Immobilier : les nouvelles sottises de Cécile Duflot

Le 26 juin prochain, la Ministre du logement va présenter une série de mesures destinées à remettre "de la justice entre propriétaires et locataires", dont certaines ont déjà fuité dans la presse. Décryptage.

Par PLG.
Depuis plus d'un an, le gouvernement fait se succéder, à un rythme effréné, les réformes absurdes, inefficaces et contre-productives. À ce jeu-là, la palme de l'incompétence et de l'acharnement idéologique revient sans conteste à Cécile Duflot, qui a accumulé les décisions contraires aux plus élémentaires principes relatifs au droit de propriété. Le 26 juin prochain, la Ministre du logement va présenter une série de mesures destinées à remettre "de la justice entre propriétaires et locataires", dont certaines ont déjà fuité dans la presse. En voici les principales, décryptées par Contrepoints. Le moins que l'on puisse dire, c'est qu'elle ne fait pas les choses à moitié dans le n'importe quoi.

Encadrer les loyers “abusifs”

L’idée est simple (sic) : dorénavant, des zones seront définies au sein des grandes villes (comme un quartier, ou un arrondissement). Un loyer médian sera calculé ; à partir de ce loyer médian, une fourchette de loyers sera définie, avec un loyer médian inférieur comme plancher et un loyer médian supérieur comme plafond. Si un locataire habite un appartement dont le loyer dépasse ce plafond, celui-ci pourra attaquer son propriétaire afin d’obtenir la diminution du loyer. En revanche, si le loyer est inférieur au plancher, c’est le propriétaire qui pourra se retourner contre son locataire.

Les conséquences envisageables :

- En premier lieu, on notera que cela va encore tendre les relations entre propriétaires et locataires, puisque des procès pourront naître potentiellement chaque année, à chaque augmentation de loyer.

- D’autre part, on peut remarquer que la notion de liberté contractuelle est parfaitement étrangère à Cécile Duflot. L’idée que des individus aient librement décidé de contractualiser sur un loyer donné, dont l’évolution est déjà strictement encadrée par la loi, semble ne pas être acceptable pour notre Ministre.

- Enfin, et plus gravement, on ne peut que s’interroger sur la logique intrinsèque de la mesure. Ainsi, le loyer serait avant tout défini par la situation géographique d’un bien immobilier. Cela signifie, dans la logique de cette future loi, que deux appartements, situés dans le même quartier, pour la même superficie, devraient être loués à peu près au même prix. Cela, quand bien même l’un serait vétuste, mal isolé et donnant sur une rue bruyante, et l’autre refait à neuf, au dernier étage avec une superbe vue et à l’abri des vrombissements des moteurs. Cette mesure ne tient donc aucun compte de la composante qualitative des loyers. Ceci n’est pour être honnête pas tout à fait exact puisque, comme expliqué, une fourchette acceptable sera définie. Mais alors poursuivons la logique. Soit la fourchette est très grande, et la mesure n’aura de fait aucun impact sur le montant des loyers ; la Ministre aura juste donné son nom à une inutile nouvelle Loi, en s’assurant du soutien médiatique des associations comme le DAL. Soit la fourchette est restrictive. En ce cas, que va-t-il nécessairement se passer ? Les loyers élevés, reflétant une meilleure qualité du logement, vont être tirés vers le bas. Or, les biens en question ont généralement été acquis à des prix eux-mêmes plus élevés. Donc la rentabilité de ces logements va chuter. S’en suivra une perte de valeur au détriment des propriétaires, ainsi qu’un sous-investissement immobilier. En effet afin de limiter cette baisse de rentabilité, les propriétaires vont moins investir dans l’entretien de leur logement, conduisant, année après année, à une perte de qualité. Ainsi la compression des loyers va mener à une détérioration progressive de la qualité du parc immobilier des zones tendues, Paris en particulier, sans que les locataires n’obtiennent le moindre avantage. Merci Cécile Duflot.

Imposer un mandat exclusif aux vendeurs de liste

Là, le principe est de mettre fin à une pratique courante dans les grandes villes, à savoir la vente de listes de logements à louer, pas toujours mises à jour. De ce point de vue, il est vrai qu’il est parfois désagréable d’acheter une liste dont on se rend compte que certains appartements sont en réalité déjà loués.

Deux remarques peuvent être faites. D’une part, cette pratique ne concerne plus que les très grandes villes, et a déjà pratiquement disparu en province. En effet, internet a largement contribué à rendre cette pratique obsolète, et nul doute que le nombre d’années pouvait se compter sur les doigts d’une main avant qu’elle ne disparaisse complètement. D’autre part, et toujours sur internet, on peut noter qu’un même bien se retrouve sur différents sites. On attend avec impatience que la Ministre du logement oblige les propriétaires à ne publier les annonces que sur un seul site, pour que les malheureux qui cherchent un logement ne perdent pas de temps et d’argent à passer des coups de téléphones inutiles.

