5%, disons. Nous aurions donc des placements en francs suisses rémunérés à 5%, alors que ceux en euros seraient toujours rémunérés à 0,5%, en plus d'une parité fixée artificiellement à 1,20 CHF pour 1 € entre les deux monnaies...

Pas besoin de vous faire un dessin : dans une telle hypothèse, la Suisse siphonnerait instantanément toute l'épargne européenne, qui serait alors mieux rémunérée en franc suisse (taux plus élevé) et avec l'assurance d'une passerelle stable entre les deux monnaies (taux plancher de 1,20 CHF pour 1 €). Évidemment, en réalité cela ne se passerait pas comme prévu : pour maintenir le taux de change le bilan de la BNS enflerait démesurément, le plancher deviendrait intenable, puis cèderait. Le franc suisse s'envolerait alors à des hauteurs stratosphériques que la BNS tenterait de juguler en baissant soudainement les taux, et finirait de toutes façons avec sur les bras d'innombrables milliards d'euros dépréciés dont elle serait incapable de se débarrasser sans assumer une perte comptable dramatique...

Mais tout ce scénario tient de la science-fiction. Les experts de la BNS ont des priorités, et aujourd'hui celles-ci sont bien d'essayer de coller à l'euro sans trop y laisser de plumes plutôt que de jouer aux apprentis-sorciers pour prévenir une hypothétique surchauffe du marché immobilier helvétique... (disons qu'ils sont des apprentis-sorciers, mais ne courent pas tous les lièvres à la fois !)

Pour rendre le franc suisse moins attractif que l'euro, la BNS lutte déjà en maintenant délibérément un taux directeur inférieur à celui qui a court pour la monnaie unique européenne. Au vu des tombereaux d'euros que la BNS est obligée d'acheter pour affaiblir artificiellement le franc suisse, le succès est mitigé. Mais enfin, c'est le plan.

En résumé: si elle veut maintenir un taux plancher entre le franc suisse et l'euro, la BNS est obligée de maintenir un taux directeur inférieur à celui de la BCE.

Le taux directeur de la BCE étant de 0,5%, et visiblement orienté à la baisse, la marge de variation du taux suisse se réduit à pas grand-chose.

Je ne saurais affirmer avec certitude si l'immobilier helvétique est dans une trajectoire de bulle ou pas, même si je pense que non. Mais je suis sûr en revanche que les taux hypothécaires helvétiques ne remonteront pas avant longtemps, tant que les élites aux commande de ce pays continueront leur fuite en avant dans l'arrimage du franc suisse à l'euro.

En acceptant de se lancer dans la politique d'un taux plancher avec l'euro, la BNS s'est enfermée dans une logique de tout ou rien dont dépend sa crédibilité future. On peut donc penser qu'elle défendra sa position avec la dernière énergie – préparant ainsi une catastrophe financière exceptionnelle, en Suisse, lorsque l'euro sera en perdition pour de bon.

En attendant, les heureux propriétaires peuvent profiter de taux hypothécaires aussi bas que stables.

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