Bientôt une bulle dans le ventre ?

Les États-Unis et l’Espagne ont déjà dû s’en convaincre et même les Pays-Bas y ont été confrontés cette année : une bulle immobilière. Mais est-ce également possible dans notre pays, où les gens ont une brique dans le ventre ? Les perspectives pour 2013 sont loin d’être roses.

À l’instar de l’Allemagne, la Belgique reste un acteur phare sur le marché européen du logement. Entre 2001 et 2011, les prix de l’immobilier belge ont grimpé de 106 %. Et durant la première moitié de 2012, les prix des logements de qualité ont encore augmenté de 2 à 4 %.

Mais ces prix évoluent indépendamment des ‘principes fondamentaux’. The Economist et l’OCDE parlent, sur la base des loyers, d’une surchauffe d’environ 65 % du marché belge. Ce calcul est, certes, un peu simplifié, car le marché belge de la location ne représente qu’une petite partie de l’immobilier. Plus proches de la réalité, les calculs de la Banque Nationale (BNB) donnent à penser que l’immobilier belge est surévalué de quelque 10 à 15 %.

Les raisons ? Le taux d’intérêt est demeuré particulièrement bas ces dernières années, ce qui a incité de nombreuses personnes à acheter. Et face à la crise du marché des actions ainsi qu’au faible rendement des livrets d’épargne, de nombreux investisseurs ont cherché leur salut dans l’immobilier.

À présent, deux possibilités se profilent. Soit cette bulle commencera à s’amenuiser lentement à un moment donné, soit elle continuera à gonfler à ce rythme et finira par éclater.

Le service d’étude de KBC pronostique d’ores et déjà pour 2013 un recul nominal de 7 % des prix de l’immobilier. Pour la période 2012 – 2014, la banque prévoit même une chute de 14 %. Elle justifie cette évolution par un léger durcissement des crédits, la baisse du pouvoir d’achat suite à des économies de l’État, une augmentation du chômage et une hausse du taux d’intérêt réel.

Début décembre, le gouverneur de la BNB Luc Coene a encore averti la Commission spéciale de la Chambre chargée du suivi de la crise financière quant au risque de formation d’une bulle immobilière si les banques devaient convertir leur excédent d’épargne en crédits à des conditions trop avantageuses. D’après Coene, ce surplus découle en partie de l’exonération fiscale du livret d’épargne.

Reste à savoir comment la situation va évoluer. Bien que l’investissement immobilier ne semble guère opportun à court et moyen terme, une diminution des prix similaire avait été prédite l’année dernière sans toutefois se concrétiser véritablement. Les Belges n’abandonnent pas facilement leur confiance en l’immobilier. Ils y tiennent, à cette brique…