Encadrer l’activité des agences immobilières

- Limiter, pour les logements non meublés, le montant de la commission de l’agence

L’idée est de mettre fin à la pratique très courante du “mois de loyer” demandé par les agences au nouveau locataire. Dorénavant, les frais demandés seraient limités à la moitié de l’état des lieux (l'autre moitié étant à la charge du propriétaire) et à la rédaction du bail.
De ce point de vue, comment ne pas voir dans cette mesure un contrôle quasi direct des prix, comme au bon vieux temps des nationalisations ? Quid de la liberté de commerce ? Puisque nous y sommes, pourquoi ne pas limiter le prix des bijoux à leur coût de fabrication ? Par ailleurs, l'état des lieux et la rédaction du bail représentent des dépenses mineures pour les agences. Il semble hautement improbable que la commission des agences puisse se limiter à ces seuls frais, qui ne représentent aucunement la totalité des dépenses engagées.

- Rendre obligatoire la formation continue des agents immobiliers et leurs salariés

Cette mesure est ubuesque. L’empilement des lois et des mesures a tellement complexifié l’activité des agents immobiliers que, complètement dépassés par les réformes et contre-réformes incohérentes, ceux-ci vont se voir obligés par Cécile Duflot de se former en continu. Ceci à défaut d’avoir compris que, peut-être, une déréglementation de la profession permettrait de gagner en efficacité. C’est un peu comme si, à force de multiplier les mesures touchant à la comptabilité et la fiscalité, les entreprises devaient dépenser sans cesse davantage en embauchant des fiscalistes et des comptables. Ah mais en fait c’est précisément ce qui se passe.

- Création de comités d’encadrement

Anticipant que cette série de mesure risquait d’entrainer une fronde de la part des agents immobiliers, Mme Duflot pourrait créer un "Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières", secondé par des "commissions régionales ou interrégionales", chargés d’établir des règles déontologiques de fonctionnement de la profession d’agent immobilier. Ces organismes seront chargés d’en contrôler la bonne application, et pourraient même détenir un pouvoir de sanction afin de recadrer durement tout agent qui aurait la mauvaise idée de ne pas appliquer toutes ces mesures idiotes.

Mettre un terme au phénomène des marchands de sommeil

Véritable serpent de mer, tous les ministres du logement qui ont précédé Cécile Duflot ont essayé en vain de s’attaquer à la location, par des propriétaires peu scrupuleux, d’habitats objectivement insalubres. Certes, chacun peut être choqué par ces situations. Mais une loi efficace ne repose pas sur les bons sentiments. Qui peut croire qu’une palpitation juridique supplémentaire aura un quelconque effet sur cette pratique ? Ceux-ci sont déjà interdits depuis de nombreuses années. Le vrai problème réside avant tout dans le manque criant de logements de toutes catégories dans les zones tendues (là encore, Paris en particulier). Libéraliser le logement, augmenter l’offre donc le choix des locataires, aura bien plus d’impact que la mesure de la Ministre. On estime leur nombre à 500.000, pour 80 condamnations par an. L’alternative est : soit la mesure est efficace, les marchands de sommeil prennent peur et ce sont presque 1 million de personnes qui se retrouvent expulsées, alors même qu’il existe déjà un fort déficit de logements et l’on ne voit pas très bien ce qu’il va advenir de ces familles, soit elle n’a aucun impact et, comme pour l’encadrement des loyers, la mesure ne servira qu’à donner le nom de Duflot à une loi destinée à faire plaisir au DAL.

Cette liste n'est pas exhaustive, d'autres sont encore à venir. Mais à en juger sur ce qui a été rendu public, on perçoit bien que, décidément, Mme Duflot n'a strictement pas compris le problème de fond du secteur immobilier, qui voit ses prix s'envoler avant tout du fait de la rareté relative de l'offre dans les zones tendues, du fait d'une règlementation très stricte de la construction de logements neufs, qui mettent des années à sortir de terre. Les mesures qui seront annoncées officiellement le 26 juin, et qui suscitent la colère de la plupart des syndicats de professionnels et de propriétaires, risquent fort d'avoir des conséquences absolument néfastes sur le marché de l'immobilier. Les locataires comme les propriétaires ont tout à perdre dans ce cortège de nouvelles mesures contre-productives.

Où cela va-t-il s'arrêter ?