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La GUL est morte, vive la responsabilité et la liberté

Publié le 23 décembre 2013 par Copeau @Contrepoints
Analyse

La GUL est morte, vive la responsabilité et la liberté

Publié Par Michel Albouy, le 23 décembre 2013 dans Logement & immobilier

La Garantie Universelle des Loyers devient facultative. Une décision bienvenue tant la GUL était idéologique et rejetée par tous les acteurs.

Par Michel Albouy.

Immobilier parisien
La GUL (Garantie Universelle des Loyers), la nouvelle sécurité sociale du logement destinée à protéger les gentils locataires contre les méchants propriétaires (et inversement !), a du plomb dans l’aile. Ce dispositif – disons plutôt une usine à gaz pauvre – ne sera plus obligatoire, mais facultatif et gratuit pour les bailleurs comme pour les locataires, mais toujours onéreux pour les finances publiques, car il n’est pas totalement supprimé.

Au départ, dans l’ALUR, il était question de remplacer le système de responsabilité individuelle de caution par une garantie « universelle ». L’idée – noble et généreuse comme il se doit – était de rendre plus accessible l’accès au logement, notamment par ceux qui ne sont pas en situation de fournir les garanties réclamées par les « méchants » propriétaires bailleurs. Oui, mais qui payait ? Réponse : les propriétaires et les locataires, y compris ceux qui payaient régulièrement leurs loyers.

Cela revenait donc à faire supporter par tous les locataires et leurs bailleurs l’indélicatesse de quelques mauvais payeurs ; un coût supplémentaire pour tous. Cette véritable déresponsabilisation des locataires constituait à terme une véritable bombe financière pour tous. En effet, pourquoi payer son loyer si l’État s’en charge grâce à la GUL ? Passons sur la création ex nihilo d’une nouvelle administration et son coût de fonctionnement pour gérer ce nouveau système d’assistance généralisé…

Finalement, il semble que face aux avis des professionnels de l’immobilier et de l’assurance, la ministre du Logement, Cécile Duflot, a revu sa copie. À partir du 1er janvier 2016 (cela peut encore changer d’ici là !), les propriétaires bailleurs ne seront plus obligés de souscrire à la GUL. Ils pourront opter pour le système actuel de cautionnement, sans naturellement cumuler les deux systèmes de protection. Rappelons que la GUL devrait permettre aux propriétaires bailleurs de se faire rembourser par l’État les loyers non payés pendant 18 mois après un mois de franchise. De plus, la nouvelle version du texte prévoit de couvrir le loyer médian de référence (un concept difficile d’application) et non pas le loyer effectif du bien.

Bien évidemment, il y a fort à parier que les propriétaires bailleurs opteront pour le maintien du système de caution individuelle ; et ils auront bien raison. Du reste, la Confédération nationale du logement (CNL) ne s’y est pas trompée : « un système non obligatoire est voué à l’échec », a déclaré son président. Oui, nous confirmons : avec cette option la GUL est bien morte !

Au-delà du problème de fond de la responsabilité individuelle des locataires et des propriétaires, un autre aspect de la GUL a sûrement joué contre cette formidable innovation juridique : son coût pour les finances publiques. Personne n’était véritablement en mesure d’en estimer son coût futur. Pour le ministère du Logement, son coût ne devait pas excéder 500 millions d’euros. Pour l’inspection générale des finances, le coût était estimé à 736 millions et pour les assureurs jusqu’à 3 milliards d’euros.

En fait, personne face à un tel changement de responsabilisation n’est vraiment capable d’anticiper le comportement de locataires assurés gratuitement pour le loyer de son logement. Il est en effet difficile, et sûrement erroné, d’évaluer le coût de la GUL à partir des impayés de loyers actuels (entre 1 % à 2 % des loyers). Vraisemblablement, la tentation pour tous les locataires en cas de difficulté serait de se défausser sur la GUL et cette proportion est difficilement prévisible, sinon impossible. D’où les estimations de son coût qui vont de 1 à 6 entre le ministère et les assureurs.

Au total, que penser de cette nouvelle reculade du gouvernement ? Bien sûr, on ne peut que se féliciter que la ministre ait entendu les avis des professionnels de l’immobilier et de l’assurance. Mais alors, pourquoi avoir proposé une telle mesure – la GUL – dans l’ALUR ? Par idéologie ? Par amateurisme ? Personne ne saura. Mais après tout peu importe. Réjouissons-nous seulement que la GUL soit morte et que la responsabilité individuelle des acteurs soit à nouveau respectée.

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